克而瑞地產研究：上半年代建新拓面積增速「止跌回穩」 30強企業總合約面積同比增長25%

智通財經APP獲悉，克而瑞地產研究發文稱，2025年上半年代建新拓面積增速「止跌回穩」，代建市場呈現滲透率高但增速放緩、入局企業飽和的兩大特徵。30強企業的總合約面積達到10.19億平方米，同比增長25%。行業內部整體保持「頭部穩定、腰部發力、尾部洗牌」的格局。

01代建進入平穩分化新階段，滲透率新高但增速放緩、入局企業已飽和

經歷了2024年「失速」后，2025年上半年代建新拓面積增速「止跌回穩」，代建賽道也從「增量擴張」的1.0時代邁入「存量提質」的2.0階段，正式步入平穩分化的新階段。

新階段下，整體呈現出兩個顯著特徵：

第一，代建市場滲透率創新高，但增長動能有所放緩。

根據CRIC數據統計，重點監測的38個重點城市代建滲透率由2022年的0.89%躍升至2025年上半年的7.76%，創下歷史新高。然而，2025年上半年滲透率較2024年僅提升近1.1個百分點，增速明顯放緩。

第二，入局企業已經飽和，競爭加劇帶來「洗牌」與分化。

當前已有超過100家房企涉足代建或承接代建業務，當前市場上有意願、有能力的房地產企業幾乎全部投身代建領域。2025年上半年，入局企業數量並未增加，行業格局趨於穩定，競爭也愈發激烈。儘管大量房地產企業涉足代建業務，但真正能在市場中沉澱下來、持續擴張並承接新業務的企業不超過40家。

02「新老勢力」齊頭並進，綠城管理、藍城集團、潤地管理位居綜合能力前三

從2025年上半年中國房地產企業代建綜合能力TOP30來看，有三個方面值得關注：

首先，具有先發優勢的老牌代建企業保持穩定、高效的發展節奏。從代建綜合實力排名來看，深耕代建領域多年的綠城管理、藍城集團、潤地管理位居前三。2025年上半年三家代建企業在業務規模、品牌效應、管理優勢、市場認可度等方面均較為突出。

其中，綠城管理上半年新拓業務實現規模與質量雙重提升，結構優化成效顯著。新拓規模、新拓代建費、在手訂單面積、交付面積持續保持絕對龍頭地位。在一系列改革落地之下，綠城管理精細化運營成效顯著，中標率、復委率、首開兑現率等核心指標提升。

藍城集團保障房代建和商品房代建兩個主要業務穩步增長，尤其在保障房代建以及政府公建「代建+運營」層面，依靠產品和品牌賦能，形成了自身獨特的標籤，保持規模同時受到市場和委託方認可。

潤地管理依託華潤置地「3+1"一體化業務組合模式，以及強大的規劃設計、開發建設、運營運維能力及供應商、承包商資源，持續深耕場館、保障房、學校、產業園區、市政、醫院、住宅、商辦等「6+2」多元化業務領域，在政府代建領域始終保持領先地位。在管理層面，充分發揮「快好省規」的獨特優勢，通過一體化、精細化的代建管理服務，贏得了市場的廣泛認可。

其次，「新入局」企業繼續保持高增長，憑藉差異化特色與獨特核心競爭力，迅速崛起併成長為行業關鍵力量。諸如旭輝建管、龍湖龍智造等已晉升頭部企業，近兩年來在新增項目拓展上持續加碼，同時不斷深耕細分領域，構建起難以複製的代建 「競爭壁壘」，進一步鞏固自身市場地位。

如旭輝建管以「定製化服務專家」為自身定位，持續強化精準解決問題及定製化服務的能力，推動規模與質量的協同發展。自 2024 年起，旭輝建管新拓展的代建項目面積在行業內始終位居第二，並且項目佈局高度集中於核心城市，進一步提升了其在覈心區域的市場競爭優勢。

再次，整體保持「頭部穩定、腰部發力、尾部洗牌」的格局。經過一年多洗牌與調整，目前代建賽道整體格局保持相對穩定。但各梯隊之間差異顯著、競爭激烈。從2025年上半年綜合能力TOP30與2023年、2024年相比來看，TOP10與2024年相一致，與2023年重合度為80%，由此可見，頭部企業格局相對穩定。變化最大的為TOP21-30的企業，2025年上半年與2024年重合度僅為50%，與2023年甚至只有40%，大幅變動也印證了當前競爭激烈下，代建企業在不斷的洗牌和淘汰。實際上，部分發展較早的浙系房企及依靠紓困代建參與市場的房地產企業，在這一輪擴張中也已銷聲匿跡。

03 30強總合約建面超10億平方米，同比增長25%

截止2025年上半年，代建綜合能力30強企業的總合約面積達到10.19億平方米，同比增長25%，較2024年末也有12%的增幅，主要由於部分「后起之秀」的合約總建面增速較快帶動，綜合能力30強中，有4家企業2025H1總合約面積同比上漲超過100%，4家企業2025H1總合約面積同比上漲超過50%。

分總規模梯隊看，總合約規模超1億平方米的仍然僅有2家企業，即綠城管理和藍城集團，在基數較大的情況下，兩家企業總合約規模同比增幅均不足20%，但是規模優勢仍然顯著，超出總規模第三名企業6000萬平方米以上;

綜合約規模在5000-10000萬平方米的企業數量4家，較2024年末增加1家;總合約規模在2000-5000萬平方米企業數量為8家，與2024年末持平，綜合約規模1000-2000萬平方米的企業數量為9家，較2024年末增加2家，總合約規模低於1000萬平方米的企業數量降至7家。總體來看，30強的總合約規模梯隊表現爲向上流動，綠地智造、金建管、遠洋建管的綜合約規模梯隊都有所提升。