光大證券-地產行業板塊及重點公司跟蹤報告：政策利好持續疊加，上海新房成交放量-250922

（來源：研報虎）

　　一、地產開發/物業服務的板塊估值及重點公司近期市場表現。

　　1）地產開發板塊：截至2025年9月19日，房地產(申萬)市淨率PB(LF)為0.85倍，歷史分位數31.46%(2018-至今)。恆生地產建築業市淨率PB(LF)為0.45倍，歷史分位數30.12%(2018-至今)。2025年9月1日至9月19日，房地產(申萬)上漲5.2%，跑贏滬深300指數5.05個百分點。恆生地產建築業上漲2.9%，跑輸恆生指數2.98個百分點。2025年1月1日至9月19日，A股地產開發重點公司漲跌幅前三為濱江集團（+34.68%）、新城控股（+31.77%）、華發股份（+0.99%）；H股地產開發重點公司漲跌幅前三為中國金茂（+63.25%）、建發國際集團（+49.68%）、中國海外宏洋集團（+48.88%）。

　　2）物業服務板塊：截至2025年9月19日，房地產服務(申萬)市盈率PE(TTM)為47.78倍，歷史分位數75.95%(2018-至今)。恆生物業服務及管理市盈率PE(TTM)為41.51倍，歷史分位數82.28%(2024年9月13日—至今)。2025年9月1日至9月19日，房地產服務(申萬)上漲4.1%，跑贏滬深300指數3.97個百分點。恆生物業服務及管理指數上漲5.0%，跑輸恆生指數0.86個百分點。2025年1月1日至9月19日，A股物業服務重點公司漲跌幅前三為南都物業（+67.33%）、新大正（+46.07%）、招商積余（+14.70%）；H股物業服務重點公司漲跌幅前三為華潤萬象生活（+52.36%）、建發物業（+42.22%）、綠城服務（+35.34%）。

　　二、政策利好持續疊加，上海新房成交放量，投資聚焦區域優勢。

　　1）2025年8月以來，政策利好持續疊加。8月8日北京出臺房地產優化政策，提出「符合購房條件的居民家庭在五環外購買商品住房不限套數」等；8月26日上海出臺房地產優化政策，提出「符合購房條件家庭在外環外購房不限套數」、「商業性個人購房貸款利率不再區分首套和二套住房」等；9月5日深圳出臺房地產優化政策，提出「符合條件購房家庭在羅湖區、寶安區（不含新安街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區購房不限套數」等；9月15日外匯局發佈政策深化跨境投融資改革，取消了外匯收入及結匯所得不得用於購買非自用住宅性質房產的限制。

　　2）通過比較成交強度（以日均套數計算），持續跟蹤北上深的政策效力。截至9月19日，北京商品住宅成交強度政策節點后（8.9-9.19）較節點前（7.1-8.8）提升11.3%，二手房成交強度提升13.3%；上海商品房成交強度大幅放量，政策節點后（8.26-9.19）較節點前（8.1-8.25）提升62.5%，2025年1-8月上海新房成交金額TOP3為保利發展、招商蛇口、華潤置地；深圳商品房成交強度政策節點后（9.6-9.19）較節點前（8.23-9.5）提升28.4%，二手房成交強度提升11.4%。

　　投資建議：2025年，隨着前期一攬子房地產政策的持續落地，地方政府樓市調控自主性提升，區域分化和城市分化進一步加深，部分高能級核心城市將有望獲益於城市更新，實現城市結構優化轉型和內涵式發展，逐步實現「止跌企穩」。投資建議聚焦結構性阿爾法亮點：1）產品美譽度高，銷售排名持續提升，在覈心城市銷售排名靠前的穩健龍頭，推薦保利發展、招商蛇口、中國金茂等。2）存量資源豐富，具備運營品牌核心競爭力，推薦華潤置地、上海臨港、新城控股等。3）看好物業服務行業的長期發展空間，推薦招商積余、華潤萬象生活、綠城服務等。

　　風險分析：房地產行業寬松政策推進不及預期風險，房地產市場需求不及預期風險，房地產企業項目竣工不及預期風險，房地產企業多元化業務經營不佳風險等。