Lennar預計第四季度交付22，000 - 23，000套房屋，因為公司優先考慮穩定利潤率

盈利電話洞察：Lennar Corporation（LEN）2025年第三季度

聯席首席執行官兼執行主席斯圖爾特·米勒（Stuart Miller）在開場時表示，倫納的第三季度業績反映了「第三季度市場狀況和負擔能力持續疲軟」。銷量難以維持，需要額外的激勵措施才能實現我們的預期速度並避免庫存過剩。米勒解釋説，「雖然我們本季度的交付量略低於目標，而且本季度銷售的房屋數量也超出預期，但這些成就是以利潤率進一步惡化為代價的，利潤率降至17.5%。「他宣佈Lennar將「開始降低我們對第四季度和全年的交付預期，以緩解銷售和交付的壓力，並幫助建立利潤率下限。"

米勒表示：「我們將將第四季度的交付預期下調至22，000套至23，000套房屋，並將全年預期下調至81，500套至82，500套。他指出，如果利率温和，倫納將擁有「較低的成本結構、高效的產品和強大的市場地位」，從而從被壓抑的需求中受益。

馬克·蘇斯塔納（Mark Sustana）退休后，米勒任命凱瑟琳·馬丁（Katherine Martin）為新任首席法律官。

聯合首席執行官兼總裁喬納森·賈菲（Jonathan Jaffe）描述了該公司對「通過在整個住宅建築業務中利用先進技術來持續大批量生產」的關注，並列舉了一些改進措施，例如「與第二季度相比，客户的平均響應時間提高了53%，縮短到僅46秒」，技術推動了「預約人數環比增長8%」。"

首席財務官兼副總裁Diane Bessette表示：「第三季度，我們的金融服務團隊的營業收入為1.77億美元。強勁的盈利主要來自我們的抵押貸款業務，並受到次級利潤率較高導致的每筆貸款利潤較高的推動。她補充説：「我們在本季度結束時擁有14億美元的現金和51億美元的總流動性。」"

貝塞特提供了第四季度的指導：「我們預計第四季度的新訂單將在20，000至21，000套房屋範圍內，因為我們與生產和銷售速度相匹配。我們預計第四季度交付量將在22，000至23，000套房屋之間，並繼續專注於將庫存轉化為現金。我們第四季度這些交付的平均銷售價格約為380，000美元至390，000美元，毛利率約為17.5%。「她預計，」這些估計應使本季度每股收益約為2.10至2.30美元。"

米勒強調：「我們預計我們的利潤率將達到約17.5%，當然，這取決於市場狀況。"

米勒報告稱，倫納「建造了大約21，500套房屋。我們交付了約21，500套房屋，售出了略多於23，000套房屋。他指出，「銷售激勵措施上升至14.3%，使我們的毛利率降至17.5%，低於預期，平均銷售價格為383，000美元。我們的SG & A為8.2%，淨利潤率為9.2%。"

貝塞特表示：「由於我們專注於庫存周轉，我們的庫存周轉率增加到1.9倍，庫存回報率為24%。她指出，「本季度末我們擁有11，000個主頁，並控制512，000個主頁，總共523，000個主頁。"

Lennar以5.07億美元回購了410萬股股票，並支付了1.29億美元的股息。該公司本季度末的股東權益略低於230億美元，每股淨價值約為89美元。

Alan Ratner，Zelman & Associates LLC：被問及交貨回調的性質以及激勵措施是否已經減少。米勒迴應道：「我不會真正將其視為戰略的改變。我會更多地關注我們在前進的過程中正在做出調整..我們只是在重新調整，以確保我們不會在一個真正不想被推動的市場上推得太緊。「拉特納還質疑土地戰略的靈活性。米勒回答說：「我們不受土地關係或土地重新配置的任何限制。"

Stephen Kim，Evercore ISI：正在探索音量「暫停」的持續時間。米勒説：「我們正在跑一場馬拉松，進行到一半，我們只是花點時間喘口氣，讓我們的身體跟上。"

摩根大通Michael Rehaut：詢問毛利率下限是否決定了成交量的放緩。米勒回答說：「我們只是覺得現在是減輕壓力的好時機。"

蘇珊·馬克拉里（Susan Maklari），高盛：被問及庫存轉變。米勒表示，「在地方層面，隨着我們縮短周期時間，這種北極星在很大程度上是討論的一部分」，賈菲補充説，該公司在庫存周轉方面正在取得「良好進展」。

John Lovallo，UBS：被問及第三季度交付的輕微失誤。賈菲説：「這實際上只是時機和相對於通過抵押貸款審批流程銷售的時間，僅此而已。"

Jade Rahmani，KBW：被問及Millrose的貢獻。貝塞特説：「這是關於--戴夫，如果我錯了，請糾正我，但該區域有25%左右。"

分析師表現出中性至略顯負面的基調，就戰略調整、潛在需求彈性和激勵措施的影響向管理層施壓。問題是試探性的，但並不明顯懷疑。

管理層保持中立至略顯防禦的基調，強調調整不是戰略轉變，而是對市場疲軟的戰術反應。「我們正在重新校準」和「我們正在花一點時間喘口氣」等短語表明謹慎但自信的態度。

與上一季度相比，分析師的語氣更加關注戰略調整的影響，而管理層則更加開放地承認近期挑戰，但對公司的地位和靈活性持樂觀態度。

本季度對銷量和交付預期進行了戰術性回調，以穩定利潤率，這與上一季度儘管面臨利潤率壓力但仍專注於維持銷量的做法有所不同。

第四季度的交付指引從早期預期的22，000 - 23，000套下調至22，000 - 23，000套，目前全年交付量預計為81，500 - 82，500套，而之前的範圍為86，000 - 88，000套。

平均銷售價格指引小幅擴大至380，000美元至390，000美元，而利潤率預期從之前的18%下調至17.5%。

基調已從強調技術驅動的銷量和效率轉向更有分寸的方法，優先考慮保證金保護和運營靈活性。

分析師更擔心需求彈性和較低銷量下利潤率的可持續性。

管理層指出了持續的負擔能力挑戰，需要增加銷售激勵措施」以實現我們的銷售目標。"

該公司面臨着利率上升和消費者信心波動的風險，儘管最近利率下降，但這尚未轉化為更強勁的銷售。

分析師對需求彈性、利潤可持續性以及米爾羅斯土地儲備結構的影響表示擔憂。

管理層概述了緩解措施，包括利用土地儲備靈活性、持續降低成本以及關注技術和運營效率。

Lennar管理層表示，該公司戰術性撤回交付是對市場持續疲軟的迴應，旨在保護利潤率，同時保持運營靈活性。該公司仍然致力於其技術驅動的輕資產戰略，並預計如果利率進一步下降，將受益於需求的改善。管理層強調其強大的資產負債表和土地儲備關係是未來增長和股東價值創造的推動因素，使Lennar能夠應對近期壓力和長期機遇。

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