榮萬家「一把手」也換成了地產人

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（來源：觀點）

新任董事長吳秋雲的到來，能否幫助榮萬家走出獨立之路？

繼朗詩綠色生活創始人田明宣佈退休后，陪伴着榮萬家上市並度過業績寒冬期的耿建富也將退休計劃搬上了檯面。

9月18日，榮萬家生活服務股份有限公司（簡稱「榮萬家」）披露了一則人事變動公告。

公告表明，耿建富因退休計劃辭任執行董事、董事長、董事會提名委員會主席與薪酬委員會成員，即日起不再擔任榮萬家任何職務；同時，提名吳秋云爲新任執行董事、董事長等職務。

值得注意的是，耿建富是在2023年11月29日獲選爲榮萬家第二屆董事會執行董事的，任期為三年，如今距離正式卸任執行董事的日期至少還有15個月之久。

因此，因年齡退休而提前離任的理由，似乎缺少了些説服力。

然而，翻開「80后」接班人吳秋雲的過往履歷，其地產人的「血脈」解答了一切。

01

地產人湧入

公告顯示，吳秋雲現年44歲，在房地產開發、建築設計及施工、康旅及酒店運營、商業運營、金融投資方面具有豐富的經驗。

吳秋雲於2003年畢業於西安財經大學，並在同年參與工作，先后在順馳房地產開發有限公司、恆大地產天津公司、遠洋地產天津公司以及萬達地產哈爾濱萬達城等企業供職，職位均與銷售、策劃、營銷有關。

2014年3月，吳秋雲正式入職榮盛房地產發展股份有限公司（簡稱「榮盛發展」）。此后6年間，分別於榮盛發展濟南分公司任營銷副總經理，於石家莊分公司任總經理，負責全面營銷及經營管理工作。

2020年，吳秋雲轉戰康旅及酒店運營業務，以總經理的身份負責榮盛康旅投資有限公司（含酒店管理公司）全面經營管理工作。

目前，吳秋雲肩負榮盛發展董事、總裁及多項委員會委員職務，主要負責榮盛發展及附屬公司全面經營管理工作，並領導下屬酒店、商管、基金公司全面管理工作。

可以看到，在吳秋雲過往履歷中，除了在榮盛康旅投資有限公司的三年康旅及酒店運營工作經歷之外，其余工作內容都與物業服務沒有直接關聯，這無疑又是一次母公司地產人「空降」旗下物業公司的鮮活體現。

據物聊社不完全統計，僅僅是今年下半年三個多月里，已有至少4家上市物企的高管團隊中迎來了關聯地產公司的老將。

首先是6月27日，萬物雲宣佈朱旭將加入公司，負責旗下萬物雲城板塊。與吳秋雲背景相似，不論是在萬科當董祕、副總裁的9年，還是負責長租公寓規劃和轉崗長租公寓事業部的調整，都很難找到物業服務的關聯履歷。

7月10日，為佳兆業美好服務二十多年的老臣李海鳴辭任執行董事，取而代之的是來自佳兆業控股的執行董事、執行總裁及首席營運官劉立好。彼時，物聊社便猜測，劉立好加入佳兆業美好或與佳兆業控股的重組計劃有着千絲萬縷的關係。

9月12日，劉守偉接過朗詩綠色生活原董事長田明的重任，此時距其從朗詩控股空降到朗詩綠色生活任副董事長僅過去了2個月。同樣，劉守偉此前也沒有物業服務相關的工作背景。

結合地產行業近年來的坎坷表現，物企「輸血」現象變得頻繁了起來，以資抵債則是常見的一種方式。發展到現如今的地步，就連物企高管團隊也要摻入關聯地產公司的血液。

02

關聯與獨立

成立於2000年的榮萬家是榮盛發展旗下的物業管理企業，據最新披露的業績報告顯示，主要向用户提供社區服務、商企服務、城市服務及服務周邊（包括車位租售服務、生活服務、物業開發商增值服務）。

有意思的是，在此之前，榮萬家業務線原為「物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務」；在2024年之后，將「物業管理服務」拆分為「社區服務」及「商企服務」，又將「非業主增值服務」及「社區增值服務」合併爲「服務周邊」，「物業管理服務」業務線保持不變。

儘管榮萬家給出的理由是「為充分向股東及投資者展現本集團現有業務」，但最深層的原因或許是為減少「非業主增值服務」，即關聯地產公司為其營業收入帶來的負面影響。

2024年業績報告指出，「服務周邊」業務線中，車位租售服務、生活服務及物業開發商增值服務分別貢獻收入3075.19萬元、1.64億元及9015.23萬元，營收增速分別為-10.15%、30.69%和-45.02%

談到「車位」，就不得不提起榮萬家與榮盛發展兩度簽訂的債務抵償框架協議。

早在2024年初，榮萬家與榮盛發展第一次簽訂相關協議，宣佈收購榮盛發展出售的清償物業，並按等額基準抵銷應收款項。抵債資產為10870個停車位及332套住宅、寫字樓及商鋪，抵債規模約5.68億元。

不過，簽訂協議不久后，這批用於抵債的部分資產被沒收凍結，導致實際抵債規模要低於預期不少。從簽訂抵債協議到第二次簽訂協議之前，榮萬家僅成功結清應收款項約2.88億元。

於是，第二次抵債交易產生了。

今年6月，榮萬家再次與榮盛發展訂立債務抵償框架協議，清償物業包括12689個停車位、5479套儲藏間及112套住宅、公寓及商業單位，估值金額達到10.76億元，兩次抵債交易金額合計16億元。

從明面上看，應收賬款能夠以等額抵償的方式要回來，對榮萬家的利潤表現來説也是一種減負，但隨之而來的又是另一座「大山」——存貨規模。

據2024年業績報告，榮萬家期內存貨規模約為3.39億元，較2023年的5476萬元增長近520%，大幅增加正是源於榮盛發展第一次的以資抵債，而今年第二次抵償又將增加約10.7億元，另外再結合車位租售服務收入表現，可見這批資產變現註定道阻且長。

但榮萬家似乎別無選擇。

自打上市以來，便長期接受來自榮盛發展的「恩惠」。2021年至2024年，榮萬家來自榮盛發展的在管面積佔比分別為97.7%、97.2%、94.4%及93.4%，儘管比例不斷下降，但來自獨立第三方的在管面積佔比仍保持在個位數。

來到2025年，榮萬家在8月底交出了半年成績單，上半年在管面積達到9060萬平方米，在管項目數量為485個，分別較去年同期增長約4.6%及7.1%，並與獨立第三方簽署了42份合作協議。

因此，公司整體營收與盈利都有小幅度的提升。上半年，榮萬家錄得營收9.95億元，同比增長約1.7%，實現淨利潤9280萬元，同比增加約2.0%，毛利為2592萬元，同比增長約8.1%。

此外，物聊社還了解到，在2020年業績會上，榮萬家曾對五年后的在管面積表現作出預測：五年后公司整體在管面積會達到2-3億平方米。其中，承接來自於母公司開發的項目每年增長率為13.8%；通過第三方外拓取得的在管面積未來幾年增長率會達到155%。

如今僅剩不到3個月時間，從在管面積來看，榮萬家的「五年暢想」還遙不可及。

不過當下更值得關注的是，新任董事長吳秋雲的到來，能否幫助榮萬家走出獨立之路？