中電光谷黃立平：樓宇經濟的根本着力點在於產業升級

專題：2025全球總部經濟大會暨中國樓宇經濟北京論壇

　　9月11日，由世界貿易網點聯盟、中國產業發展促進會主辦，中國產業發展促進會樓宇經濟和總部經濟分會、集羣智庫承辦、新浪財經、服貿會官網全程直播的2025全球總部經濟大會暨中國樓宇經濟北京論壇在京舉辦。大會邀請知名總部企業和資管機構，聚焦全球視野下總部經濟和樓宇經濟發展的機遇和挑戰，探討「破局與進化」的路徑和模式，構建「城市—總部—樓宇」產業共同體，搭建總部經濟和樓宇經濟高端對話合作平臺。中電光谷集團總裁黃立平應邀出席論壇並作主題演講。

演講實錄如下：

　　不久前召開的中央城市工作會議作出了重要的判斷，城市發展正從大規模的擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。剛纔，仇部長從城市更新特別是住宅的更新角度做了一些政策性的闡述，尋找推動城市更新的機制和動力。我從另外一個角度，就是從產業發展的角度也做一個相應的解讀。

　　無論是轉變城市發展的方式方法，還是轉變城市發展的動力動能；無論是城市更新和結構優化協同，還是科技創新和產業創新的融合，樓宇經濟的根本着力點在於產業升級。實際上這次中央城市工作會議突出的主題就是城市更新和產業升級，這個是城市工作未來的核心。

　　今天，咱們這個樓宇經濟論壇討論的主要議題是「破局與進化」。

　　什麼是「破局」呢？在我看來，就是要突破樓宇經濟邁向存量時代的這個困局，要突破出租率和租金持續雙降的經營困局，核心是有效地解決多元目標的內在矛盾性。

　　如何來解讀「進化」呢？就是構建樓宇經濟高質量發展的新格局，核心是尋找多元主體的最大公約數，構建多元主體的最佳協同機制。

　　今年，從深圳開始，面對經濟下行壓力和出租率、租金持續雙降的這個困局，全國主要樓宇經濟發達的城市產業的承載空間，我們一般都分服務城市服務業，包括金融貿易和服務製造業、生產性服務業，大概兩類，一類的樓宇是辦公樓宇，一類的樓宇是產業園區的研發辦公生產樓宇，這個有些邊界還比較模糊，但是大部分是可以區分的。我説的大部分都是承載科技企業、承載新興產業的這一部分的樓宇，即便這個建築形態像一般的寫字樓，但是它的建設出發點也是為新質生產力服務的。這些樓宇紛紛推出了「零租金」的對策，面對這個市場環境，這是前所未有的一種樓宇經濟現象，並且逐步地形成了擴大化的趨勢。

　　我們如何來看待這個現象？可以斷言的是這不是「黑天鵝」事件，也就是説它不是在一個低概率不可預計的狀態下發生的，而是服務產業經濟的樓宇的供求關係這個矛盾，經過了長期的積累，形成的泡沫的一種集體爆發。從這個意義上講它是一種必然性的趨勢，而不是一種偶然的現象。

　　經濟學有一個著名的「不可能三角」理論，提出者是蒙代爾，把它系統化的是克魯格曼，他獲得過諾貝爾經濟學獎，他揭示了一個在經濟學上都公認的規律，就是開放經濟中貨幣政策的獨立、資本的自由流動和匯率穩定，這三者不可兼得。我們也由此在分析產業園區的發展規律的時候，借用這個三元悖論的理念，也得出來一個結論，就是產業發展目標、不動產的收益目標和樓宇使用率目標不可能同時實現。零租金現象實際上是在上述的三個目標這樣一個形成的悖論中，在這個結構中選擇將產業發展目標和樓宇使用率目標作為主要目標，主動地放棄不動產收益目標的一種經濟行為。

