恆大物業，「逃離」恆大系

本文來自格隆匯專欄：斑馬消費 作者：楊柘

當許家印逐漸淡出大眾視野、中國恆大被摘牌退市，恆大物業能否「逃離」恆大系？

日前，恆大物業公告披露，中國恆大清盤人計劃出售中國恆大及CGE Holdings所持公司合計51.016%股權，且已從部分有意方收到不具約束力的指示性要約。

如果順利的話，這不僅是物管行業最受關注度的一宗併購案，也將是恆大物業命運逆轉的關鍵節點。

據公告，清盤人將在11月前后邀請有意方磋商並最終形成交易文件，屆時新東家的神祕面紗將會被揭開。

擺上貨架

中國恆大自上月被摘牌退市后，清盤人對其旗下資產的處置進程加快。日前，恆大物業（06666.HK）被擺上貨架。

據9月11日公告，公司在9月10日收到中國恆大及CGE Holdings共同及個人清盤人發出的接洽函。

該接洽函載明，清盤人一直尋求機會出售二者所持公司合計51.016%股權，且已在9月9日收到不具約束力的指示性要約，尚未與任何有意方進行談判。

9月12日，恆大物業復牌，股價即迎來大漲，總市值飆過百億港元。

這並不是公司首次計劃易主。早在4年前，中國恆大爆發流動性危機后，恆大物業就曾被作為優質標的擺上貨架，以圖換取資金回血。

上一次出現的「金主」，乃是有着廣州「隱形地主」之稱的合生創展集團。

2021年10月，合生創展集團（00754.HK）擬以對價200.4億港元，獲得恆大物業50.1%股權。

這宗本可以馬上為中國恆大「輸血」的收購，因雙方在相關條款未達成一致不歡而散。

恆大物業是恆大系繼恆大汽車上市后的第3家上市企業，於2020年底登陸港股。巔峰時期的2021年2月，公司市值高達2000億港元，僅次於碧桂園服務。目前，其實控人仍為許家印。

2024年1月，中國恆大與債權人就重組事項難以達成一致，隨后清盤在即。恆大系「遺產」中較為優質的恆大物業，被出售的宿命，已在冥冥之中註定。

神祕買家

恆大物業年收入超百億元，在管面積行業第三，有着穩定的收益能力。中國海外發展、華潤置地以及九龍倉等，均為市場傳聞中的潛在收購方。

但要拿下這個標的，可能並不太容易，以目前市值匡算，51%股權比例，估值約60億港元。

目前市場猜測的潛在買家，主要為兩類：一類是能夠在資本寒冬中逆勢收併購的企業，比如萬物雲收購中洲物業；另一類是自持現金流充沛的物管企業，比如碧桂園物業、保利物業，基本在手貨幣資金維持在90億元以上。

在當下頭部物管企業加速整合、對風險資產積極處置的趨勢下，誰會出手拿下恆大物業控制權？

當然，也不排除業外機構對物管標的產生興趣。

今年4月底，博裕資本砸下6.67億元競得金科服務18.05%股權，和一致行動人的合計持股達到55.91%。

博裕資本自2021年底成為金科服務的戰略投資者，先后3次出手加碼投資，為此付出合計近54億港元。

就目前來看，中國恆大清盤人對恆大物業潛在交易方的甄選，尚處於初步階段。擬在11月前后，邀請經挑選的有意方就潛在交易提交最終建議書，並將與相關有意方磋商最終交易條件的條款，以就潛在交易達成具有約束力的交易文件。

1個多月后，買家是誰，將被揭開神祕面紗。

經營底色

據證券時報，截至目前，中國恆大清盤人已經掌控恆大系企業數量超100家，資產規模約270億港元，境外可變現資產金額約2.55億美元，回籠資金佔比65.49%。

在可變現資產中，恆大物業屬於較易快速脱手的優質資產。

截至今年6月，公司在管面積約5.96億平方米，同比增加約4100萬平方米。就在管面積來看，恆大物業僅次於碧桂園服務和保利物業；依收入規模計，位列行業前10。

當前，國內物管行業的變化加劇，物業企業整體發展由規模增長轉向品質運營，更考驗企業的精細化運營水平。

從今年以來經營狀況來看，恆大物業呈現出增收難增利的局面，成為這宗股權收購中難以忽略的痛點。

2025年上半年，公司實現營業收入66.47億元，歸母淨利潤4.72億元，同比分別增長6.86%和-5.64%。同期，毛利率為18.0%，同比下降2.2個百分點。

與此同時，公司還經受着流動性緊張及關聯方影響等多重壓力。

在今年上半年報中，董事長段勝利特別強調，來自中國恆大約1.5億平方米已簽約的合約項目轉化陷入停滯狀態，未來能否有效轉化存在重大不確定性，需要較長周期化解風險。

期內，公司的應收賬款持續處於高位。截至6月底，公司貿易應收賬原值約58.83億元，累計計提壞賬損失約30.42億元，減值率高達51.7%；其中，3年及以上第三方應收賬款原值約6.61億元，佔第三方應收賬款原值總額比例約18.0%，其減值后淨值同比增長23.4%至1.81億元，賬齡結構持續惡化，進一步加劇壞賬減值壓力。

由於物業服務費預繳款項的減少，上述同期，公司合約負債為24.72億元，較上年末下降2.83億元。

各種不利因素，都給公司現金流帶來壓力。截至今年6月底，公司貨幣資金較2024年末減少4億元。

公司正在積極調整降低流動性壓力，其和債權人協商，債務到期不要求立即償還，通過協商修訂還款計劃。

注：本文來自公眾號斑馬消費：恆大物業，「逃離」恆大系；作者：楊柘