資本風雲丨大華集團新推上海豪宅「遇冷」？金惠明難圓「規模夢」

2025年，又是一個豪宅「成交大年」。

克而瑞數據顯示，2025年上半年，全國20個核心城市總價1000萬元以上新房成交共計2.1萬套，其中上海貢獻了約34%，超過北京、深圳兩座城市之和。

上海強勁的市場需求之下，越來越多的高端住宅加速入市。9月17日，大華集團在上海靜安區的高端住宅項目「大華·靜安年華」宣佈105套房屋取得預售證。

但和上海豪宅銷售火熱、不少項目開盤即「日光」的情況不同，這一項目的意向認購客户並不算多。9月28日，「大華·靜安年華」官微宣佈，72組意向客户符合上海購房政策，獲得了搖號資格。若以此計算，這次首開當天去化率不足70%。

對於大華集團，外界並不熟悉。其實，大華集團是上海本地的老牌房企，成立時間比碧桂園、恆大還要早，只比萬科晚了4年，但由於沒有登陸資本市場、規模偏小，名氣並不顯赫。

當碧桂園、恆大等房企闖入千億大關之時，大華集團也開啟激進擴張之路。只不過，在房地產行業「遇冷」之后，大華集團的業績也明顯承壓。

2024年，大華集團營收、利潤雙下滑。其中，歸母淨利潤同比暴跌54.69%至6.64億元。

自2021年以來，一批千億房企先后倒下，國企越秀、華發，央企中建系等另一批房企又憑藉強勁的資源優勢，成為房地產市場的「黑馬」。

而業績開始承壓的大華集團，未來能走多遠？

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「地王」項目將入市，

利潤空間或有限

在上海強勁的需求面前，高端住宅項目如雨后春筍般涌現。

9月17日，「大華·靜安年華」在官微宣佈：105套房屋取得預售證，19日開啟登記認購，認購金為145萬元。同月28日，此項目正式開盤。

9月25日，「子彈財經」從一位中介處瞭解到，「大華·靜安年華」此次推出的是小高層，面積約108平方米起，「具體價格沒定，均價預計在13萬元/㎡左右。」

從市場端來看，「大華·靜安年華」地處上海市靜安區大寧板塊，每套房子基本1400萬元起步，這個價格並不算低。

但業內多位專家告訴「子彈財經」，如果大華集團將這個項目定價13萬元/㎡，利潤並不高，甚至可能是「保本銷售」。

這很大原因在於項目的土地成本極高。今年3月，大華集團拿下這個項目的「靜安區N070302單元111-21地塊」，耗資約24.86億元，溢價率32.3%。

據媒體報道，當時，這宗土地熱度頗高，吸引了華發股份、越秀+金茂聯合體、綠城、中海、招商蛇口、保利置業、建發國際、大華集團等一眾知名房企競拍。

最終經過67輪競價，大華集團才斬獲這宗地塊，成交樓面價高達9.27萬元/平方米，成為大寧板塊的「單價地王」，而這也直接抬高了項目成本。

優淘城總裁薛建雄分析，上海的土建機電成本在5000/㎡左右，公區裝修、外立面、園林等裝修目前投入主流約5000/㎡。另外，項目還有10%左右的税，這意味着，13萬元/㎡的均價，税在1萬元以上。

綜合來看，不包括推廣、營銷等財務成本，建安成本就已經貼近12萬元/㎡。基於此，薛建雄認為，「高層估計微利甚至保本，主要靠別墅獲得利潤」。

「這個項目利潤肯定是有，只是不多。」上海中原市場分析師盧文曦認為，上海造房子成本比較透明，高還是低主要取決於產品是否高端，畢竟豪宅的裝修成本不低。「一個項目下來利潤多的可能在10%出頭，少的話8、9個點。」

但以這個價格入市，「大華·靜安年華」對客户的吸引力也相對一般。

9月27日，「大華·靜安年華」官微宣佈，項目共獲得81組意向客户，其中72組符合上海限購等政策。若全部意向客户均購入一套住房，首推的105套住房首開當天去化率也不足70%。

實際上，「大華·靜安年華」面臨的競爭並不少。「子彈財經」從一位中介處瞭解到，中建玖合打造的「中建·玖上琅宸」二批次也即將入市。這個項目同樣位於靜安區大寧板塊，也是豪宅項目，一批次均價為14.68萬元/㎡，首開即售罄。

盧文曦指出，「中建·玖上琅宸」位於大寧板塊的核心，向南可以看公園、緊挨地鐵，又有央企名聲造勢，優勢比較多。而「大華·靜安年華」位置優勢不明顯，二者目前銷售產品產品也有一定差異、錯位，但價格上有優勢。

但在價格上，上述中介表示，在大寧板塊的次新房、千萬級別的高端項目大寧金茂府成交價僅在12萬元/㎡左右。

接下來，「大華·靜安年華」入市之后，就要直面和這些項目的競爭，去化壓力可想而知。

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舊改大户，逆勢擴張

談起大華集團，外界並不熟悉，但實際這是一家上海的老牌房企。

大華集團始創於1988年，成立時間比碧桂園早了4年、比恆大早了8年。但和恆大、碧桂園主攻快周轉的住宅開發業務不同，大華集團是城市更新運營商，長年專注於三舊改造、新城區建設、超大規模社區建設運營等業務。

