中指研究院：上半年房企負債率繼續上升 打造第二增長曲線

智通財經APP獲悉，中指研究院發文稱，2025上半年，上市房企營收明顯下降、持續虧損，負債率繼續上升，償債能力繼續下滑。頭部房企中，華潤置地(01109)與龍湖集團(00960)展現了較強的抗周期韌性，其營收結構呈現多元化特徵，輕資產及運營服務業務貢獻了更高的利潤。下半年頭部房企經營策略主要是，加快存量去化、優化增量質量；加速產品迭代，建設好房子；打造第二增長曲線。

上半年業績表現：營收明顯下降、持續虧損，負債率繼續上升，償債能力繼續下滑

數據來源：中指數據CREIS

2025年上半年，中國房地產上市公司業績延續低迷態勢。數據顯示，上市房企營業收入均值為104.2億元，同比下降16.9%，且降幅較2024年同期擴大了3.2個百分點，營收端收縮壓力持續升級，反映出市場需求疲軟與銷售端持續承壓的現狀。

盈利表現更加不容樂觀，行業淨利潤均值跌至-8.3億元，虧損規模呈現逐漸擴大的趨勢，約六成上市房企出現不同程度虧損，部分高槓杆房企面臨債務重組壓力。這一數據背后，既折射出行業面臨深度調整期去庫存、尋找新增長點等多重挑戰，也預示着房企轉型與風險化解仍需較長時間。

數據來源：中指數據CREIS

2025上半年，中國房地產上市公司財務風險持續攀升，償債能力進一步弱化。數據顯示，上市房企剔除預收賬款后的資產負債率達66.5%，同比上升0.9個百分點;淨負債率大幅上升至171.8%，同比激增55.8個百分點，反映出行業整體槓桿水平居高不下。這一現象主要源於貨幣資金規模的持續收縮，疊加市場低迷導致的存貨及投資性物業資產貶值壓力加劇。

更值得警惕的是短期償債能力指標，現金短債比降至0.88，較上年同期再降0.03，意味着超半數房企在手現金已無法覆蓋一年內到期債務，流動性壓力加劇。當前房企普遍面臨融資渠道收窄、融資成本高企的困境，部分企業不得不通過資產處置、債務展期等方式艱難維持現金流平衡。

2025年上半年財報顯示，在典型房企代表中，華潤置地與龍湖集團展現了較強的抗周期韌性，其營收結構呈現多元化特徵。從營收結構看，華潤、龍湖持有物業收入和運營服務收入佔比均超20%。

數據來源：中指數據CREIS

從利潤貢獻看，華潤、龍湖非開發業務貢獻超過六成的利潤。2025上半年，華潤置地開發銷售業務貢獻淨利潤佔比為39.8%，非開發銷售業務貢獻淨利潤超過60%。龍湖集團開發銷售業務貢獻利潤佔比僅為1.3%，非開發銷售業務貢獻利潤佔比超過90%。

頭部房企下半年策略：加快存量去化、優化增量質量；加速產品迭代，建設好房子；打造第二增長曲線

中指研究院梳理頭部房企下半年經營策略，在投資策略、產品及業務發展方面主要有以下特徵：

1.投資策略

2025年下半年，頭部房企加快存量去化，通過一盤一策，全力攻堅去化、回籠資金，平衡存量項目的利潤與現金流。在投資方面，企業保持投資精準，確保增量項目安全性、流動性和盈利性，提高資源質量。同時，頭部房企聚焦核心城市、核心地段。如越秀地產圍繞「穩業績、謀突破、精管理、提能力」的主題，聚焦加快銷售和去庫存、提高商業的運營能力、深化組織變革和強化精益管理，全力聚焦銷售目標及各項經營目標，堅持精準投資策略，着力增加優質地塊，不斷提高資源質量。同時，優化資源配置，重點投向一線城市和重點二線省會城市的核心區域，並持續加強與優秀企業合作，整體提升投資能力，有效應對市場競爭。

2.產品策略

響應「好房子」政策，做好產品迭代。如華潤置地加強深化產品迭代;龍湖強調以客户需求為導向提升產品力-交付好房子、提供好服務;濱江集團遵循優質原則，即優質城市、優質地段、優質項目、優質產品、選擇優質的合作伙伴，確保投資項目實現高質量與高回報。

3.業務策略

加快構建新發展模式，打造第二增長曲線。如華潤置地提出要做專、做優、做強、做大經營性不動產業務及資管業務，推動第二增長曲線實現高質量發力。進一步擴大萬象生活輕資產管理業務的市場領先優勢，強化其作為業績貢獻強勁增長極的作用。同時積極培育生態圈要素型業務，以轉型發展加速器的定位形成增長新動能，進而構建起各業務板塊協同共進的發展格局。龍湖集團則在開發、運營、服務等板塊齊頭並進，未來的增長主要在C2到C5四個經營賽道上，即商業、資管、物管、代建，構建自身所處板塊的競爭優勢，持續保持增長，形成能力的護城河，持續培育第二增長曲線。