榮萬家權杖更迭 地產系接管與獨立運營迷思

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來源：中國房地產報

　　榮萬家的獨立之路，仍困於地產的陰影中。

　　9月18日晚間，榮萬家一紙公告宣告了董事長耿建富的退休離任，同時提名地產系高管吳秋雲接任。這一看似尋常的人事變動，卻在業內掀起波瀾。

　　公告稱耿建富因「退休計劃」辭任，但其任期原本至2026年11月，提前15個月的離任引發猜測。 「母公司高層過來任職，拉通業務條線，旨在整合資源、提升效率。」9月22日，一位榮萬家內部人士告訴中國房地產報記者。而一位從榮萬家離職的高管則直言：「地產全面接手，未來估計也會全面換血。」

　　背后是地產母公司榮盛發展對物業板塊的深度介入，以及榮萬家長期依賴母公司輸血、獨立化進程緩慢的困境。兩次累計16億元的「以資抵債」協議、93.4%的在管面積仍來自榮盛發展，以及高管團隊中地產系背景的強化，均指向物業公司與地產關聯的糾葛。

　　耿建富的退場，究竟是正常退休，還是地產系強化控制的開始？榮萬家的獨立之路，又能否在新任地產背景董事長帶領下真正實現？

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　　退休疑雲與地產系空降

　　耿建富的離任，表面是年齡退休的常規操作，實則暗藏玄機。根據公告，他於2023年11月獲任執行董事，任期三年，本應至2026年11月結束。提前15個月離任，理由僅是「退休計劃」，被業界認為缺乏足夠説服力。上述從榮萬家離職的高管直言：「耿建富辭任因歲數大而選擇退休，還有就是地產一把手來接替物業公司董事長，是正常劇情。」但更深層的背景是，地產母公司榮盛發展正加強對物業板塊的管理。

　　接任者吳秋雲的履歷印證了這一趨勢。44歲的他是一名典型的地產人：曾在順馳、恆大、遠洋、萬達等房企從事營銷工作，2014年加入榮盛發展，歷任濟南公司營銷副總、石家莊公司總經理，2023年升任榮盛發展總裁。其職業生涯幾乎與物業服務無關，此次「空降」被業內視為地產系對物企的進一步滲透。類似案例近年頻現：萬物雲引入萬科系朱旭、佳兆業美好換帥佳兆業控股執行總裁劉立好、朗詩綠色生活由朗詩控股背景的劉守偉接棒。地產人湧入物企，已成行業常態。

　　上述兩位受訪者對此次人事變動背后的原因呈現出顯著分歧，折射出榮萬家在戰略定位與發展路徑上面臨的深層矛盾。榮萬家內部人士傾向於弱化地產母公司介入的實質影響，強調此舉屬於集團內部正常的人事調配與業務協同範疇，旨在通過管理層交叉任職實現資源整合與運營效率提升，並堅決維護上市平臺的獨立運營地位。然而，一位從榮萬家離職的高管則直指其背后的控制權轉移實質，認為這標誌着地產系全面接管進程的開始，預計后續將伴隨大規模組織調整和人事更替。

　　他進一步透露，「榮萬家此前之所以能夠成功上市並實現階段性發展，很大程度上得益於外部專業管理團隊的引入，而近年來核心人才持續流失、內部治理能力削弱，已導致公司面臨嚴峻的專業化危機與發展動能不足。」

　　這兩種截然不同的敍事，不僅反映出企業對外表述與內部實況之間的張力，也深刻揭示了物企在脱離地產依賴、構建真正獨立市場競爭力過程中所遭遇的挑戰與困境。

　　耿建富的離任，或許只是這場權力重構的序幕。他曾帶領榮萬家上市並度過業績寒冬，但如今，地產系的介入已不可避免。

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　　關聯依賴與獨立困境

　　榮萬家與榮盛發展的關聯交易，始終是其難以擺脫的枷鎖。2024年，榮萬家93.4%的在管面積來自榮盛發展，儘管較2021年的97.7%有所下降，但第三方外拓比例仍個位數徘徊。2020年，公司曾豪言「五年后在管面積達2億~3億平方米」，但截至2025年6月，實際規模僅9060萬平方米，不足目標一半。

　　更嚴峻的是應收賬款問題。2024年初，榮萬家與榮盛發展簽訂首份以資抵債協議，以5.68億元車位及房產抵銷應收款。但因部分資產被凍結，實際僅清償2.88億元。今年6月，雙方再籤第二份協議，抵債規模達10.76億元，兩次累計16億元。這種操作雖緩解壞賬壓力，卻帶來新隱患：存貨規模激增。2024年，榮萬家存貨同比暴漲520%至3.39億元，第二次抵債后將再增10.7億元。而車位租售收入同比下滑10.15%，資產變現前景黯淡。

　　值得關注的是，榮萬家業務結構調整亦暴露依賴症。2024年，榮萬家將「非業主增值服務」（地產關聯業務）與「社區增值服務」合併爲「服務周邊」，試圖淡化地產貢獻。但該業務線中，物業開發商增值服務收入同比暴跌45.02%，顯示地產行業下行對物業的持續衝擊。

　　事實上，吳秋雲的上任，被寄望於解決諸多遺留問題。上述榮萬家內部人士表示：「吳秋雲的加入讓地產遺留問題可以更加順暢協調處理，這些問題指的是關聯應收賬款，還有保交付過程中的質量投訴、違約責任等。」但上述離職高管卻潑來冷水：「之前地產派來的哪個高管管好了？物業公司管理是需要相關基因的。」

　　不可否認，榮萬家的獨立之路，仍困於地產的陰影中。