又一資本新寵 中國新城市追逐的商業地產RWA是風口還是出路？

觀點網 告別增量紅利的野蠻生長，在存量商業時代下，「盤活資產、釋放價值」早已不是選擇題，而是生存必答題。

近日，中國新城市宣佈，已與EXIO Group Limited（EXIO）簽署服務協議，正式啟動商業地產RWA（Real World Asset）代幣化項目。

根據協議，EXIO將為中國新城市提供一站式代幣化服務，包括法律文件協調、智能合約開發與審計、錢包解決方案、代幣在EXIO平臺的准入、投資者KYC流程協調、虛擬資產首次分銷及二級交易支持。

該消息發佈后，中國新城市股價漲超8%。回溯至上月1號，在其宣佈參與共同發起成立「香港RWA全球產業聯盟」后，該股股價盤中一度衝高逾150%?，收盤漲105.41%。

事實上，近期一旦宣佈進軍RWA賽道的企業，次日股價均呈現上漲。例如，8月7日，曹操出行就與勝利證券簽署虛擬資產戰略合作備忘錄，探索RWA在出行資產和Robotaxi戰略中的應用，次日市值上漲接近20%?。

對投資者而言，買入股票本質是對企業未來發展抱有信心。那麼，RWA究竟為何能成為資本新寵？其又是否可作為未來有效盤活存量商業的路徑之一？

進軍RWA賽道

RWA（Real World Assets，現實世界資產）是指通過區塊鏈技術將現實世界中的有形資產或無形資產轉化為數字代幣（Token）的過程。

這些資產可以是住宅、寫字樓、購物中心等不動產，亦可以是債券、股票等權益類資產，又或者是專利、商標權、著作權在內的知識產權與無形資產等。

簡單來説，RWA就是把現實中的資產拆成無數份，確權，並映射到區塊鏈上，使它們可以像股票一樣被交易。而中國新城市此次進軍RWA賽道的目的便是在於「推動資產價值釋放」，破解當前自身面臨的發展困境。

在7月31日，中國新城市發佈的自願性公告中指出，截至2024年12月末，集團持有投資性房地產賬面原值43.37億元，市值長期低於淨資產賬面值，反映資產流動性不足的困境。

據2025年半年報，截至2025年6月30日，集團持有銷售已竣工物業39.11億元、開發中物業4.48億元、投資物業43.28億元，合計近87億元的不動產資產沉澱。存量資產規模龐大，但僅能通過傳統銷售或租賃變現，甚至上半年投資物業公允價還錄得860萬元虧損。

與此同時，中國新城市旗下的自營酒店、購物中心及商辦亦面臨一定的經營壓力。

據2025半年財報，上半年，中國新城市管理的四間自有酒店，即杭州蕭山假日酒店、杭州千島湖伯瑞特度假酒店、寧波伯瑞特酒店及淮北伯瑞特酒店，期內錄得收入9918.10萬元，同比減少12%，酒店入住率下降至約60%。

商業運營方面，其收入主要來自杭州蕭山眾安廣場、國際辦公中心(10C)、義烏眾安廣場及余姚眾安廣場的租金收入。上半年，得益於新增商業項目的開業，期內收入6489.6萬元，同比增長了33%，但租賃物業平均出租率持續下滑至80%。

在資金層面上，期末，中國新城市現金及現金等價物僅有2.09億元，較2024年末的8.39億元減少75.1%；同時，融資成本在持續上升，上半年財務費用9764萬元，較2024年同期增長了106.4%，主要因期內利息資本化減少及貸款余額增加」

因此，對於中國新城市來説，RWA無疑是眼下解決「資產重、流動性差、融資難」的關鍵戰略選擇。

通過RWA模式，其不僅可利用區塊鏈技術將投資性房地產轉化為可分割、可流動的數字資產，突破傳統估值模型限制，還可通過代幣化融資置換高息負債，降低綜合融資成本，甚至有望形成「資產代幣化＋文旅消費」的新商業模式。

摸索RWA「規矩」

不可否認的是，任何的資本路徑皆存在一定的利弊。

在資本市場上，不少投資者會將RWA與REITs做比較，兩者最大的共性在於通過資產拆分，轉化為可交易的金融工具，實現資產的流動性提升，俗稱降低投資門檻，提高資產流動性。

但兩者覆蓋範圍不同，REITs僅限於商業地產、基礎設施等不動產，RWA範圍廣至可包括黃金、充電樁、數據等能產生現金流的資產。用投資者的一句話總結便是：REITs是「地產的IPO」，RWA是「萬物皆可IPO」。

因此，不同於REITs對資產質量要求高，RWA相對更為靈活些，REITs依賴傳統中介機構，交易流程較長且受限於工作日時間。RWA則可通過智能合約實現自動交易和收益分配，24小時全天候交易。

今年8月，偉光匯通集團董事、總裁王軍在博鰲會上就曾提到：「文旅行業在文化價值商業化的過程中有很多的難題，原來想通過REITs解決，但是REITs受到很多政策的限制，現在穩定幣的出現，讓真實資產代幣化有了很大可能，所以RWA現在出現了很大的機會。」

在他看來，康養、文旅、商業等等經營不動產，未來通過結構化的辦法，實現資產出海、資產上鍊，以金融、法律的手段代幣化，代幣化之后就能解決融資的問題。

除了中國新城市，不少商業地產企業和消費企業亦在探索RWA模式。例如，8月7日，曹操出行與勝利證券簽署虛擬資產戰略合作備忘錄，合作探索RWA代幣化、穩定幣支付應用及合規數字貨幣發行三大方向；

8月30日，新城發展突然宣佈成立數字資產研究院，計劃將旗下174座吾悦廣場總值1215億元的商業地產通過區塊鏈技術代幣化；此前，星盛商業在半年業績會上，亦提及正考慮RWA模式；

9月12日，黃金珠寶品牌周六福宣佈戰略入股高盈證券有限公司，並以此切入RWA賽道；9月17日，佳兆業集團旗下佳兆業資本投資集團有限公司宣佈戰略轉型，並開展RWA代幣化業務佈局……

根據最新數據，截至2025年8月，全球RWA鏈上總規模已突破280億美元。麥肯錫預計，到2030年，全球RWA市場規模有望突破16萬億美元，高盛等機構更是大膽預測其長期潛力或逼近30萬億美元。

儘管目前處於快速發展階段，但合規性仍是RWA在中國內地發展最大的瓶頸。

不同於香港已正式落地《穩定幣條例》，填補監管空白，內地目前尚未出台針對RWA的專項法規或指引，導致其在代幣發行、資產確權等關鍵環節的「合規身份」存疑，且監管主體模糊，企業「找不着合規對接窗口」。

與此同時，國內《關於防範代幣發行融資風險的公告》明確禁止「代幣發行融資」，RWA「代幣」形態或可能被認定為「虛擬貨幣」或「類虛擬貨幣」，觸碰監管紅線。此外，是否有足夠的投資者參與，是否能建立長期可持續的交易和估值機制亦存在疑問。

但對商業地產商來説，無論是REITs還是RWA，終究只是工具，核心在於優質的底層資產——具備可標準化的收益模型、清晰明確的產權歸屬，以及穩定可持續的現金流。

由此可見，「運營」纔是商業地產打通資產價值、找到最佳出路的關鍵所在。