桂林業主追延期交房牽出銀行違規：郵儲銀行靈川支行未封頂即違規發放房貸

往常，購房者多是被動接受銀行對自身資質的審覈；近日，廣西桂林卻出現反轉。

9月25日，據信網報道，因所購房屋延期數年交付，市民李先生主動覈查放貸銀行資質，竟發現郵儲銀行（601658）靈川縣支行存在未封頂即發放房貸的違規行為，目前監管部門已確認該事實，銀行或面臨行政處罰等追責措施。

時間回溯至2021年9月，桂林市民李先生被當地融創九棠府約4000元/平方米的單價吸引，最終購入該小區3幢2單元27層一套118平方米的房產，總房款47萬元。

按照購房方案，他先行支付9萬元首付，剩余38萬元在開發商的推薦下，通過郵儲銀行靈川縣支行辦理按揭貸款。最終，這筆貸款獲批金額38萬元，借款期限30年（自2021年10月21日至2051年10月20日），年利率為6.5%。

「當時房子主體已經蓋得差不多了，就差封頂，外面的施工設施也沒拆，我以為很快就能交房入住。」李先生回憶，購房合同中明確約定房屋交付時間為2021年12月，這份「順利」獲批的貸款，當時並未讓他察覺任何異常。

然而，約定的交房日過后，融創九棠府的建設進度遠不及預期。直至2024年，李先生所購房屋所在樓棟才完成封頂，交付時間更是被推迟至2025年。

「每個月既要還幾千元房貸，又要承擔房租，這樣的雙重壓力已經扛了快四年。」持續的經濟負擔，讓李先生開始重新審視當年購房及銀行放貸的全流程。

在漫長的等待過程中，他通過網絡查詢政策法規及諮詢律師后得知，國家對個人住房貸款發放有明確限制：商業銀行僅可對購買主體結構已封頂住房的個人發放按揭貸款，這一要求可追溯至2003年央行「121號文」與2007年央行、原銀監會聯合發佈的「359號文」。

結合自身經歷，李先生意識到，2021年10月辦理貸款時，涉案樓棟尚未封頂，郵儲銀行靈川縣支行的放貸行為可能存在違規。

為覈實這一猜想，2023年，李先生在收集齊房屋未封頂的現場實拍圖片、貸款合同等證據后，向中國銀行保險監督管理委員會桂林監管分局提交投訴，並提交了詳細的違規舉報書。同年8月，監管分局向李先生出具調查意見書，明確確認「郵儲銀行靈川縣支行在涉案樓棟主體結構未封頂時，向其發放個人住房按揭貸款」的情況屬實，並表示將依法對該銀行採取相應監管措施。

國家金融監管總局廣西監管局工作人員進一步解釋，當地對未封頂、未交付房屋的放貸有嚴格規定，若銀行違規情況屬實，覈實后將根據情節嚴重程度，採取行政處罰、責令改正、罰款或約談等措施，「具體處罰方式、是否罰款及罰款金額，需結合調查材料與事實綜合判定」。

公開信息顯示，桂林融創九棠府由桂林市靈川縣融創房地產開發有限公司開發，項目佔地面積約101畝，總建築面積19.3萬平方米，容積率1.8，規劃有高層與小高層產品，主推88-128平方米的二至四居户型。

面對「未封頂樓盤為何能獲批貸款」的疑問，該項目相關負責人迴應稱，李先生購房時樓盤已取得預售許可證，且與多家銀行簽訂了按揭貸款准入協議，「當時行業普遍做法是，樓盤只要拿到預售證，客户就能辦理貸款，銀行也會正常放款；直到恆大等企業暴雷引發市場風險后，政府加強監管，纔要求房屋必須封頂后才能放貸」。

不過，這一説法與監管要求存在明顯衝突。律師分析，我國實行商品房預售制度，樓盤取得預售許可證后即可開展銷售，但預售證並非銀行放貸的唯一前提。

此前房地產行業快速發展、房價處於上升通道時，部分銀行為搶佔房貸市場份額、配合開發商加快資金回籠，存在「打擦邊球」放松審覈的違規放貸行為，「當時行業競爭激烈，若一家銀行堅持‘封頂后放貸’，購房者可能轉向其他放松要求的銀行，銀行出於盈利考慮，容易突破合規底線」。

「房屋封頂纔可放貸」的規定，核心目的是防範貸款風險——避免期房因開發商資金斷鏈導致爛尾，進而讓購房者陷入「房貸照還、房屋難收」的困境，本質是通過壓實銀行審覈責任，從源頭保障購房者權益。

值得注意的是，郵儲銀行靈川縣支行的違規並非孤例。梳理近年監管罰單可見，國有大行、股份制銀行及地方中小銀行均曾因「未封頂即放貸」受罰，處罰不僅涉及機構罰款，更延伸至對直接責任人的追責，凸顯監管部門對房地產信貸合規性的持續高壓。

在國有大行層面，2019年寧德銀保監分局查實，中國銀行福安支行存在兩項違規：一是向未封頂住房發放個人按揭貸款，二是向未竣工驗收的商業用房發放貸款。依據相關法規，該支行被合計罰款100萬元，成為「住房+商業用房雙違規」的典型案例。

股份制銀行中，2022年，華夏銀行宿遷分行因「發放未封頂住房貸款」及貸款資金挪用問題被罰90萬元，分行高管因負領導責任額外被罰款18萬元。

地方城商行的同類違規同樣高發。2023年，富滇銀行楚雄分行因向未竣工驗收的商業用房發放按揭貸款，被罰款30萬元，時任客户經理與風險經理因負直接責任收到警告罰單；更早前的2019年，桂林銀行賀州支行因單一「未封頂放貸」違規，被罰款20萬元。

對於開發商提及的「憑預售證即可放貸」，監管部門早已明確否定。國家金融監督管理總局廣西監管局此前強調，預售許可證是樓盤銷售的前提，而非銀行放貸的核心條件，房屋主體結構封頂纔是法定放貸門檻，即使樓盤已取得預售證，未滿足封頂要求仍屬違規。

當前「未封頂即放貸」的違規成本正持續上升，這既是對銀行合規經營的警示，也是對購房者權益的保護。

對於消費者而言，在當前市場環境下購買期房，需深入覈查開發商資質，同時留意銀行放貸流程是否符合「封頂放貸」要求，審慎評估風險。