第一上海：予中國海外發展「買入」評級 目標價19.35港元

第一上海發佈研報稱，中國海外發展（00688）近幾年高度聚焦高能級城市及核心區域投資，擁有「好產品」的口碑，市佔率不斷提升。同時，公司融資能力和成本費用管控能力行業領先，為公司的盈利水準的提升和長遠發展提供堅實保障。該行預計公司2025年至2027年的歸母核心淨利潤分別161億元、171億元及180億元，給予2025年12倍市盈率，目標價19.35港元，買入評級。

　　第一上海主要觀點如下：

　　2025H1銷售額排名第二，重點城市銷售強勁

　　2025年上半年公司合同銷售額約1201.5億元，同比下降19.0%，行業排名第二。合同銷售面積約512萬方，同比下降5.9%，銷售均價提升1%至23500元/平方米，整體市佔率為2.72%，保持市場前列。公司依然聚焦主流城市主流地段佈局，北上廣深及香港的合約銷售金額佔集團系列公司（不含中海宏洋）合約銷售金額為53.7%，其中北京實現銷售金額超300億元，主要得益於公司聚焦「好房子」，樹立市場標杆，項目逆市熱銷。

　　土地儲備充足且優質

　　2025年上半年公司新增總購地金額403.7億元，新增土地建面為258萬方，拿地規模行業領先。截止7月末，新增土地投資的一線及強二線城市佔比86%，土儲優質。截至2025年6月末，公司總土儲約4047萬方（其中中海宏洋土儲為1354萬方）。集團旗下系列公司已售未結轉金額保持2088億元（其中中海宏洋為338億元）的高位，為后續的業績穩中有升提供厚實保障。

　　利潤率有所下降但仍維持行業領先，負債率持續壓降

　　2025年上半年公司收入同比下降4.3%至832.2億元，整體毛利率為17.4%，同比下降4.7個ppt；分銷及行政費用佔收入比例為3.8%，處於行業領先位置。歸屬股東的核心淨利潤同比下降17.5%至87.8億元，核心淨利潤率下降1.6個ppt至10.6%，但仍處於行業第一梯隊，價值創造能力行業領先。中期股息每股25港仙，核心淨利潤口徑派息率31.3%。公司資產負債率約53.7%，較2024年末下降2.1個ppt，平均融資成本進一步下降至2.9%。公司在手現金約1089.6億元，佔總資產12.1%，人民幣借貸佔比提升至84.8%，債務結構持續優化，發展動能充足。

　　商業運營質效獲提升，首個REIT獲受理

　　期內公司商業運營收入35.4億元，同比基本持平，其中一線城市收入佔比提升至47%。購物中心的成熟項目出租率96.2%，整體銷售額同比提升6.7%，同店提升3.9%，經營利潤率56.8%。寫字樓業務成熟期項目出租率78.3%，續租率提升16個百分點至77%，經營利潤率59.7%。公司首個商業RETI獲中國證監會及深交所受理，全周期資產管理能力搭建取得關鍵進展。