併購大洗牌 | 2025年9月物業服務發展報告

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（來源：觀點）

摘要：該交易尚處早期階段，存在較大不確定性，清盤人計劃在2025年11月前后邀請經挑選的有意方提交最終建議書。有望刷新近年來業內收併購對價記錄（報告期：2025.08.26-2025.09.22）。

物業服務支撐城市高質量發展，多地延續規範物企經營政策

觀點指數 本期政策端，首次在國家層面明確提出要實施物業服務質量提升行動，以適應和支撐城市高質量發展，提高城市治理水平，推動2035年基本建成現代化人民城市。同時，多地持續規範物企經營行為，加強物業服務行業誠信體系建設，整改業內存在的問題，引入第三方專業機構評估物業服務質量等。

8月28日，中共中央、國務院印發《關於推動城市高質量發展的意見》，其中提到要系統推進「好房子」和完整社區建設，實施物業服務質量提升行動。完善城市治理工作體系，探索社區黨組織領導下的居委會、業委會、物業服務企業協調運行新模式。

還表示，要激活城市存量資源潛力。改造利用老舊廠房、低效樓宇、閒置傳統商業設施等存量房屋，建立與建築功能轉換和混合利用需求相適應的規劃調整機制；優化產權歸集、整合、置換和登記政策，盤活利用存量低效用地。

觀點指數認為，這意味着物業管理服務被視作城市高質量發展的基本公共品。一方面，物企需要提升精細化治理能力，並承擔基層治理角色；另一方面，需培養城市運營服務能力，在城市更新與存量資產運營領域拓展業務空間。

多地還在規範物業企業經營，提升物業服務質量方面持續探索及落地新路徑。

物企持續退出低效項目，業內合約在管面積下滑

觀點指數統計，截至8月末共有51家上市物企公佈了在管面積數據，總計在管面積約為78.73億平方米，較2024年同期的56家上市物企公佈的共計78.2億平方米在管面積同比僅增長0.68%。

同時，45家物企公佈的合約面積共計64.36億平方米，較2024年同期48家上市物企（剔除本期未公佈合約面積的碧桂園服務，及退市的華發物業服務與融信服務后）公佈的共計75.04億平方米同比下滑14.23%。

總體上，物業行業管理規模的增長面臨嚴峻挑戰，已進入精細化運營管理階段。主要原因是受房地產市場下行周期影響，項目增量持續減少；行業內市場競爭加劇造成物企部分項目流失；另外，物企按照既定策略主動退出低效項目，調整城市佈局，以優化物業管理組合，降低潛在風險，追求較佳利潤與回款表現。

期內，物企市場化拓展熱度延續上個報告期的低迷態勢，但包括招商積余、新大正、保利物業、萬物梁行、碧桂園服務、世茂服務等企業在多元化項目獲取上取得了良好成效。

結合中報來看，住宅業態仍是大多數物企深耕的主要方向，且對管理規模以及收入增長的貢獻保持穩定。觀點指數統計的37家物企2025上半年住宅物業服務貢獻收入佔比約為59.55%，較2024上半年的59.18%基本持平。但這也意味着業內多數企業在其它領域的拓展尚未取得突破性成果。

在商業物業方面，物企面臨着項目平均管理費用下降以及為提升出租率而增加成本投入等諸多挑戰。

此外，城市環衞服務業務整體收縮，毛利率持續下滑，但頭部央國企憑藉在學校、醫院、政府物業、公園、景區等細分賽道更廣泛的佈局，正實現有質量有規模的增長。

盈利表現企穩，但面臨較大壓力

截至8月末，除新城悦服務與瑞森生活服務外的62家上市物企公佈了2025年中報。據觀點指數統計，2025上半年上市物企總計營收達到1480.67億元，較上年同期增長約1.36%，仍保持正向增長，但增速明顯下滑。其中，共計24家物企營收同比下降，佔比38.71%，較去年同期的26.56%增長12.15個百分點。

具體企業方面，濱江服務收入同比增幅最大，增長22.7%至20.25億元；合景悠活收入同比降幅最大，下滑13.80%至16.58億元。仍然僅有碧桂園服務與萬物雲營收超過百億，分別為231.86億元及181.38億元。