城市更新項目周期長，對資金鍊要求極高，能夠深耕這一領域，本身就説明大華集團的實力、背景並不簡單。

1992年，上海寶山區大華成片舊改開工，上海大場房地產開發經營公司（集體所有制）應運而生；1995年，歷任上海寶山區大場鎮副鎮長、新華村黨總支書記的金惠明擔任大場房地產總經理；1998年，公司正式更名為大華，企業性質由集體轉為有限責任。

此后，大華集團逐漸成爲了金惠明家族的「囊中之物」。

據大華集團披露，2002年，上海寶山區大場鎮經濟聯合社將其所持大華集團的75%股權、上海華翔房地產開發有限公司將其所持大華集團15%股權，轉讓給金惠明等34名自然人股東。

2005年，金惠明等34名自然人股東又將獲得的90%股份全部轉讓給6家「華」字系公司。

一番資產騰挪之后，金惠明間接持有大華集團約33.04%的股權；金惠明胞弟金建明間接持股8.17%；金惠明女兒金玲間接持股11.96%。

綜合來看，金惠明家族控制大華集團53.17%股權，成為真正的實際控制人，並一直控制至今。

2007年前后，保利發展、碧桂園、恆大等房企相繼登陸資本市場，大華集團也試圖借殼大連金牛上市，但在外界對於其「集體資產遭賤賣」的質疑之下，上市計劃最終擱淺。

只是，當同期成立的碧桂園、恆大銷售額紛紛闖入千億大關之時，大華集團也展露出對規模的渴望。

據第一財經報道，早在2021年時，大華集團提出未來2-3年，以「提高去化，做大規模」為經營導向，做大規模，力爭三年內實現800億的銷售目標。同年，大華集團在接受《華夏時報》採訪時稱，公司做大規模的考慮，有希望在全國的規模房企中佔有一席之地（的目標）。

在此之前，大華集團就已經加速在土地市場攻城略地。

中指院數據顯示，2019年，大華集團在上海拿地金額為162億元，是當年上海的冠軍；2020年，新增土地貨值（全口徑，下同）705億元；2021年，又新增土地貨值625億元。

2025年前8月，大華集團新增土地貨值157億元，是房企新增土地貨值榜TOP30中為數不多的民營房企之一。

遺憾的是，大華集團沒有趕上一個衝刺規模的好時機。

2021年，恆大爆雷，房地產自此逐步進入下行調整期，大華集團也難逃衝擊。克而瑞數據顯示，2024年，大華集團實現全口徑銷售額297.7億元，同比下滑28%；2025年前8月，其實現全口徑銷售額149.2億元，同比下滑約4%。

激進擴張沒有為大華集團帶來想要的規模，但卻帶來了一系列「后遺症」。

3

2024年利潤腰斬，

總負債上千億

在全國各地四處出擊之時，大華集團在「大本營」上海卻有失守之勢。

克而瑞披露的2018年上海房企權益銷售額榜單顯示，2018年，大華集團在上海的權益銷售額為105.28億元，位列第五，力壓華潤置地、瑞安房地產、金地集團、龍湖集團、華發股份等一眾房企。

要知道，上海消費能力強勁，早已是房企「必爭之地」，競爭已然白熱化。優淘城總裁薛建雄直言，「上海不愁資金，項目有點微利都會被擠爆，產品非常卷。」

在各房企的不斷內卷之下，大華集團在上海的優勢地位並未持續保持。今年前8月，大華集團在上海的權益銷售金額為74.92億元，行業排名降至第11位，大幅下挫。

作為上海「土生土長」的房企，大華集團如何穩住在大本營的銷售、地位？沒有穩固的大后方，又如何與一眾國央企開發商在其他一二線城市展開競爭？對此，「子彈財經」試圖向大華集團方面進行了解，但截至發稿仍未獲回覆。

在上海的排名「掉隊」之外，大華集團的業績也正承受着巨大的壓力。

數據顯示，2024年，公司實現營收501.97億元，同比下滑22.99%；歸母淨利潤6.64億元，同比下滑54.69%。對此，公司解釋是「受房地產行業下行影響所致」。

過去，大華集團在土地市場上「出手大方」，再疊加開發資金投入規模同步增加，導致公司債務居高不下。於2024年末，大華集團的總負債高達1053億元，資產負債率為70.29%。

業績下滑之后，大華集團的現金流也受到影響。2024年，其經營現金流淨額為96億元，同比下滑27.58%。

截至2024年末，公司的現金及現金等價物為152億元，同比下滑17.65%；速動比率（流動資產-存貨/流動負債）只有0.46，不足1，存在一定的流動性壓力。

在此情況下，大華集團是否有拓展足夠暢通的融資渠道？如何保證資金鍊安全？未來是否有上市融資計劃？對此，「子彈財經」試圖向大華集團方面進行了解，但截至發稿仍未獲回覆。

從目前的情況來看，大華集團的融資渠道似乎在收窄。

Wind、查債通數據顯示，在2021年發行了一筆公司債后，大華集團至今未有公開發行債券的信息。2024年，其籌資現金流淨額為-131億元，還債金額遠大於借款金額，也證明其正在奮力填補債務窟窿。

從村書記到大華集團實控人，金惠明已經完成了一次身份的蜕變。近年來，金惠明又「猛踩油門」，想實現規模的飛昇，但在房地產市場環境發生翻天覆地的變化之后，當下或許更應該考慮如何抵禦寒冬。

*文中題圖來自：大華靜安年華官微。