全周期運營 | 2025三季度代建管理發展報告

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（來源：觀點）

摘要：全周期運營能力成為代建企業應對市場分化、把握政策紅利及拓展多元賽道的戰略支點。（報告期：2025.07.03-2025.09.24）

住房自主更新政策釋放代建需求，精細化管理成普遍趨勢

觀點指數 中央城市工作會議明確城市發展轉向存量提質增效階段，國務院《關於推動城市高質量發展的意見》將「老舊住房自主更新、原拆原建」納入政策框架，推動城市更新從「政府主導」轉向「居民自治+市場參與」。地方代建政策呈現精細化特徵：鄉鎮等地區通過分類施策、標準化准入、費用分檔計取及「超支賠償+節余激勵」雙向約束，構建「過程可控+結果可溯」的治理體系，為代建企業提供技術支撐與業務機會。

觀點指數觀察到，地方的代建政策呈現以下幾個特點：

一是適用場景與門檻的精準界定。三鄉鎮明確代建制覆蓋教科文衞體、市政設施等四大類非經營性項目，總投資超100萬元需審批（100萬-1000萬由領導班子會議審議，超1000萬由黨委會議審議），並允許建設單位自主申請代建，平衡了政策剛性與靈活性。其他地區如湖南將3000萬元作為強制代建門檻，深圳寶安區要求100萬元以上項目公開招標，體現「分類施策」的精細化管理趨勢。

二是市場化與專業化的雙重強化。三鄉鎮要求代建單位須具備總承包、設計、監理等資質，近三年無不良信用記錄，並設立履約保函（金額由招標文件確定），推動行業准入標準化；同時，代建管理費按投資規模分檔計取（如1000萬以下項目按概算2%計費），支付節點細化至招標后20%、竣工后90%、保修期滿10%，既約束成本又保障企業合理收益。湖南等地更引入「節余獎勵」機制（節余資金5%-10%獎勵代建單位），形成「超支賠償+節余激勵」的雙向約束，倒逼企業提升效率。

三是監督與責任的閉環設計。三鄉鎮明確建設單位、代建單位、主管部門的職責邊界，對擅自變更建設內容、超概算等行為，要求從履約保證金、管理費中賠付，直至追究刑事責任；財政部門全程監管資金使用，審計部門介入績效考覈，構建「過程可控+結果可溯」的治理體系。邢臺、長寧等地則通過行業自律、財政監管等配套措施，進一步規範市場秩序。

費率持續承壓，業務佈局下沉

代建企業新籤面積表現增速分化，頭部代建企業的集中度進一步提升，但后來新進入的企業基數小，上升勢頭較猛。根據最新中報數據，上半年綠城管理以1989萬平方米新簽約規模位列第一，較去年同期增長13.9%。據招商蛇口的中報，去年成立的招商建管今年上半年共新增41個（去年同期：26個）項目，新增代建管理面積482萬平方米（去年同期：178萬平方米），較去年同期增長170.78%,新進駐北京、上海、徐州、佛山等城市。

當前房地產行業風險出清進程加速，企業化債需求持續釋放，推動金融機構手中沉澱大量亟待盤活的不良資產。未來兩至三年內，不良資產代建領域的業務規模將呈現快速增長態勢，這一賽道不僅前景廣闊且尚處於發展初期，具備顯著的戰略價值。

然而，不良資產代建市場準入門檻較高，並非所有代建企業均能承接此類項目。代建方需突破傳統代建代管的職能邊界，升級為項目整體盤活方案的制定者與執行者，須具備三大核心能力：一是房地產開發全流程操盤能力，涵蓋規劃設計、成本控制、工程管理等環節；二是不良資產處置專業能力，包括資產評估、債務重組、法律合規等技能；三是債務化解與多方利益平衡能力，需協調政府、金融機構、原開發商、購房者等多方訴求，實現項目價值最大化。

盈利能力表現分化，企業多元化佈局應對策略

據觀點指數不完全統計，A股兩市逾70家房企公佈的2025半年報中，有逾六成陷入虧損困局，行業盈利壓力顯而易見。代建企業盈利分化顯著：綠城管理上半年營收13.74億元，毛利率40%，現金流入增長45%；中原建業收入下降4.5%、淨利潤下降23.4%，同時也面臨停牌危機。

