撤場后，物業公司活的怎麼樣了？

（來源：物股通）

2025年上半年，物業管理行業悄然掀起一股「撤退潮」，頭部物企紛紛主動剝離規模龐大卻質量不佳的項目，中海物業退盤面積高達2680萬m²，永升服務、世茂服務、金科服務等企業退出項目也均超過千萬m²。

當潮水退去，這些主動 「撤場」 的物業公司，究竟活得怎麼樣？

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大撤場全景：頭部物企退出規模驚人

2025年上半年，物業管理行業經歷了一場靜悄悄的戰略轉型。截至目前，除2家企業中報延期外，63家上市物企2025年中期業績已全部發布。

數據顯示，上市物企管理規模增速同比下滑5.3個百分點至3.8%，頭部物企持續退出低質低效項目。這種規模擴張的放緩並非行業萎縮的表現，而是企業主動選擇的結果。

仔細觀察各大物企的半年報，不難發現這場「大撤退」的廣度與深度。中海物業退盤面積達到2680萬m²，成為當期退出規模最大的物企之一。

永升服務終止合約面積1683.7萬m²，終止在管面積1567.9萬m²。世茂服務終止合約面積1110萬m²，其中住宅410萬m²，非住700萬m²。

金科服務則選擇了更為激進的收縮策略，上半年退出住宅合約面積1008.6萬m²，新增僅277.3萬m²，退出面積是新增面積的3.6倍。

綜合各物業企業退出的原因來看，主要還是在成本上升、收繳率下降及增值服務增長乏力等多重壓力下，企業持續對低質低效項目進行汰換。

另據克而瑞物管不完全統計，僅2025年7月以來，就有近50個項目撤場。

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戰略調整邏輯：退出低質項目背后的商業理性

物企主動退出項目管理的情況呈現常態化。這反映出物業管理行業正在經歷一場從「規模競爭」到「質量競爭」的深刻轉變。

過去幾年，部分企業為追求在管規模盲目外拓，承接了大量盈利弱、風險高的第三方項目。

如今，隨着房地產行業進入深度調整期，物企更加重視項目的實際盈利能力和現金流安全性，而非單純追求面積數字的擴張。

綠城服務明確表示，退出是爲了「減少后續可能出現的項目交付風險」，而雅生活服務則直言不諱地淘汰「低轉化、低效益」項目。

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財務表現：短期陣痛與長期收益的平衡

從短期財務數據看，項目退出確實導致部分企業在管規模增速放緩，甚至出現階段性下降。但戰略調整的積極效應也在逐步顯現。

2025年上半年，63家上市物企營收總額增長至1487.9億元，同比增長4.1%，增速較去年同期下滑0.5個百分點。在41家連續披露數據的企業中，基礎物業服務、社區增值服務和非業主增值服務的收入佔比分別為72.4%、10.6%和4.3%。

其中，基礎物業服務收入佔比較去年同期提升2.4個百分點，基礎物業服務的主業地位進一步凸顯。

盈利指標呈現分化態勢。63家上市物企毛利潤均值為4.6億元，同比下降2.0%。但淨利潤均值達1.7億元，同比增長20%。

隨着企業資產減值影響逐步減弱，淨利率同比提升1.0個百分點，升至7.2%。這表明甩掉長期拖累現金流和利潤的包袱后，企業盈利能力正在改善。

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企業個案：戰略調整的不同路徑

從具體企業看，戰略調整路徑各異。

中海物業通過主動退盤2680萬m²低效項目，新增第三方佔比達84.0%的優質管理面積500萬m²，實現「提質重於拓量」，毛利率提升0.2個百分點至17.0%。

永升服務2025年上半年實現營業收入34.6億元，同比增長2.7%。公司歸母淨利潤為2.1億元人民幣，同比下降19.4%，主要受主動調整業務結構帶來的階段性影響。公司城市深耕戰略聚焦100個重點城市，一二線城市佈局超95%。

世茂服務則通過業務變革，剔除了包括金沙田在內的低效業務，對短期業績形成影響，卻有效降低了周期風險。公司基礎物業服務實現收入28.12億元，同比增長1.8%，佔總收入的比重升至77.7%。

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未來展望：品質與效率成為競爭核心

未來，隨着行業環境持續淨化，具備優質服務能力與良好品牌口碑的企業，將贏得更廣闊的發展空間。

羣眾不僅需要建設「好房子」，也期盼物業的「好服務」。

為落實全國住房城鄉建設工作會議「大力實施物業服務質量提升行動」工作要求，各地紛紛進行相關政策的制定。政策主要聚焦在三方面：服務公示率提升、服務履約率提升和服務投訴率下降。

這將推動行業從粗放式規模擴張向精細化服務質量提升轉型。

行業整體持續承壓，但經營者們仍堅定看好物業這門生意。萬物雲董事長朱保全認為：「2025年會是一次反彈的機會，尤其是在收益方面。」

綠城服務董事會主席楊掌法直言，儘管增量住宅規模在下降，但是存量住宅、非住業態和城市服務在不斷放量，行業還處在發展的上升期，市場足夠大。

結  語 

世茂服務在2025年上半年新增合約面積4010萬m²，同比增長126.6%，新增年飽和收入10億元，同比增長66.7%，雙雙創下歷史新高。

74%的新增項目位於京津冀、長三角和大灣區，一二線城市佔比達73%。優質項目的爭奪成為行業競爭的新焦點。

行業未來將不再僅僅是規模之爭，更是運營效率、服務品質和盈利能力的綜合比拼。哪些企業能在撤退與進攻之間找到最佳平衡，才能在行業轉型浪潮中真正「活得好」。