【香港市場觀察】香港投資移民購房門檻大降2000萬刺激樓市 可然后呢？

　　文/新浪財經香港站 趙嵐

　　香港特區行政長官李家超在上周2025年《施政報告》中表示，新資本投資者入境計劃的申請人可購買價值3000萬港元或以上的住宅物業。之前的門檻為5000萬港元。

　　調整后的住宅投資額可計的上限保持1000萬不變；不過商用物業的計入額則由1000萬提升至1500萬。

　　香港新資本投資者入境計劃（New Capital Investment Entrant Scheme， 「New CIES」），也稱「新投資移民計劃」。新計劃於2024年3月啟動，是香港投資移民計劃時隔8年的重啟。

　　新計劃規定，申請人至少要投資3000萬港元的「獲許資產」，包括房地產、股票、債券等。計劃啟動初期並不允許投資住宅地產，只能投資商用物業，但在計劃施行7個月后，香港政府宣佈允許投資住宅物業，但必須要5000萬港元以上，投資可計入的上限仍為1000萬。

　　如今，香港投資移民購置住宅門檻大降2000萬。此舉被解讀為有意提振香港房地產市場，但行業認識普遍認為影響有限。

　香港房地產市場已連續4年表現低迷

　　香港房價已經連續4年表現低迷，目前仍徘徊在2016年的最低水平附近。此前數次房地產大小刺激政策，都難以長期提振市場購買力。

　　2022年10月，香港開始對「非本地專才的買家印花税和新住宅印花税實施‘先徵后退’」。即非香港永久居民，在購房時繳納的高於香港永居的購房税，在滿足一定條件時可退還，條件包括購房者「轉永居」或居港滿一定年限后。當時，非永居身份居民購買香港住宅，需繳納 30%的印花税，而永居身份首套房税率最高則為4.25%，多套房税率則為15%。

　　措施推出后，香港房價仍在持續走弱。

　　2023 年，香港外來人才購房税再次優化，實行 「先免后徵」。即非永居在購房時先不按高額税率徵稅，如果之后沒能「轉永居」，再補繳相關税項。

　　此外，香港政府還將永居買家的印花税和新住宅印花税減半，兩者均由 15% 減至 7.5% 。

　　為刺激二手房交易，香港政府還縮短了「額外印花税」的年限。原先，業主在持有地產3年內賣出，就需要額外再繳10%的税項，調整后的年期由3年縮短至2年。香港政府表示，目的是增強房產市場的流動性。

　　不過，香港房價在短暫2個月反彈后繼續下滑。

　　面對持續弱勢的地產市場，香港政府開始「放大招」。

　　2024 年，香港宣佈「全面刺激樓市政策」。所有住宅物業交易無須再繳額外印花税、買家印花税和新住宅印花税，即「全面撤辣」。

　　「辣」指「辣招」，是香港地產行業的特有表述。2008年至2010年，香港樓價一路飆漲，為遏制樓市過熱，香港政府在2010年至2016年間出台一系列措施，其中包括大幅抬高印花税等，這些強勢政策被香港坊間稱為「辣招」。

　　在「全面撤辣」后，香港永居在港買房的印花税從 7.5% 減少至 1.5%，非永居在香港買房，印花税税率從 15%降至最高不超過成交價的 4.25%。

　　2024 年 10 月，香港放寬住宅物業的按揭貸款條件，不論物業價值、不論是否自用、不論是否為首套房，按揭成數上限一律調整至七成，供款與入息比率上限一律調整為五成。

　　香港政府表示，這些舉措旨在全面激活香港房地產市場。通過撤銷抑制性政策，激發市場自住和投資需求，推動樓市復甦，帶動上下游產業發展。

　　可結果是香港樓價仍在磨底。

　優化投資移民政策能刺激香港樓價嗎？

　　分析師們普遍認為，新投資移民購房條件再優化能提高高端房產成交，但事實真的如此嗎？

　　利嘉閣地產研究部主管陳海潮對新浪財經表示，住宅價格放寬至3000萬使投資者選擇範圍擴大許多，但由於政策剛剛優化，暫未觀察到成交量有明顯變化。

　　根據香港政府最新數據，自去年新投資移民計劃推出至今年4月底，香港向512名完成投資的申請人發出「正式批准」，有911名申請人獲「原則上批准」，如果按每位申請者均在港購入一套豪宅單位計算，應釋放超過1400個購買力。