　　今天，我就重點向大家匯報一下多元目標系統和多元主體這兩個方面的問題。

　　先講講多元目標系統。第一，重構樓宇經濟的價值觀，學習領會中央城市會議精神，有必要重新理解樓宇經濟，本質上是重新理解城市經濟現代化的增長邏輯。首先樓宇經濟不能跟房地產經濟簡單畫等號，樓宇的品質、功能都很重要，但樓宇里發生的經濟活動的質量與價值更為重要，核心價值是樓宇里所發生的生產經營活動的基本要素--人才、資本、技術、數據等的流動規模和質量，它是一座城市的產業經濟實力、科技創新水平、城市功能結構和文化形態現代化程度的集中體現。中國特色的城市現代化的重要基礎是樓宇經濟現代化。

　　第二，什麼是樓宇經濟的多目標系統？指的是由多個相互關聯、相互影響並具有矛盾性的若干子目標構成的複雜體系，這里列了15個目標，就是科技創新生態的培育目標、樓宇投資回報的目標、產業創新的目標、產業結構優化的目標、高端人才匯集的目標、經濟貢獻目標、就業增加目標、民生改善目標、低碳發展目標、環境治理目標、智能轉型目標、品質提升目標、功能完善目標、社會價值目標、樓宇利用率目標，大體有這麼15類的目標。

　　由這些子目標所構成的多目標系統是一個有機整體，我們現在出現的樓宇經濟內在的矛盾的問題，很大程度上是因為我們對這麼多的目標相互之間的關係、內在的邏輯沒有進行系統的梳理，使得有些相互矛盾的目標在經濟運行的過程中沒有得到妥善的解決。對各項目標相互關係的權衡、把握及調節機制構成了樓宇經濟目標管理的基礎。

　　第三，我講一講三大核心目標及其關係，也就是説我們從上述的15個目標里面找出三個核心目標。

　　1．產業發展目標--根本的目標及動力之源。在上述的15個目標中我們發展服務產業的樓宇經濟，當然應該把產業發展目標作為第一目標，這里面有8個方面的目標，都跟產業發展目標緊密相關，或者説是產業發展目標下的子目標。

　　2．樓宇投資回報目標，這個又是我們現在不動產金融里面非常重要的一個基礎，沒有人投資樓宇，也就很難去講樓宇經濟，如果不講投資的回報和收益，樓宇經濟至少是一個不完整的。無論投資主體是誰，他都會考慮他的投資回報。但是必須看到的是樓宇投資的回報目標跟產業發展目標有內在的矛盾性，也就是樓宇的收益高了，對於入駐企業而言意味着它的成本就要增加，費用就要增加。當這些企業無力去承擔這些成本和費用的時候，你的樓宇的空置率就會提高，它的整體回報也會下降。所以這個中間如何去平衡相關的關係，就成了產業政策需要研究的重點。

　　3．樓宇利用率目標，即便我們從不動產的角度來進行分析，也很容易得到一個概念，就是出租率其價值是大於租金的，我們現在看不動產的評估，看重的第一是出租率概念，第二是租金概念，因為出租率帶有可持續的意義，如果僅講租金，出租率低，它不能反映這個樓宇經濟本身經營的主要狀況。但是如果加上了產業發展目標，當這三個目標同時出現的時候，樓宇的出租率目標就變得更加重要。從這個意義上講，我們今年所看到的承載新興產業的這些樓宇實行零租金政策或者用零租金來推動這些樓宇的利用效率的提高，正好反映了這三者之間關係權重的結構。所以我覺得這樣的一種不可能三角，可以成為我們現在解決樓宇經濟內在邏輯的矛盾性一種很重要的分析方法。

　　下面，我再跟大家匯報一下關於多元主體的協同。

　　的確樓宇經濟不是一個主體能夠完成的，它需要多個主體的共同參與，這其中首先是地方政府，現在對樓宇經濟地方比較關注，也在探索一些有效的政策，扶持也好，促進也好，或者説解困也好，就是地方政府的參與不可或缺，從這個意義上講這是發揮政府作用的一個非常重要的抓手。政策的制定和關鍵要素的配置從某種意義上政府現在仍然是發揮着主導作用，我們客觀上得認清這個作用對整個樓宇經濟的影響。

