房價底部出現了嗎？

根據國家統計局公佈的數據，今年8月份，一線城市新房、二手住宅銷售價格繼續齊齊下降。其中，新房銷售價格環比下降0.1%，二手住宅銷售價格環比下降1.0%。

二線城市的降幅更為明顯，新房價格格環比下降0.3%，二手房價格環比下降0.6%。二線城市二手房價格繼續降幅擴大。

今年2-3月一線城市的二手房價格曾短暫上揚，但隨后賣方擠壓，價格又進入下跌區間。目前北京二手房連續5個月下跌，上海、廣州連續下跌4個月，深圳連續下跌6個月。跌得最多的廣州，8月份同比去年已經跌掉了6.2%。

二手房比新房更能準確衡量市場情緒。但新房有自己的優勢：供給結構調整更快，核心區房子好賣，開發商就多開核心區的項目。一線城市市場更有韌性，開發商就轉向一線城市拿地。

因此，在統計數據上，新房和二手房的波動存在比較大的差異。比如上海，由於核心區大力供應新地塊、新項目，核心區替代外環成為成交主力之后，上海新房價格已經連續38個月環比上漲。但其二手房的整體價格處於下跌之中，今年8月的數據：同比下跌2.6%。

數據來源：國家統計局

一線城市新房的價格比二手房更有韌性，跟供給結構息息相關。

由於新房市場具有更強的「計劃性」，以及集中度，而二手房是一個供給十分分散、買賣雙方充分競爭的市場，供需博弈決定了市場的長期走勢，由此判斷，未來一線城市的新房、二手房分化將會加劇，變成兩個獨立市場。

影響新房市場走勢的關鍵因素是土地供應、開發企業資金、交易量。

在土地方面，受房企實力差距拉大影響， 土地市場集中度越來越高。根據克而瑞地產研究數據，2025 年 1-8 月，房地產行業集中度持續提升，TOP10 房企新增貨值佔百強房企總量的 70%，市場格局進一步向頭部集中。

以北京為例，2025 年上半年，北京共成交宅地22 宗，中建系斬獲7 宗，佔比近1/3。

新增供給向大房企集中，一方面會帶來區域性的供給壟斷，另一方面，大房企的投資策略趨同，都傾向於開發高端產品或改善型產品，導致新房市場走向高端化。

供給結構的快速轉變，實際上會打破統計數據的連續性，讓房價、成交量數據出現局部失真。表面上看，上海、北京等城市的新房價格下降不多，甚至出現上漲，但不同區域的市場參與者真實感受差別很大。

從這個角度來説，一線城市新房市場在過去4年中，經歷的是一次小房企、民營房企的產能出清，以及郊區市場的結構性下滑。這兩點是構成一線城市房價更有韌性的重要因素。

經歷低信用、低資金實力的房企產能出清之后，一線城市現有的企業玩家的市場壓力已經明顯下降。

統計局的數據顯示，2025年1—8月份，房地產開發企業到位資金64318億元，同比下降8%。降幅比去年同期減緩了12.2個百分點。

考慮到目前國內貸款對頭部央國企開綠燈，以及房企的房屋新開工面積繼續同比下降19.5%（1-8月份），2025年前8個月房企房屋新開工面積39801萬平方米，只有5年前同期的28.4%，遠高於到位資金降速（45.1%），推測重點城市主流房企的資金壓力已經開始減弱，除個別在區域市場庫存壓力較大的房企之外，整體上企業的降價清庫存壓力已經得到緩解。

中信建投最新的分析報告表示，房企積極補倉核心城市，土地市場回暖，新房銷售規模築底步入尾聲。今年以來商品房銷售量價仍在調整，但土地市場率先企穩，前8個月百強房企合計拿地金額達7235億元，同比增長31%，整體投資強度為32.5%，較去年全年上升6.8個百分點，優質房企業績率先企穩，房企拿地信心明顯提升。

58安居客研究院院長張波認為，8月全國房地產市場延續分化調整態勢，一線城市新房價格降幅已現收窄跡象，這種企穩信號與政策持續發力密切相關，尤其是一線城市陸續放寬外圍限購、降低房貸利率。但三線城市供應過剩，庫存壓力大，且市場自我調節能力有限。

但二手房的走勢並不一樣，成交量出現企穩跡象，價格卻持續下探。

二手房市場的供給雙方均以個人為主要參與者，博弈更加激烈，價格下拉的慣性更大。

由於資產的負效應，個人買家怕買貴，會傾向於選擇最低價成交。個人房源為主的供給分散化，也會加劇比價效應，更容易產生踩踏。

與此同時，頭部房企去槓桿已經接近尾聲，但居民個人去槓桿的過程還沒有收緩跡象。根據央行發佈的數據，今年前8月人民幣貸款增13.46萬億元。其中，企事業單位貸款增12.22萬億元，住户中長期貸款（房貸）增1.08萬億元。在新增貸款中，企事業單位佔比90.78%，個人住房貸款僅佔8.02%。

今年上半年，國有六大行的個人住房貸款合計減少了1078.33億元。

考慮到目前貸款買房首付比例已經降至2008年以來的新低，個人買房可動用的貸款比例更高，説明社會實際的買房意願減弱要大於貸款下降反映出的下降幅度。

房價租金比抬高會刺激個人購房者的入市意願，但最近北京等城市的租金價格也出現了明顯的下滑跡象，這個原因也會推迟部分人的購房計劃。

據我愛我家監測統計，2025年8月，我愛我家北京住房租賃市場整租交易中，每平米平均租金與每套平均租金環比均有所下跌，環比跌幅略見明顯；租金同比持續下跌。

北京住房租賃整租月租金指數走勢，數據來源：我愛我家

最近，高盛的一份報告預測，如果想要房地產市場止跌回穩，2026年需額外售出約2.1億平方米的房子，根據房貸寬松力度（如降低利率、延長還款期限等），填補一線/二線城市新增銷售所需購房補貼總額可能達2000億-6000億。房貸政策還需要進一步寬松。

高盛的另一個觀點和很多人的直覺印象不同，高盛認為，中國家庭在抵押貸款新增總額/淨額方面仍有超過50萬億至20萬億人民幣的提升空間，這足以支撐65萬億人民幣的新房銷售量。

也就是説，個人買房實際上仍有加槓桿的空間，但在一線城市，55%的户籍家庭擁有約1.5倍的住房供給比，而45%的非户籍家庭僅有0.1倍住房供給比等不平衡因素制約了房地產市場的回溫。

備註：文中高盛報告內容來源於「finn的投研記錄」翻譯