瑞銀：料今年樓價將保持平穩 升信和置業(00083)目標價至11.2港元

智通財經APP獲悉，瑞銀發布研報稱，繼美國聯儲局減息25點子及金管局調整隔夜貼現率后，香港銀行宣佈下調最優惠利率12.5點子至5.125%(原為5.25%)，此舉符合市場普遍預期。調整后，新造住宅按揭利率將從3.5%降至3.375%。根據芝商所數據，市場預期聯儲局至2026年12月將累計減息142點子。匯豐近期推出2.73%的3年或5年期定息按揭計劃，反映實際按揭成本或於2026年底降至約2.7%水平。以最新租金回報率3.7%計算，正利差將從當前20點子擴闊至約100點子。瑞銀預期持續減息將支持短期住宅成交量，利好發展商及高負債企業(如信和置業(00083)、恆基地產(00012)、恆隆地產(00101)及嘉里建設(00683)。

瑞銀透過統計模型分析過去29年HIBOR與住宅交易量(包括私樓一、二手市場)的關聯性。迴歸結果顯示，HIBOR每下跌100點子與住宅銷售量約8%的增長呈負相關。隨着聯儲局開啟減息周期，瑞銀預期一個月HIBOR將從當前3.4%降至2025年底的2.2%，並於2026年底進一步降至1.6%。據此推算，未來12個月住宅銷售量較過去12個月平均水平將額外增長14%。

2025年前八個月私宅成交量已錄13%至15%增長。按當前速度，2025年全年化成交量預計達19,400宗(一手)及38,000宗(二手)，相當於2018至2019年水平。然而樓價仍疲軟，CCL指數年內基本持平，主因短期供應充足。儘管發展商以更高定價推盤，買家對大幅加價接受度低。例如恆地土瓜灣站「壹沐」及太古地產(01972)旗下柴灣海德園首輪銷售率僅53%至55%，實用英尺價分別定於17,988港元及17,565港元，較同區二手價高出13%及22%。反之，提供折扣的項目持續獲熱烈反應。新世界地產(00017)九龍城住宅「瑧博」以較「壹沐」低6%的定價推盤，超額認購達38倍。瑞銀重申2025年樓價將保持平穩，待庫存消化后，2026年或有0%至5%温和回升。

發展商中，瑞銀看好信置、恆地及嘉里表現將優於同行(因股息率缺乏吸引力)。瑞銀亦偏好恆隆地產，因HIBOR下降將降低其利息支出。瑞銀將信置目標價上調14%至11.2港元，評級「買入」，反映淨資產值折讓從40%收窄至35%，支持因素包括維港匯及柏瓏銷售強勁;可能減少以股代息安排。該股現時股息率達5.8%，與恆隆地產相若，瑞銀認為市場尚未完全反映其495億港元淨現金優勢，可支持派息及高利潤土儲收購。