六旗股東推動房地產分拆以在股價下跌后實現巨大價值

如今，土地與建築投資管理有限責任公司（連同其附屬公司「Land & Building」、「L & B」、「我們」或「我們」），Six Flags Entertainment Corporation的主要股東（紐約證券交易所：有趣）（「六旗」、「FUN」或「公司」）、向公司股東發出了一封公開信，詳細介紹了六旗如何通過執行將其雷亞爾貨幣化的策略來釋放巨大價值房地產，同時推動運營扭虧為盈。

全文如下：

親愛的FUN股東們，

今年迄今為止，Six Flags的股價已下跌超過50%，由於盈利低迷，EBITDA的最低谷值為7倍。合併痛苦和歷史上惡劣的天氣導致了令人難以置信的負面情緒和創紀錄的空頭興趣。

隨着三月份宣佈董事會變動、首席執行官繼任程序正在進行中以及高度參與和直言不諱的股東基礎，我們看到了一代人在FUN重新評級之前購買FUN的機會。將公司房地產貨幣化提供了一種簡單的方法，可以在EBITDA恢復和擴大的情況下為股東帶來可觀的短期收益，同時保持運營優勢。

土地與建築與六旗的合作歷史：第三次是一種魅力

2022年12月，Land & Building發佈了一份題為《Six Flags Entertainment Corp.（紐約證券交易所代碼：SIX）：令人興奮的房地產機會》的演講，強調了傳統的Six Flags股票如何通過OpCo/PropCo分拆立即上漲50%，通過售后回租或房地產投資信託基金分拆釋放被困的房地產價值。隨后股價短期內上漲了45%。我們與董事會和管理層的討論是建設性的，董事會任命了一名新董事，並將於2023年對房地產/運營業務的分離進行評估，因為六旗公司正在努力恢復其損失的上座率。1

2023年8月，我們再次與六旗董事會合作，將其房地產貨幣化，概述了該公司歷史上交易的企業集團折扣。我們特別指出，該股的EBITDA收益率為12.5%，而房地產的收益率可能為7.5-8%。幾個月后，六旗宣佈與雪松博覽會合並，雖然股價上漲，但我們反對合並，並表示我們不相信該計劃是股東價值最大化的最佳方式。不幸的是，合併后的表現不僅證明了我們是正確的，而且比我們預期的還要糟糕得多。

如今，隨着該公司的估值接近歷史低點，我們看到了一個更加引人注目的重新評級機會，將房地產分開，根據2026年的共識估計，該公司的估值立即上漲幅度超過75%（圖1）。如果2026年EBITDA恢復至11億美元（FUN最初的2025年指引），收益率可能高達130%。

為所有股東實現價值最大化的道路對我們來説是明確的：

導致六旗公司盈利和股票疲軟的問題大多是自我影響的（即，合併整合問題）和暫時性（即，極端天氣異常），為明年改善業績提供了明確的途徑，因為我們認為主題公園業務仍然具有高度的彈性。分拆房地產投資信託基金可能需要幾個季度的時間來執行，以便有時間提高EBITDA，並根據2027年的盈利能力對房地產定價。

L&B與管理層和董事會的對話是建設性的，我們相信將考慮更廣泛的房地產貨幣化以及其他戰略，如加速非核心主題公園和土地的銷售。一如既往，重點需要放在為所有利益相關者（包括遊客）加強公園運營上。在我們看來，目前的董事會和新股東比以往任何時候都更願意同時評估戰略變化，以確保價值最大化。房地產貨幣化已在無數行業中得到證明-從住宿，到遊戲，到醫療保健和許多其他行業-為房地產重運營業務釋放了巨大的價值，沒有理由進一步拖延。

我們期待繼續與董事會、管理層和其他股東進行對話。

一切順利，

喬恩·利特