資產難賣 佳明集團52.5億港元打包出售香港數據中心

（來源：觀點網）

觀點網 此前出售事項獨家期屆滿前未達成最終協議，佳明集團的數據中心仍在尋求買家。

近期，佳明集團控股發佈公告稱，擬以52.5億港元整體出售旗下位於香港的四個數據中心項目，包括荃灣的iTech Tower、葵涌iTech Tower2，以及粉嶺安居街的iTech Tower3.1，以及設於同區安福街的iTech Tower3.2。

產城園區評論獲悉，佳明集團曾於6月與一名潛在買方洽購iTech Tower 3.1及3.2兩個數據中心，經盡職審查過程，雙方未能就若干關鍵商業條款達成共識，且於獨家期屆滿前未達成最終協議。

目前，佳明集團再與有意買方磋商收購持有的全部四個數據中心，該交易同樣未正式落實。

佳明集團稱，若潛在出售事項得以實現，預計大部分所得款項淨額將用於償還集團的銀行借款，從而減少其大部分債務、降低其財務成本。

52.5億港元打包出售

此次交易分為兩部分。

一是以40.5億港元收購Wellford Properties Holdings Limited（WPHL）全部股權，后者持有iTechTower2、3.1及3.2三座數據中心；二是以最高12億港元收購偉豐置業有限公司（WPHL全資子公司）持有的iTech Tower1。

有資料顯示，交易完成后，WPHL將僅保留Tower2-3.2資產，而Tower1將獨立運營。四座數據中心總建築面積超25萬平方米，其中Tower3.1已於2025年中竣工，Tower3.2預計2026年完工，當前整體出租率約78%，租户包括微軟亞洲研究院、香港交易所等機構。

根據公告，有意買家是一家總部設於新加坡的數據中心投資及開發公司，在亞太地區開發及營運數據中心。

據悉，此次報價較佳明集團於2024年中期評估價折讓31%，但包含「分期付款+業績對賭」條款：首期支付20億港元，剩余款項根據數據中心上架率分階段支付。

佳明集團表示，交易完成后將釋放約45億港元現金，優先用於償還匯豐銀行、中銀香港等機構的58億港元銀行貸款，預計每年可減少利息支出2.3億港元。

消息公佈后，佳明集團股價單日下跌5.17%。

摩根士丹利表示，交易價格反映香港數據中心資產估值中樞下移——當前市場平均資本化率從2023年的5.2%升至6.8%。

目前並不是一個出售物業的好時機，高息環境、經濟放緩疊加市場低迷，出售物業套現並不是容易。

不過也有行業分析師認為，佳明選擇的「整體出售+保留運營權」模式具有創新性：買方獲得物理空間，佳明集團則可以通過管理合約持續獲取收益。

香港老牌公司自救之路

佳明集團是一家老牌香港企業，旗下分為建築業務、物業發展及數據中心物業租賃三大業務板塊，項目包括九龍商業綜合體、內地住宅及土瓜灣矚目新盤「明雋」。

數據中心方面，截至2024/25財年期末，佳明集團擁有iTech Tower 1及iTech Tower 2兩座數據中心，租賃業務的收益保持良好增長，按年上升2.0%至2.743億港元。

年報顯示，位於新界粉嶺兩座在建的數據中心iTech Tower 3.1及iTech Tower 3.2施工進展良好。iTech Tower 3.1的機電設備安裝和內部裝修工程現正進行中，計劃於2025年第3季度開始分階段交付；iTech Tower 3.2的上蓋工程現正進行中，計劃於2026年中分階段竣工。

從出售部分資產到整體出售，佳明集團或是出於減輕債務壓力的考量。

該公司面臨着較為嚴重的債務壓力。

今年7月初，佳明集團對外披露，已有約48億港元貸款違約，涉及銀行貸款約為27.47億港元已取得若干貸款方豁免，該集團就違反事項繼續爭取其他貸款方豁免。

違約原因是此前佳明集團於銀行籤的貸款協議，涉及到須持續滿足EBITDA、資本負債比率和流動比率等財務要求。根據今年三月披露的財報，其財務要求未達標即觸發違約條款。

根據該集團披露的2024/25財年業績，期內錄得淨虧損2.921億港元，而2023/24年度則錄得淨盈利2.985億港元。

虧損的主要原因在於受當前香港房地產市場不利因素的影響。

佳明集團稱，由淨溢利轉為淨虧損主要由於確認發展中物業及持有作銷售的已建成物業的減值虧損1.807億港元；持作自用物業的減值虧損4540萬港元；以及投資物業及發展中投資物業的公平值虧損1.207億港元。

截至2025年3月31日，佳明集團未償還銀行貸款約52.29億港元，現金及銀行結余僅約1.802億港元。於3月31日，佳明集團資本負債比率約213.6%；流動比率為0.32倍。

該公司稱，正積極評估及推行一切可行策略，以降低集團資產負債表的槓桿率，增加營運資金並加強長期財務穩定。

此次交易如若能順利完成，將有助於減少整體負債，改善財務狀況。但數據中心作為佳明集團重要收入貢獻來源，以及具有市場前景的資產，剝離后或對公司長期戰略產生一定影響。