結構牛時代，怎麼找到α產品？

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（來源：風聲聲）

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8月，北京帶頭公佈了一系列樓市新政策。從成交上看，新政當月，北京新房網籤3135套，環比上漲8.82%，二手房住宅網籤13331套，環比上漲4.28%。

價格上，8月北京二手房價繼續下跌，環比跌幅1.2%，同比跌幅3.1%。

成交上升，説明新政刺激下，北京部分潛在需求正在被激活，市場平穩邁向回暖。

價格下跌，則説明即便在北京這種高能級市場，「普漲」的情況也已不復存在，樓市進入了全新的「穩定市場」。

數據出來后，有部分人比較悲觀，認為北京樓市沒有實現止跌，新政的效果未達到預期。

事實上，不能這麼一刀切看待。

一方面，北京樓市經過多輪政策調整，需求已經深度釋放，這次新政不是大水漫灌，而是精準澆灌，效果偏温和，是可以預見的。

另一方面，數據偏宏觀，難反映市場的微觀情況。

拿價格來説，大數據普跌，實際上，位於核心的西城區，8月均價約130799元/㎡，環比只跌0.24%，跌幅在進一步收窄。而房山、通州的跌幅，則在3.5%以上。

同時，即便在跌幅3.5%以上的房山，內部板塊並非「普跌」，部分小區成交價依舊上漲，漲幅能達到10%以上。

這説明，真實北京的市場，存在巨大的價值分化。

這也是我們一直反覆強調的觀點——

如今的北京樓市，已經進入了明顯的「結構性」市場，只有擁有結構性優勢，才能跑贏大盤。

在這樣的市場下，選擇非常重要。

之前我們在《新窗口出現，北京樓市的機會點》中，詳細聊過如何判斷一個板塊是否擁有「結構性優勢」。

隨着樓市政策松綁，資源進一步集中，價值分化會更為徹底，不僅在區域間，不同產品間，也會因為結構性差異，出現明顯分化。

對普通購房者而言，選對板塊只是第一步，在選對板塊的基礎上，還得選對產品。

在金融領域，有個概念叫「α收益」，相對於「β收益」出現。

假設市場是大海，海平面會因潮汐上漲、下降，這種變化下產生的收益就叫β收益，也是「市場性收益」。α收益，則是通過更精準的選擇，獲得超出海平面漲跌之外的額外收益。

帶入樓市，同一個板塊中，漲時漲得更好，跌時扛得住跌，能持續收穫領先市場收益的產品，我們可以稱其為：α產品。

α產品至少擁有三個特點：

一、在稀缺型板塊中，佔據更稀缺的位置。

二、在成長型板塊中，能夠率先吃到板塊的成長紅利。

三、在板塊的同類產品中，有更強的產品表現。

之前的文章中，我們聊到北京五環外擁有結構性優勢的板塊，包括昌平的朱辛莊、亦莊的河西、北神樹等等，同時，還提到了一個項目——位於朱辛莊核心的「中海未來之境」。

其實它就是一個非常典型的「α產品」。

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這幾年，我們聊朱辛莊的板塊價值，離不開通勤能力、產業能力、配套熟度等幾方面。