　　但記者查閲數據顯示，申請人投資香港房地產的意願遠遜預期。截至2025年2月底，在已審查的386宗案例里，投資總額105億元，當中投放在非住宅物業的金額為1800萬元 ，僅佔比 0.17%，而投放在住宅物業的金額為零。

　　有移民中介對新浪財經表示，對高淨值客户而言，港房的吸引力不足。香港地產的增值能力、避險能力均不及其他金融產品，比如近期火熱的香港股市以及符合條件的保險產品。

　　陳海潮引用其機構數據表示，自新投資移民政策允許購置住宅后，2024年11月份5000萬以上的交易佔比為0.3%，12月升至0.5%，2025年1月仍維持0.5%，屬於正常波動區間，無顯著的變化。

　　根據中原地產統計，2025年首八個月，全港成交價高於3000萬元的豪宅有906宗，佔整體成交量的2.5%左右。陳海潮表示， 3000萬以上的住宅成交長期以來僅佔比很少；加上投資移民政策本身的申請人數就非常有限，這部分投資者的交易量不足影響整體樓價走勢。

　香港樓市還能怎麼辦？

　　從數據上看，通過「新投資移民計劃」投資香港房地產的情況極少，更遑論對樓市的帶動作用。那香港還能怎麼辦？

　　在2025《施政報告》公佈之前，香港市場流傳一項激進的房地產提振議案——設立「資金購屋通」。即允許內地居民 「繞過」資本管制，直接投資香港地產。早前，香港財政司司長陳茂波，在一場論壇中主動提到會考慮與中央部委研究相關政策。

　　但「購屋通」涉及國家外匯管制風險，即使可以通過閉環式管理來限制資金流出，但在實際操作中仍可能出現許多漏洞。例如，買家通過出租套利；通過關聯人士轉手交易規避監管；地產經紀與買家串通「造假買賣」再「分傭」等。這些都可以成為另類的走資渠道，監管的難度相當大。

　　陳海潮表示，香港政府目前可能不會有「資金購屋通」這種劇烈的刺激措施。由於涉及到國家層面，需要從細節上設計監管來規避系統性風險。但市場目前也在熱議另一項舉措，就是香港目前400萬以下房產只用交100塊的印花税，未來會不會把400萬以下範圍擴大到600萬以下。

　　陳海潮補充，香港政府可能會在必要時調整「100元印花税」的適用範圍，比如明年2月的《財政預算案》。不過目前香港房屋交投已經開始平穩回升，市場是很健康的狀態，如果再出台明顯的刺激措施導致樓價暴升，那交易量可能又會重新下跌。

　走過寒冬 迎接利好：香港地產靜待花開？

　　根據香港差餉物業估價署的數據，今年3月至7月，香港住宅售價指數累計升幅1.05%。屬於非常緩慢地向上修復，但市場依舊對前景充滿樂觀。

　　仲量聯行研究部資深董事鍾楚如認為，香港主要銀行已跟隨美國進入減息周期，降息直接降低了購房者按揭成本，需求端有望獲得支撐。

　　香港地產建設商會執委會主席梁志堅認為，香港樓市前景取決於經濟環境。雖近年較冷清，但隨着香港整體經濟復甦，市民收入穩定、購買信心提升，樓市會隨之向好。預計今年香港房價可從低位回升4%至5%。

　　陳海潮認為香港地產具備充分的投資價值。首先是區位優勢，香港是亞洲金融中心，資產的保值能力較強；再加上港元與美元掛鉤，因此香港資產也有一定避險功能。另外，香港高端住宅的租金回報率也比其他國際一線城市高。

　　陳海潮補充道，「香港樓價目前升幅慢主要因為一手樓盤賣價偏低，甚至低於二手樓盤。香港目前成交仍以二手樓為主，這樣一來變相擠壓了二手樓的議價空間。不過目前來看多重利好因素都能繼續維持，預計今年8月至9月，香港房價有極大概率升幅擴大。」

　　查閲市場數據顯示，目前香港一手樓的開盤價正逐漸接近市價，香港政府的樓價指數來到近七個月的高點。另外，部分銀行的估價也有回升，這些跡象或許正在表明香港樓市正逐步回暖。