中郵·房地產|周觀點：有實力轉型多元化的房企有望獲得超額收益

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（來源：中郵證券研究所）

轉自：中郵證券研究所

根據統計局數據，25年1-8月份，全國房地產開發投資60309億元，同比下降12.9%。新建商品房銷售面積57304萬平方米，同比下降4.7%，新建商品房銷售額55015億元，下降7.3%。同時，8月份各線城市商品住宅銷售價格環比下降，一二三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.1%、0.3%、0.4%，一二三線城市二手住宅銷售價格環比分別下降1%、0.6%、0.5%。地產開發基本面數據持續走弱，我們認為未來有實力轉型多元化的房企有望獲得超額收益。

行業基本面跟蹤

（1）新房成交及庫存：上周30大中城市新房成交面積為120.87萬方，本年累計新房成交面積為6228.62萬方，累計同比-4.1%。30大中城市近四周平均成交面積為150.39萬方，同比-2.4%，環比-1.1%。其中一線城市近四周平均成交面積為42.18萬方，同比-9%，環比+2.7%，二線城市近四周平均成交面積為77.69萬方，同比+6.3%，環比+1.1%，三線城市近四周平均成交面積為30.53萬方，同比-11.9%，環比-10.7%。上周14城商品住宅可售面積為8030.79萬方，同比-9.63%，環比+0.34%，14城去化周期為17.56個月，其中一線城市去化周期為12.72個月。

（2）二手房成交及掛牌：上周20城二手房成交面積為199.48萬方，本年累計二手房成交面積為7969.59萬方，累計同比+14.9%。20城近四周平均成交面積為197.62萬方，同比+8.3%，環比+1.1%。截至2025/9/1全國城市二手房出售掛牌量指數為12.02，環比+1.3%，掛牌價指數為152.14，環比-0.35%。

（3）土地市場成交：上周100大中城市新增供應住宅類土地數量為87宗，成交住宅類土地數量為37宗，新增供應商服類土地數量為82宗，成交商服類土地數量為37宗。近四周100大中城市平均住宅類土地成交數量/供應數量為0.5，平均商服類土地成交數量/供應數量為0.54。近四周100大中城市成交住宅類土地樓面均價為4720元/平方米，溢價率為3.65%，環比-1.37pct，成交商服類土地樓面均價為1916.75元/平方米，溢價率為0.28%，環比-0.09pct。

行情回顧：

上周A股申萬一級房地產行業指上漲5.98%，滬深300指數上漲1.38%，房地產指數跑贏滬深300指數4.6pct。上周港股恆生物業服務及管理指數上漲7.53%，恆生綜合指數上漲4.07%，物業服務及管理指數跑贏恆生綜合指數3.46pct。

1.1 新房成交及庫存

上周30大中城市新房成交面積為120.87萬方，本年累計新房成交面積為6228.62萬方，累計同比-4.1%。30大中城市近四周平均成交面積為150.39萬方，同比-2.4%，環比-1.1%。其中一線城市近四周平均成交面積為42.18萬方，同比-9%，環比+2.7%，二線城市近四周平均成交面積為77.69萬方，同比+6.3%，環比+1.1%，三線城市近四周平均成交面積為30.53萬方，同比-11.9%，環比-10.7%。

上周14城商品住宅可售面積為8030.79萬方，同比-9.63%，環比+0.34%，14城去化周期為17.56個月，其中一線城市去化周期為12.72個月。

1.2 二手房成交及掛牌

上周20城二手房成交面積為199.48萬方，本年累計二手房成交面積為7969.59萬方，累計同比+14.9%。20城近四周平均成交面積為197.62萬方，同比+8.3%，環比+1.1%。

截至2025/9/1全國城市二手房出售掛牌量指數為12.02，環比+1.3%，掛牌價指數為152.14，環比-0.35%。

1.3 土地市場成交

上周100大中城市新增供應住宅類土地數量為87宗，成交住宅類土地數量為37宗，新增供應商服類土地數量為82宗，成交商服類土地數量為37宗。近四周100大中城市平均住宅類土地成交數量/供應數量為0.5，平均商服類土地成交數量/供應數量為0.54。

近四周100大中城市成交住宅類土地樓面均價為4720元/平方米，溢價率為3.65%，環比-1.37pct，成交商服類土地樓面均價為1916.75元/平方米，溢價率為0.28%，環比-0.09pct。

二

因子表現跟蹤

上周A股申萬一級房地產行業指上漲5.98%，滬深300指數上漲1.38%，房地產指數跑贏滬深300指數4.6pct。上周港股恆生物業服務及管理指數上漲7.53%，恆生綜合指數上漲4.07%，物業服務及管理指數跑贏恆生綜合指數3.46pct。

從行業排名來看，上周A股房地產在31個申萬一級行業中排名第2，港股地產分類、物業服務及管理在14個恆生綜合行業中分別排名第6、第1。

上周重點A股房地產個股漲幅居前的分別為：福星股份（+20.56%）、金融街（+12.12%）、濱江集團（+11.05%），重點港股房地產個股漲幅居前的分別為：新世界發展（+18.37%）、雅居樂集團（+17.39%）、深圳控股（+16.28%），重點物業服務企業漲幅居前的分別為：恆大物業（+32.14%）、新大正（+24.45%）、華潤萬象生活（+11.13%）。

證券研究報告《中郵證券-房地產行業報告：有實力轉型多元化的房企有望獲得超額收益》

對外發布時間 ：2025年9月15日

報告發布機構：中郵證券有限責任公司

分析師:高丁卉  SAC編號:S1340524080001

法律聲明：

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