恆大物業新主人會是誰？

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（來源：觀點）

五年前，恆大物業在中國恆大的支持下，走到企業的巔峰；五年后，卻因母公司的"失手"，成了擺在貨架上的商品。

2025年物業收併購市場或將迎來最大一筆交易。

9月11日，恆大物業公司股份短暫停牌，以待公司刊發內幕消息公告。第二天，公司股份正式復牌，開盤即漲38.04%，原因是公司刊發公告指出，中國恆大清盤人慾出售恆大所持有的恆大物業公司股份，並已從部分有意方收到不具約束力的指示性要約。

如果恆大清盤人最終如願為恆大物業找到新東家，那麼這將會是物業市場今年最大的一筆收併購。

五年前，恆大物業在中國恆大的支持下，走到了企業的巔峰；五年后，卻因母公司的"失手"，成了擺在貨架上的商品。不過，對於恆大物業而言，或許也是一件好事。

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商道如戲

2020年9月29日，恆大物業在港交所遞交招股書。

按照當時的招股書顯示，截至2020年6月30日，恆大物業旗下已簽約1354個項目，覆蓋22個省、五個自治區、四個直轄市及香港逾280個城市，總在管面積約為2.54億平方米，簽約面積為5.13億平方米。

業績方面，在2017年、2018年、2019年全年以及2020年上半年，公司的收入分別為43.99億元、59.03億元、73.33億元及45.64億元；相應淨利潤分別為1.07億元、2.39億元、9.31億元及11.48億元。

僅過了兩個多月，2020年12月2日，恆大物業便成功登陸港交所，上市首日公司股價收盤報8.78港元，較發行價8.8港元微跌0.23%，總市值達949億港元，僅次於碧桂園服務的1269億港元，成為當時港股物業第二股，一時之間好不風光。

這份巔峰體驗的背后，離不開中國恆大的支持，在上述報告期中，恆大物業向單一最大客户恆大集團銷售的收入分別為19.35億元、24.40億元、26.58億元及15.97億元，分別佔公司總收入的約44.0%、41.3%、36.3%及35.0%。

然而，這份支持就在不久后成爲了恆大物業最大之踵。

2020年8月，恆大集團向廣東省政府發出一封求助信，提及若深深房重組不能如期完成，公司將會有資金鍊斷裂的風險。同年11月，中國恆大與深深房同時發佈公告，宣佈終止重組計劃。次年，恆大承認陷入流動性危機。

覆巢之下無完卵，恆大物業已陷泥潭。公司股價從2021年2月的19.74港元頂峰價，一直下挫，並在2024年1月跌至0.35港元的谷底價。截止當前，即便是在經歷一次20%的漲幅后，公司股價在9月12日收盤時仍僅有1.11港元，較上市發行價縮水87.4%，總市值只剩120億港元。

另一方面，2024年1月底，恆大與主要債權人談判破裂，未能就重組計劃達成一致，債權人在聆訊上支持清盤，因此被香港高等法院下達清盤令。中國恆大也因未能達成復牌指引，在今年8月25日被取消港交所上市地位，"宇宙房企"最終落得個退市終局。

截至2023年11月末，恆大地產涉及未能清償的到期債務累計約3163.91億元，逾期商票累計約2055.37億元。而在停牌前，中國恆大的股價為0.163港元/股，總市值只有22億港元，與所欠債務規模之間存在巨大的鴻溝，而且退市之后這22億港元的股市價值也已煙消雲散。

在恆大的眾多"遺產"中，恆大物業是最優質、最值錢的部分，因此恆大物業的去向備受市場關注。

2025年9月11日晚間，恆大物業發佈公告稱，公司收到來自中國恆大集團（清盤中）及CEG Holdings (BVI) Limited（清盤中，為恆大集團全資子公司，下稱CEG）的共同及個別清盤人發出的接洽函。

這份接洽函指出，清盤人一直尋求機會出售中國恆大及CEG所持有的恆大物業公司股份，並且已經與相關有意方訂立保密協議。截止9月9日，清盤人已收到部分有意方不具約束力的指示性要約。

雖然交易還處於初步階段，尚未有明確的收購方，清盤人也還沒有和任一有意方進行談判，但是恆大物業即將易主的消息依然滿天飛，公司股價也因此在9月12日復牌當天開盤漲超38%。

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誰是新東家？

實際上，在爆發流動性危機后，恆大方面就想過斷臂求生，把恆大物業賣掉以換取救命錢。

2021年8月10日晚間，中國恆大公告，公司正在接觸幾家潛在獨立第三方投資者探討有關出售其部分資產，包括但不限於出售公司上市附屬公司恆大汽車和恆大物業的部分權益。

公告第二天，市場上就傳出萬科物業、碧桂園服務都有意向出手收購恆大物業。不過，后來因為價格沒談攏，雙方都退出了收購事宜。

公告發布后僅過了兩個月，中國恆大就找到了買家。

2021年10月4日，合生創展和恆大物業分別發佈了一則有關收併購交易的公告。很顯然，中國恆大是準備將恆大物業賣給合生創展，轉讓股權約54.16億股，佔恆大物業已發行股份的50.1%，總交易代價約為200.4億港元。

但很快，中國恆大就反悔了，並在10月20日晚間公告稱，原計劃將恆大物業50.1%股權轉讓給合生創展的協議終止，理由是：公司有理由相信受讓方未能符合對恆大物業股份作出全面要約收購的先決條件，公司於2021年10月13日行使權利解除/終止該協議。

而合生創展方面則提出了抗議：恆大方面在訂立協議后提出修改其中包括代價的付款條款，公司認為不可接受。

直到最后，中國恆大與合生創展都未能達成一致，這筆收購最終不了了之。

時間來到今年9月，恆大物業又一次成為一件商品被擺上貨架，而同時就在恆大物業發佈停牌公告的同一天，有市場傳言指，中海及華潤有意向收購恆大物業。

其中，華潤方面第二天便辟謠稱消息不屬實；中海方面的迴應則有些微妙，稱"目前不掌握具體情況"。

從恆大物業本身來看，也算是一個優質標的。根據公司2025年半年報，上半年實現營業收入66.47億元，同比增長6.9%；期內毛利潤約為11.99億元，毛利率約18.0%，同比下降2.2個百分點；淨利潤4.91億元，淨利率7.4%，其中歸母淨利潤為4.72億元，同比下降5.6%。

按收入來源劃分，來自第三方的比例高達99.7%。截至期末，公司總在管面積5.96億平方米，較上年同期新增4100萬平方米。

不過，要想拿下恆大物業也沒有那麼容易。中國恆大集團及CEG目前合計持有恆大物業51.016%股份，若是以120億港元市值來計算，51%比例股份的代價約為61.2億港元。目前有這個實力的上市物企並不多。

對於恆大物業買家身份的猜測，雖然市場説法眾説紛紜，但主流想法為大概率是國央企接盤，主要集中在保利物業、中海物業、越秀服務等幾家物企身上，而華潤萬象生活因業務上的不適配被視為提前"出局"。

此外，私募股權投資公司、險資公司等金融機構也被看作是"熱門選手"，參考案例為今年3月30日，博裕資本以6.67億元接手了金科股份掛牌在阿里資產拍賣網上的1.08億股（約佔總股本的18.05%）股權。

恆大物業所收到的接洽函中表示，清盤人擬於2025年11月前后邀請經挑選的有意方就潛在交易提交最終建議書，並將與該等有意方磋商最終交易文件的條款，以就潛在交易達成具約束力的交易文件。

也就是説，謎底將在一個半月之后揭曉。