公募REITs迎政策「東風」 混裝擴募與民企項目上市獲支持

　　證券時報記者 余世鵬

　　9月12日，國家發改委發佈《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）常態化申報推薦工作的通知》（下稱「782號文」），從推動市場擴圍擴容、優化擴募和申報流程、鼓勵新類型項目上市等方面助力發展基礎設施REITs。

　　目前，資產混裝擴募和鼓勵民間投資項目發行上市，是業內關注的兩大重點。在上述趨勢背景下，此前已列入試點的新型資產項目，有望實現零的突破。

　　資產混裝擴募獲政策支持

　　「782號文」之所以備受業內關注，其中之一是為REITs的資產混裝擴募提供了明確的政策解釋和支持。該文件明確指出，基礎設施REITs新購入項目與首次發行上市項目原則上應同屬於所有權類或經營收益權類，支持跨區域通過擴募等方式整合存量資產，做大做強基礎設施REITs產品，打造資本運作平臺。

　　「這明確了基礎設施公募REITs作為資本運作平臺的作用，明確了產權類和特許經營權兩大屬性分類項下各類資產混裝的可行性，為公募REITs行業擬進行的資產混裝擴募提供了政策支持。」博時基金REITs業務營運總監劉玄對證券時報記者表示。

　　公募REITs以往的擴募，併入的多是自己的資產，「782號文」明確支持收購同行業的資產進行擴募，甚至允許有關聯性的不同行業項目。「這意味着，行業龍頭企業可以收購中小企業項目並利用REITs進行盤活，項目規模較小的企業也可以利用這種方式間接發行REITs，實現項目退出。」北京一位公募REITs研究人士對證券時報記者説。

　　瑞思不動產金融研究院認為，當前REITs的擴募，資產組合單一，抗行業風險能力弱，「782號文」為REITs資產多元化配置打開了通道。同類項目的購入，能強化REITs在特定領域的資產規模與專業運營能力，形成規模效應；不同行業領域但具關聯性項目的納入，可使REITs資產組合不再侷限於單一行業，有效分散了風險。

　　該研究院還稱：「不同行業的項目在收益周期、受經濟波動影響程度等方面存在差異，多元化的資產組合能降低單一行業波動對整體收益的衝擊，增強REITs的抗風險能力與收益穩定性，這對促進中國REITs市場的健康、可持續發展，有着積極且深遠的作用。」

　　明確支持民企項目上市

　　「782號文」引發的另一個焦點，是積極支持民間投資項目發行上市。該文件提出，相關部門要建立健全民間投資項目發行基礎設施REITs專項協調服務機制，實行靠前服務、主動協調、申報單列，幫助民間投資項目完善投資管理合規手續，加快推動解決項目培育中的問題，積極支持更多符合條件的民間投資項目發行上市。

　　數據顯示，截至9月13日，已上市的民企REITs項目已超過10只，募集資金逾250億元，涵蓋京東集團、物美集團、順豐控股等民營企業。其中，8月上市的南方萬國數據中心REIT、南方潤澤科技數據中心REIT作為首批上市的數據中心類型REITs，體現了民企在擴展REITs行業的寬度上發揮了重要作用。

　　瑞思不動產金融研究院表示，隨着公募REITs市場生態持續完善，民企原始權益人已成為推動行業發展不可或缺的重要力量。借力公募REITs，民企可盤活存量、優化負債、提升運營效率，實現從資產持有者到專業運營方的輕量化轉型。

　　「782號文」還指出，要加大項目培育儲備工作力度。相關部門按照「儲備一批、組織一批、申報一批」的工作要求，建立基礎設施REITs項目工作臺賬，形成滾動接續的項目動態推進機制。「充足且優質的項目儲備，是基礎設施REITs持續發展的源頭活水，項目培育儲備工作力度的加強，能夠有效為市場注入強勁動能。‘782號文’將有效擴大市場供給，助力REITs發行提質增速，進而更好地發揮其在盤活存量資產、促進基礎設施建設等方面的作用。」上述北京公募REITs研究人士表示。

　　新型資產項目有望零的突破

　　除了以上兩大重點，「782號文」還在新舊資產的擴圍擴容上作出了規定。一方面，加快收費公路、清潔能源、倉儲物流、保障性租賃住房等成熟資產類型的項目申報，進一步加大供熱、水利、數據中心等潛在發行空間較大資產類型項目的組織力度；另一方面，積極研究探索鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場化租賃住房、文化旅遊、專業市場、養老設施等新資產類型項目的發行路徑。

　　根據Wind統計，截至9月13日，已上市交易的公募REITs產品超過70只，加上處於審批環節的產品，總數量則超過了80只，涵蓋保障性住房、倉儲物流、水利設施等約10種資產類型。上述北京公募REITs研究人士表示，相關新型資產此前已列入試點，如鐵路、港口、文旅、養老設施等，但因面臨難點和堵點，截至目前尚未有項目上市，后續這類項目將受到更多的關注。如果新型資產項目能實現零的突破，有望為市場帶來示範效應。

　　此外，業內人士還關注到「782號文」針對流程信息化管理作出的改進。文件指出，國家發改委將上線基礎設施REITs項目信息系統，開展項目申報全流程標準化、信息化管理，實現進度可查詢、流程可追溯。各省級發展改革部門、有關中央企業應依託基礎設施REITs項目信息系統，開展項目申報、問題反饋、進展查詢等工作。

　　劉玄表示，「782號文」在政策、機制上為公募REITs的申報和發行進行進一步優化，尤其是擬上線的基礎設施REITs項目信息系統，將大幅提升主管部門的內部協同效率，部分申報階段的堵點、難點、痛點有望得到改善。

責任編輯：屠欣怡