中指研究院發佈上海樓市新政滿月觀察：政策暖風下「金九銀十」回暖初顯 結構性分化持續

智通財經APP獲悉，9月26日，中指研究院發文稱，2025年8月25日，上海出臺新一輪房地產市場調控政策，這一被業內稱為"8.25新政"的舉措引發市場廣泛關注。上海"8.25"樓市新政實施滿月以來，政策效果已經初步顯現。新房市場短期成交量明顯回升，外環外區域受政策影響數據體現明顯;二手房市場在預期博弈中有所修復，外環外交易活躍度提升明顯。這些變化表明，政策在一定程度上提振了市場信心，促進了合理住房需求的釋放，為「金九銀十」的購房消費注入了強心劑，奠定了市場回暖的堅實基礎。

新房市場：政策短期利好效果凸顯，外環外區域銷售受益明顯

從成交數據來看，新政出臺后首周，上海新房市場立即作出反應，網籤成交出現明顯小高峰，單周成交量環比增幅超過30%。隨后三周市場逐步迴歸理性，成交量趨於平穩，但整體仍維持在較高水平。綜合新政實施首月的數據表現，新房成交總量環比上漲19%，這一數據充分説明政策在短期內對市場產生了顯著的拉動效應。不過，與去年同期相比，新房網籤量仍下降2.5%，降幅較去年同期收窄33個百分點，表明當前市場整體熱度與去年同期相比仍存在一定差距，但政策帶來的積極變化已經初步顯現。

注：新房統計不含保障房

數據來源：中指數據CREIS

從區域結構來看，受規劃導向、城市更新等周期條件影響，上海新房市場的供需空間格局正發生明顯變化。近幾年，上海核心區供地有所增加，帶動外環外新房成交佔比從2021年的81.5%下滑至2025年的61.2%，但整體來看，外環外仍是新房供應主要區域，庫存面臨一定壓力。此次新政放開外環外限購套數正是基於這一特徵作出的精準施策，旨在促進外環外區域庫存去化。

8.25新政后首月，外環外新房成交佔全市比重達73.45%，達到年內新高，較年內平均水平高出12.29%，充分説明政策對外環外市場的引導作用正在顯現。

注：新房統計不含保障房

數據來源：中指數據CREIS

但需要注意的是，上海作為房產税的試點城市之一，家庭人均有60㎡免徵額度，對於購買三套房的家庭來説，雖然購房限制得以取消，但房產税逐步成為限制多套房購買需求的主要因素。根據部分新房樓盤走訪情況來看，外環市場上新釋放的購買第三套住房的客户量相對有限。

二手房市場：買賣雙方博弈加劇，置換鏈條逐步激活

從二手房市場來看，8月下旬上海二手房房東心態發生明顯變化，考慮到8月中旬貝殼關閉上海二手房成交價展示，二手房市場價格體系呈現出更為複雜的波動態勢，當周套均議價空間迅速提升至16.9%。新政后首周，房東可議價空間小幅回落但仍在16.5%以上，議價空間仍保持高位波動狀態，反映出買賣雙方之間的價格博弈依然激烈，市場整體仍處於調整期。

數據來源：中指數據CREIS

從成交數據來看，新政出臺首周(8月25日至31日)，二手房交易量環比增長8.5%，顯示出政策對市場情緒的即時提振作用。然而第二周成交量即出現9.3%的環比回落，表明市場信心恢復仍需時間。隨着"金九銀十"傳統銷售旺季的到來，后續兩周市場成交量逐步回升，環比增幅分別達到5.2%和7.8%，這一趨勢説明政策效應正在温和而持續地向消費端傳導。

數據來源：中指數據CREIS

從成交區域分佈來看，外環外限購的放開有效激活了二手房市場的置換鏈條。新政前兩周，外環外成交比重分別為49.5%和49.1%，明顯高於年內平均值44.3%。這一數據變化説明，外環外區域的交易活躍度正在提升，剛需和改善型需求客户在新政刺激下開始積極入市，從而帶動了整個二手房市場的流動性改善。

數據來源：中指數據CREIS