　　第二個是建設方，也就是樓宇資產的投資者、所有者，當然對於我們今天的這個格局，建設方往往也是比較複雜的，有多種所有制形式，還有多種組織方式。

　　第三個是運營方，運營方往往不投資，但是它憑藉運營樓宇的全周期、全過程的專業能力和資源，它也在樓宇經濟中扮演着非常重要的角色。

　　第四個是生態構建方，我們現在講承載新經濟、新產業的樓宇跟傳統的辦公樓宇的主要差別在哪兒呢？就在於產業生態的結構，我們服務新型的經濟，就得要構建新型的生態，這個生態的構建從某種意義上講是讓樓宇以及樓宇中發生的經濟行為雙向提升價值的一個很重要的保障。這個里面就包括某一個行業、某一個產業的聯盟，具有某種平臺優勢的機構，行業的頭部企業，具有供應鏈和創新鏈甚至包括資產鏈統籌作用的企業，它們構成了這個生態的構建者。

　　第五個是服務方，包括我們現在經常講到的樓宇中的一些基本的服務，物業管理、公寓、酒店等等，包括餐飲服務。

　　第六個是使用方，就是指入駐企業。

　　我們今天來討論這個樓宇經濟，需要特別強調的就是一般的城市服務業包括金融貿易跟製造業和生產性服務業這兩類入駐企業的基本特點規矩是不一樣的，前者更多地強調了空間的通用性，而后者就要強調空間的個性化、功能結構的合理化。過去那種整齊劃一的標準化的空間越來越不適應這種新經濟發展的需要。

　　第二點是相關主體功能缺位是高質量發展的主要障礙，這里面有四個方面：

　　一是投資決策的隨意性，很大程度上是表現爲地方政府的作用方式值得商榷，比如説有些領導的長官意志隨機性決策，一個很大的項目就上了，很多出現問題的項目就是一個這樣決策的非專業性。

　　二是綜合運營能力的短板，往往投資建設主體自身來運營比較複雜的樓宇集羣，因為缺乏運營的專業性，所以它的樓宇運營質量就比較差。

　　三是運營總控機制的缺位，很多項目在規劃和建築設計階段之前缺乏一個專業性的策劃階段，無論是服務的方向、服務的目標、服務的結構，還是空間的內在聯繫，在缺乏深入研究和判斷的基礎上，直接地進入到空間規劃和建築設計，這樣的一種造成的運營困難或者説使得這個項目具有先天的缺陷在所難免。所以我們現在非常明確的就要求所有的項目在規劃和策劃之前必須有一個非常詳盡的項目策劃報告，要對市場、對需求特別是結構以及空間的內在邏輯要拿出一個非常詳盡的設計任務書。從這個意義上講，前一段的工作比后一段的規劃和建築設計的工作就更加重要。這種總控還要體現為我們現在講一個工作專業還是不專業，不能簡單地講是某一個行業意義上的專業，而是要在綜合化基礎上的專業，就是你能不能把握全局，對一個樓宇特別是集羣式的樓宇，不是我們現有的行業意義上的任何一個專業就能夠統領的，它必須是建立在綜合性運營的這個基礎上的這個專業。

　　四是生態構建機制的缺失，缺乏產業生態構建機制，它不可能具有集羣的競爭力或者是生態的競爭力。

　　樓宇經濟可持續發展離不開市場化競爭，但不能讓這種競爭進入到無序狀態，無論是靠要素資源優勢，還是靠價格戰，這都是無序競爭的一種狀態。應該導向產業生態系統的競爭，哪些樓宇的運營者（包括所有者）能夠清醒認識到多元目標的關係，牢牢把握核心目標，積極拓展新商業模式，耐心培育創新生態，着力打造具有吸引力、韌性和可持續價值，哪些樓宇就能在競爭激烈的城市（包括區域）這樣的一種競爭中佔據制高點，掌握主動權，實現長期的價值增值。

　　樓宇經濟的現代化，需要更多專業的產業生態系統的構建者與地方政府及園區投資主體的有效協同。

　　新浪聲明：所有會議實錄均為現場速記整理，未經演講者審閲，新浪網登載此文出於傳遞更多信息之目的，並不意味着贊同其觀點或證實其描述。