行業盈利能力整體有企穩態勢。數據顯示，2025上半年62家上市物企歸母淨利潤總計約為101.56億元，較上年同期64家物企錄得歸母淨利潤87.48億元同比增長16.10%，其中，主要得益於雅生活服務、融創服務、金科服務等同比扭虧為盈。

同時，62家物企毛利率均值約為22.44%，較上年同期毛利率均值23.41%輕微下降0.97個百分點；淨利率均值約為7.79%，較上年同期淨利率均值7.13%輕微上升0.66個百分點。

目前，物企對低效、孤島項目予以出清，雖然有助於提升運營效率和項目集中度，但對該業務的未來增長也帶來了巨大的挑戰。

受房地產市場持續低迷及內需消費趨於謹慎影響，增值業務板塊承壓下行，阻礙了物企本期的營收增長。其中，在社區增值服務方面，企業之間有所分化，非業主增值服務則滑坡明顯，對收入的貢獻佔比均值僅在5%左右，顯示物企積極切割來自地產方的風險，傾向於穩健經營。

總結來看，儘管今年上半年物企營收持續增長，盈利能力企穩回升，但綜合各主要業務線來看，行業內業主日益增長的服務質量要求，推動了成本攀升；增量市場收縮的情況下，物企在存量市場上的競爭加劇；同時，宏觀消費環境下行，房地產仍處於深度調整期，在此影響下，物業企業面臨的增長挑戰和盈利壓力仍將持續。

物管股整體回落，恆大物業51%股份獲意向收購

期內，物管股整體有所回落。觀點指數監測數據顯示，40家樣本港股物企本期平均區間跌幅為1.5%，較上個報告期平均區間漲幅6.72%下跌了8.22個百分點。估值水平略微提升，市盈率（TTM）由上個報告期末的12.4倍上升至本期末的13.93倍。

同時期，收併購與資產交易領域已經預演了多宗年度大戲，市場關注度較高的主要是恆大物業51.016%股權的潛在歸屬和新大正計劃發行股份及支付現金購買嘉信立恆51%股權的交易。資料顯示，涉及的標的管理規模均位於行業前列，業務分佈廣泛。

中報顯示，恆大物業截至2025年6月30日的在管面積約為5.96億平方米，較去年同期增加4100萬平方米。今年上半年其在商寫、產業園、公共交通、醫療學校及城市公服等多元業態上持續突破，累計新簽約第三方面積超2300萬平方米，合同年飽和收入近6億元。其中，非住宅項目年飽和收入約4.4億元，佔比超70%。

數字化應用實質性成果豐富，眾安智慧生活涉足數字資產

據中報及業績會信息，物業行業尚處於深度變革時期，物企正加速推進數字化、智能化的應用升級等，不少物企的數字化轉型已在多個重點業務領域及運營管理層面取得實質性進展。

總結而言，在物業服務場景領域，機器人、AI大模型等工具逐步落地，使得前沿科技成為重塑服務流程，降低人工依賴，提升服務一致性的重要手段。在客户交互層面，物企探索AI大模型在客户分析，智能客服響應，智能工單調度等維度的賦能，通過將科技嵌入服務價值鏈，促進服務響應效率與服務體驗的提升。在管理運營層面，物企夯實全局數據中臺能力，為業態規劃、成本測算、風險預警等提供決策支撐，構建起高效、安全、可控的智慧管理體系。

本期內，部分物業及城市服務企業的數字化主要圍繞社區安防、環衞清潔、低空城市治理等場景和數字資產領域展開探索及合作。

9月1日，眾安智慧生活發佈公告，稱與一家獲香港證監會正式發牌的虛擬資產交易平臺運營者展開業務合作。

雙方將共同探索數字資產相關業務的合作機會。並計劃在在該平臺開立賬户，為后續配置加密貨幣資產做好準備。

此舉旨在鞏固眾安智慧生活現有的業務基礎，藉助數字資產領域的前沿技術，進一步提升核心競爭力，推動業務創新與數字化轉型。

本文節選自《併購大洗牌 | 2025年9月物業服務發展報告》