可以説，它們共同形成了朱辛莊，區別於昌平其他板塊的結構性優勢，而他們在「未來之境」項目中實現了集中。

比如通勤能力。

目前朱辛莊對外通勤，主要依靠「兩軌」「兩高速」。兩軌指地鐵昌平線、8號線兩條地鐵，兩高速則為京新高速與京藏高速。

相比之下，陸路交通的運力、通勤成本等更高，軌道交通的優勢更明顯，也就是説，真正撐起朱辛莊通勤能力的，其實就是兩軌。

朱辛莊的兩軌，含金量不是一般的高。

昌平線也被叫作「科創線」，1站生命科學園，2站海淀西二旗，3站清河高鐵站，4站上地，5站學知園......幾乎把北京北部的科創核心一線串聯。

地鐵8號線，又被稱作「北京地下中軸線」，一線連接天橋、前門、王府井、鼓樓、什剎海、南鑼鼓巷、永定門等北京特色地標。

產業+文化兩線重要地鐵線，在一個板塊內匯聚，全北京都罕見。

板塊內，昌平線和8號線交軌於「朱辛莊站」，這里無疑就是朱辛莊通勤能力的價值核心。未來之境正位於此，項目規劃入口到地鐵站，直線距離約350米左右。

這也讓未來之境成為目前板塊中——

少有可以稱為「真地鐵盤」的項目。

目前，朱辛莊內已經沒有能做住宅的新地了，后續再有宅地出現，也大多來自其他性質土地的調規。

這些地塊的素質和未來之境地塊差距明顯，要麼離地鐵過於近，存在噪音問題，要麼離朱辛莊的產業中心太遠，難以吃到產業紅利。

在這個尺度上，未來之境，處於一個難以複製的狀態。換句話説——中海未來之境，是目前乃至未來，真正能體現朱辛莊通勤價值為數不多的一個項目。

選擇未來之境，獲得的價值不僅僅來自項目本身，而是板塊與項目價值相結合的：雙重確定性。

這也是為什麼我們會説，α產品需要在稀缺型板塊中，佔據更稀缺的位置，它可以真正實現：

用板塊價值為項目背書。

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同理，我們再看未來之境能否吃到板塊的成長紅利。

朱辛莊因產業而強，具體強在哪？一方面，自身產業紮實，且AI智能龍頭企業匯聚，方向夠新。另一方面，承接了來自海淀北的外溢。

下圖，是朱辛莊目前AI智能產業龍頭企業的大致分佈情況，里面有一個很有意思的現象：

包括小米未來產業園、石頭科技、清華紫光、中軟國際、英瑞特電氣等在內，產業龍頭們的選址，都集中在「朱辛莊站」附近。

原因不難理解，離交通樞紐近，員工通勤成本更低，而且交通樞紐具有「TOD效應」，容易匯集商業等配套集中。

當然，一切的基礎，是這個交通樞紐要有價值，能帶來人流，商流。朱辛莊站的價值不用贅述，北京主力科創板塊和文化板塊的換乘節點，獨一無二。

加上這里還匯集了朱辛莊本身的高新技術產業，產業集中帶了配套需求，配套集中又為產業集中提供了基礎，進一步會影響城市發展決策，形成更強的規劃落地能力。

事實上，朱辛莊站附近，確實是朱辛莊板塊目前配套熟度最高的地方。

包括兩個大型商業，兩個三甲醫院，兩個公園，還有「北京一零一中昌平實驗學校」這樣的教育資源.......朱辛莊核心的配套，都以這里為中心點，向外分佈。

近10年來，朱辛莊城市面貌革新，也大多以朱辛莊站為起點。

這意味着，選擇朱辛莊站旁的「未來之境」，同樣擁有：多重確定性。

首先，成熟的配套，帶來了居住價值方面的確定性。

其次，AI智能產業集中，代表着這里也是朱辛莊產業進化的橋頭堡，更容易吃到板塊成長的紅利。

最后，面對海淀北產業外溢帶來的居住需求，這里也將是紅利的第一站。

説得更直白一些，不管是內部產業，還是外部產業，未來那些大廠員工想在朱辛莊買房，這里就是首選。對項目而言，價值支點越多，也更容易跑贏大盤。

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最后，除了強稀缺性、成長性，當下的市場環境產品本身的表現，同樣重要。

原因在於置業理念的更新。

以朱辛莊為例，如今朱辛莊主要客羣，已經變成了90后甚至00后，他們對房子品質要求更高。而隨着朱辛莊城市發展、產業更新，也出現了更強的購買力，帶來更多改善需求。

這時候，用過去那套產品邏輯「敷衍」市場，行不通了。市場需要更強的產品，強產品至少要有兩個特點：

第一，產品的開發者，需要有更強的硬實力。

第二，項目的產品力，需要獨樹一幟。

中海未來之境的開發商之一「中海地產」，不用多説，四十多年曆史的老牌房企，也是目前全國排名前列的行業龍頭。

在北京市場，中海的表現更是「制霸」級別的，連續4年北京全口徑成交金額第一，連續3年北京權益銷售金額第一，連續7年北京獨立開發項目成交金額第一。

對於購房者而言，房企底子硬，就是一種買房時的「安全感」。

進一步，開發商的實力也決定了房子的后期運營情況。

比如這幾年北京很多小區都上了架空層、上了會所，開始看着高大上，結果用了沒兩年，開發商、物業沒能力管了，最后荒廢，反而變成了小區品質的傷疤。

影響居住體驗，還影響房子的價值。

在北京市場可以發現一個現象，中海的項目，總能走出獨立行情，不光是新房，還有二手房。

一方面，其實就是中海多年來積攢的，多類型運營經驗的實力，也是中海物業服務品質、企業規模、資金實力對房子長期價值的影響。

另一方面，中海長時間深耕市場，也形成了一種獨到的產品嗅覺，在挖掘板塊價值的同時，可以賦予板塊項目更強的確定性，讓項目能夠：

穿越周期。

面對朱辛莊市場需求的變化，同時也爲了更好地匹配朱辛莊核心區位的分量，中海拿出了今年朱辛莊首個「好房子」項目。

項目主打建面約97-129㎡户型，兼顧剛需置業者需要的低門檻，以及改善客羣需要的闊綽尺度。

當然兩端需求下，「好房子」的標準沒有變，全户型帶陽臺，高得房率，高精裝細節......

同時，中海也拿出了其對「好房子」標準的最新理解，通過對美學、收納、智能化、人性化四個細節的處理，匹配產業精英人羣新的居住需求。

關鍵，四大細節之間並不獨立，而是相輔相成。

比如，在追求美學的同時，設計也講究人性化。

就拿公區的外立面來説，因為同樓棟「拼户型」導致立面凹凸，往往會造成不同程度的樓體自擋，這方面，中海已經形成標準化模式，最大限度保證南立面的平整度，保證美觀的同時，為户型安排提供更大的空間，也為每一户都帶來了更好的採光能力。

再比如私區，項目的入户門，大膽取消了傳統「貓眼」設計，觀感上更簡約大氣，貓眼功能由「電子貓眼」取代，安全性更強。

收納細節上，全屋規劃收納空間約20500升，相當於約586個登機箱的容量，很多都做了「隱藏式」規劃，兼具實用與空間美觀。

還有多達42項人性化細節優化，比如入户過門石留坎防止公區塵、水倒灌；户內門使用石墨均質靜音板；廚房巖板檯面下弧滴水線防污水內流、防小孩撞頭等等......

大多都是平時生活實打實遇到的居住痛點。

無論是設計水平，打造標準，對朱辛莊同面積段舊產品，可以説，已經形成了一種「降維打擊」。

這種超越市場一般產品的表現，也決定了產品在未來，更有競爭力。

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樓市普漲時代已結束，未來房產價值競爭，一定是越來越細節，越來越深刻，不僅要好，還要更好。

這種趨勢下，未來能跑贏大盤的房子，可能只有10%。

這時，在結構性優勢板塊中找到α產品，其實就是為房產找到新的價值支點，在不確定性中，抓住確定性。換一個角度來看，這也是對家庭資產安全性的一種把握。

（轉自：風聲聲）