據國家統計局7月數據，全國70個大中城市各線房價同比降幅雖呈邊際收窄態勢，但市場整體仍處於深度調整周期。在此背景下，代建模式作為房企輕資產轉型的核心突破口，正迎來參與者激增的新局面。隨着賽道擁擠度攀升，各企業盈利能力表現分化，行業已步入「精耕細作」的競爭新階段——代建企業亟須構建協作網絡，通過資源整合、優勢互補等策略，以最低試錯成本實現能力短板的有效補位，在存量博弈中構建差異化競爭力，最終實現轉型破局與可持續增長。

面對行業周期挑戰，代建企業通過多元化手段構建護城河。一是深化戰略合作網絡，綠城管理與中交體系更多層次的合作，中交不少二級子公司在國內有諸多城市更新項目和片區綜合開發項目，中交強項在於基礎設施施工，而房地產代建開發是綠城管理的強項。旭輝建管推出「同路人計劃」總包專項招募，誠邀具備深耕能力、資金實力或全國化資源的總承包施工企業，共建政府代建、商業代建、AMC處置等多元業態工程

二是輕資產模式加速擴張，龍湖龍智造簽約蕭山經開區智能機器人及康養醫療科技研發基地項目，此次簽約項目是蕭山經開區國控集團與龍湖集團聯袂打造的首個商業綜合體項目，也是龍湖天街品牌首度落子蕭山的戰略性佈局，龍湖龍智造主要負責提供開發管理諮詢及商業運營服務等輕資產服務，代建企業正積極拓展輕資產模式，通過輸出管理、品牌和技術等方式，實現業務的快速擴張和盈利能力的提升。

三是異地佈局強化市場滲透，7月21日，國貿地產官方宣佈，公司成功獲得福州塔斯汀總部地塊代建項目，將為塔斯汀中國漢堡打造現代化辦公企業總部大樓，該項目位於福州高新區核心區域，是公司拓展異地商業辦公代建的關鍵一步。

產業園區賽道空間仍存，代建企業需加強全周期運營能力

據觀點指數不完全統計，期內旭輝建管、潤地管理、金地管理等企業獲取了較多的住宅代建項目，產業、商業類項目較少，仍存在較大的增量空間機會。

工業代建領域則受益於產業政策推動，需求前景廣闊，但代建企業需進一步提升對產業園區建設需求的理解與內部資源整合能力。例如，8月7日，招商建管聯合招商蛇口中標招商創科合肥復材中心項目，以招商建管為例，其依託招商局集團體系化資源優勢，該項目由招商局集團、合肥市政府及凱賽生物三方共建，核心業務聚焦於生物基聚酰胺複合材料的生產及研發。

該項目中標的關鍵在於代建企業（招商建管聯合招商蛇口）深度整合集團內部產業資源的能力，招商局集團提供戰略協同與產業資本支持，招商蛇口貢獻城市運營經驗，招商建管則發揮專業代建能力，形成「產業+資本+運營+建設」的全產業鏈閉環。這種內部資源的高效協同，不僅提升了項目的落地效率，更通過「自帶資源」的競爭優勢，在產業園區代建市場中形成差異化壁壘。

從行業趨勢來看，此類「自帶資源」的代建模式正成為工業產業園建設的主流方向之一。代建企業不再僅是建設執行方，而是成為產業生態的構建者——通過整合產業資本、科研機構、運營資源，實現從項目策劃、建設到產業導入、運營的全流程管控。這種全產業鏈能力的構建，正是代建企業在工業代建領域競爭中的核心護城河，也是未來產業園區建設需求升級的關鍵支撐。

觀點指數認為：在早期住宅代建業務主導的階段，企業間的能力差異尚未顯著體現。隨着代建企業逐步向多元化業務領域拓展，非開發類能力（如運營管理、產業導入等）正成為區分企業競爭力的核心維度。

特別是在產業園區、寫字樓、文旅項目及大型場館等複合業態中，業主方通常不僅需要基礎代建服務，更普遍存在對全周期運營管理的訴求——從項目投資決策、建設實施到后期運營維護的完整鏈條服務。

在此背景下，代建企業若能構建覆蓋「投資-建設-運營管理」全生命周期的服務能力，形成「開發+運營+資源整合」的全鏈條解決方案，無疑將成為最契合市場需求、最具差異化競爭優勢的理想選擇，這也是未來代建行業在多元業態競爭中構建核心壁壘的關鍵路徑。

本文節選自《全周期運營 | 2025三季度代建管理發展報告》