中郵·房地產|周觀點：行業下行壓力延續 轉型概念關注度提升

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（來源：中郵證券研究所）

轉自：中郵證券研究所

投資要點

從基本面來看，當前房地產行業整體仍處調整周期，銷售、投資等核心指標延續承壓態勢，但市場分化加劇，核心城市、優質房企及物業板塊展現相對韌性，政策寬松預期增強下，結構性機會值得關注。此外，受併購重組轉型影響，多家俱有國資背景的A股房企受到市場關注，帶動近期整體A股房地產指數上漲。在行業下行壓力仍存的情況下，部分房地產REITs標的憑藉穩定現金流及良好的底層資產質量，年初以來漲幅顯著，成為避險資金的配置重點。

行業基本面跟蹤

（1）新房成交及庫存：上周30大中城市新房成交面積為151.48萬方，本年累計新房成交面積為6397.58萬方，累計同比-3.5%。30大中城市近四周平均成交面積為152.32萬方，同比+7%，環比-1.6%。其中一線城市近四周平均成交面積為46.32萬方，同比+11.5%，環比+6.2%，二線城市近四周平均成交面積為73.59萬方，同比+10%，環比-6.6%，三線城市近四周平均成交面積為32.41萬方，同比-4.6%，環比+0.2%。上周14城商品住宅可售面積為8053.77萬方，同比-9.59%，環比+0%，14城去化周期為17.99個月，其中一線城市去化周期為12.96個月。

（2）二手房成交及掛牌：上周20城二手房成交面積為211.36萬方，本年累計二手房成交面積為8191.56萬方，累計同比+16%。20城近四周平均成交面積為201.4萬方，同比+21.5%，環比+0.6%。截至2025/9/8全國城市二手房出售掛牌量指數為10.87，環比-9.6%，掛牌價指數為151.88，環比-0.17%。

（3）土地市場成交：上周100大中城市新增供應住宅類土地數量為51宗，成交住宅類土地數量為50宗，新增供應商服類土地數量為78宗，成交商服類土地數量為72宗。近四周100大中城市平均住宅類土地成交數量/供應數量為0.65，平均商服類土地成交數量/供應數量為0.65。近四周100大中城市成交住宅類土地樓面均價為4959.25元/平方米，溢價率為3.04%，環比-0.23pct，成交商服類土地樓面均價為1778.5元/平方米，溢價率為0.19%，環比-0.23pct。

行情回顧：

上周A股申萬一級房地產行業指上漲0.71%，滬深300指數下跌0.44%，房地產指數跑贏滬深300指數1.16pct。上周港股恆生物業服務及管理指數下跌1.68%，恆生綜合指數上漲0.43%，物業服務及管理指數跑輸恆生綜合指數2.1pct。

一

行業基本面跟蹤

1.1 新房成交及庫存

上周30大中城市新房成交面積為151.48萬方，本年累計新房成交面積為6397.58萬方，累計同比-3.5%。30大中城市近四周平均成交面積為152.32萬方，同比+7%，環比-1.6%。其中一線城市近四周平均成交面積為46.32萬方，同比+11.5%，環比+6.2%，二線城市近四周平均成交面積為73.59萬方，同比+10%，環比-6.6%，三線城市近四周平均成交面積為32.41萬方，同比-4.6%，環比+0.2%。

上周14城商品住宅可售面積為8053.77萬方，同比-9.59%，環比+0%，14城去化周期為17.99個月，其中一線城市去化周期為12.96個月。

1.2 二手房成交及掛牌

上周20城二手房成交面積為211.36萬方，本年累計二手房成交面積為8191.56萬方，累計同比+16%。20城近四周平均成交面積為201.4萬方，同比+21.5%，環比+0.6%。

截至2025/9/8全國城市二手房出售掛牌量指數為10.87，環比-9.6%，掛牌價指數為151.88，環比-0.17%。

1.3 土地市場成交

上周100大中城市新增供應住宅類土地數量為51宗，成交住宅類土地數量為50宗，新增供應商服類土地數量為78宗，成交商服類土地數量為72宗。近四周100大中城市平均住宅類土地成交數量/供應數量為0.65，平均商服類土地成交數量/供應數量為0.65。

近四周100大中城市成交住宅類土地樓面均價為4959.25元/平方米，溢價率為3.04%，環比-0.23pct，成交商服類土地樓面均價為1778.5元/平方米，溢價率為0.19%，環比-0.23pct。

二

行情回顧

上周A股申萬一級房地產行業指上漲0.71%，滬深300指數下跌0.44%，房地產指數跑贏滬深300指數1.16pct。上周港股恆生物業服務及管理指數下跌1.68%，恆生綜合指數上漲0.43%，物業服務及管理指數跑輸恆生綜合指數2.1pct。

從行業排名來看，上周A股房地產在31個申萬一級行業中排名第9，港股地產分類、物業服務及管理在14個恆生綜合行業中分別排名第14、第6。

上周重點A股房地產個股漲幅居前的分別為：張江高科（+6.5%）、萬業企業（+3.48%）、中新集團（+3.33%），重點港股房地產個股漲幅居前的分別為：太古地產（+0.18%）、建發國際集團（-0.17%）、保利置業集團（-0.58%），重點物業服務企業漲幅居前的分別為：恆大物業（+9.01%）、建發物業（+1.91%）、濱江服務（+0%）。

風險提示

政策不及預期，行業銷售不及預期，收儲進度不及預期，市場情緒極端避險。

證券研究報告《中郵證券-房地產行業報告：行業下行壓力延續 轉型概念關注度提升》

對外發布時間 ：2025年9月23日

報告發布機構：中郵證券有限責任公司

分析師:高丁卉  SAC編號:S1340524080001

法律聲明：

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