趕進度！龍湖宸翰樣板間倉促開放，贈送空間沒包進室內

北京進深 徐迪 9月21日， 順義新盤龍湖宸營銷中心開放。

樣板間做了97/118/138㎡三種。

應該是用原來御湖境樣板間改的，優點是沒有剛裝修完的嗆人氣味，缺點是改得比較糙，基本都沒展示出實際交付的效果。

據說樣板間沒開之前已經有不少客户認籌了，看出來進度比較趕，爲了能在十一黃金周期間多蓄客。

97㎡三居是按報規户型做的，贈送面積全在室外沒有包進來，空間體驗非常不好，完全沒感受到「負公攤」户型的優勢。

特別是北邊的卧室，挑空平臺外置，室內只有1米多寬的一條，兩三個人進去就站滿了。

客廳陽臺+花池的組合是用鋪布顏色深淺來區分的，平面效果，大概感受下，或者去看隔壁108樣板間。

118㎡户型做的展示效果，空間感是做出來了，景觀花池是亮點，但是有大量非交標裝飾。

並且明顯不是專門為新產品定製的，陳列方式不能很好的表現出户型的功能性。

給人一種老房翻新的感覺，贈送空間也沒畫標識。

138㎡樣板間則是連四居都沒隔出來。

南向次卧和客廳打通的，北邊兩個卧室也是打通的，生生做出來一個大兩居產品。

主卧洗手盆甚至都沒裝上，只做了個檯面。

户型圖是四居兩衞，樣板間做出來三個衞生間，除了主衞和公衞之外，南向次卧還配了個馬桶和洗手檯。

不過就算這樣，售樓處還是爆滿，置業顧問都不夠用了，關鍵還要不停解釋這里是要包進來，那里是要隔成兩間房的……

項目建設用地約3.6公頃，容積率1.8，地上計容建面6.47萬㎡。

規劃17棟5F-17F洋房+小高層住宅，共524户。

主推97/118/138/165㎡四種戶型。

1、97㎡三居兩衞

位於小區最南排的15#、16#、17#三棟樓，贈送面積約26㎡。

2、118㎡三居兩衞

有洋房和小高層兩種產品：

洋房位於東西兩側樓棟，小高層118户型位於西北角的2#樓。

贈送面積超27㎡。

3、138㎡四居兩衞

10#、11#、12#樓整棟，中央3#、4#樓各有一個單元。

贈送面積有將近37㎡。

4、頂配165㎡四居三衞

位於3#、4#樓兩端單元，以及6#、7樓整棟。

贈送面積和138户型差不多，37.5㎡左右。

項目所在順義東風商場地塊成交於今年2月26日，由順義區屬國企北京順義新城發展和北京天竺房地產以26億元底價摘得，樓面價約2萬元/㎡。

包含兩幅住宅子地塊，其中西側096地塊，即龍湖宸翰項目，開發主體為北京興竺房地產開發有限公司。

3月19日成立，註冊資本13億元。6月底完成投資人變更，目前股權結構為：

申萬宏源和遠東宏信合計持股70%；順義新城發展持股29.7%；北京天竺持股0.3%。

新股東入局的同時，龍湖集團旗下代建品牌龍智造宣佈，成功簽約北京順義區東風商場SY00-0201-096住宅地塊，為該項目提供代建代銷服務。

地塊位於東北六環外約2.5公里處，屬於順義主城板塊，周邊配套成熟且有新增規劃，包括地鐵線路和商業規劃，採用了TOD模式商業體的發展模式。

在龍湖宸翰北側，就是龍湖開發的御湖境項目，這一片是龍湖的絕對主場。

御湖境一、二期合共千套房套，2023年初入市，目前基本售罄，成交均價4.4萬/平米，堪稱順義主城區的標杆產品。

吸取了御湖境的開發經驗，龍湖宸翰加碼了「好房子」全套配置，1萬平米中心景觀花園，架空層、風雨連廊、鄰里中心一應俱全。

陽臺做到了多種形式。北邊是挑空平臺，南向通面寬的陽臺有三種：

1、順義首次出現的花池，面積全贈送；

2、花池內嵌的陽臺報規是開敞陽臺，送一半面積。

3、另外兩段報規是挑空平臺，可做封閉處理，但面積全贈送。

而北邊用挑空平臺代替了常見的設備平臺，同樣不計面積，設備平臺進深一般在1米左右，寬的能做到1米2，但挑空平臺的進深普遍是1米8。

這三種陽臺，足以讓096地塊的住宅建面實用率再突破一個新高度。

針對得房率過高的問題，公眾反饋意見中直接提出抗議：

「陽臺進深1.8，挑空進深1.8，贈送多個挑空，加上花池，得房率突破100%，加大了當前順義城區還在售的新盤如芳華里，菩提潤府等的銷售壓力。

而且整個北京其他他區，目前還維持在90%，請規劃委深入瞭解一下整個北京的趨勢，結合順義當地房地產現狀，合理規劃審批。」

在回覆意見中，建設單位並未否認得房率超過100%，只表示陽臺等設置滿足相關文件規定。

有關各類陽臺的反饋意見，在好房子新規出臺后屢見不鮮。儘管開發商都例行承諾該封閉的都封閉，且寫進購房合同，交房后不得改變用途。

然而，正如公眾反饋意見中所指，很多開敞陽臺的設置就是爲了封閉成室內空間，否則根本無法支撐三居、四居的正常空間。

在實際執行中，過往報規開敞陽臺的項目，樣板間階段仍是把各種臺子都包進室內。