透視半年報｜保利、萬科穩居營收千億俱樂部，首開、濱江增速領跑

2025年上半年的上市房企財報，如同一面鏡子，映照出行業的新格局。新京報貝殼財經根據企業公告、東方財富網梳理出20家典型上市房企營收數據發現，行業仍處於深度調整期，企業間分化持續加劇。房地產正從「規模競賽」轉向「穩健經營」的新階段。

整體來看，上半年，「千億營收俱樂部」僅有保利發展（以下簡稱「保利」）和萬科兩家入圍。值得關注的是，首開股份、濱江集團營收增速超80%，逆勢狂奔。與此同時，半數房企營收下滑，世茂集團、融創中國同比跌幅接近腰斬。部分央企、國企憑藉資金優勢和資源整合能力，佔據市場主導地位，而多數民營房企仍面臨營收下滑、債務高壓等挑戰。這份榜單已不僅是規模的較量，更是企業抗風險能力的「壓力測試」。

僅保利、萬科進入「千億營收俱樂部」

從20家典型上市房企營收數據來看，2025年上半年行業整體收入規模仍呈收縮態勢。這些企業平均營收增速僅為7.72%，增長乏力。

如果以500億元和1000億元作為關鍵分界線，將20家典型上市房企劃分為三個清晰的梯隊。第一梯隊的千億俱樂部僅有2家，包括保利和萬科，營收分別為1169億元、1053億元。昔日的「碧萬恆」只有萬科仍在留守。

第二梯隊為500億元-1000億元陣營，共有7家房企，包括華潤置地、綠地控股營收均超過900億元；中海地產超過800億元；碧桂園超過700億元；龍湖集團、綠城中國、招商蛇口均超500億元。

這一梯隊的房企競爭最為激烈。包含了實力強勁的央企，如華潤置地、中海地產、招商蛇口；混合所有制企業有綠地控股、綠城中國；還有民營房企碧桂園、龍湖。其中，龍湖集團經營較為穩健。而碧桂園這兩年的重心在保交樓以及債務重組上，營收規模收縮已成必然。

第三梯隊為500億以下陣營，共有11家房企，從越秀地產到世茂集團。主要是區域龍頭房企，比如越秀地產、濱江集團；還有地方性國企，比如華發、首開股份；更有經歷過債務危機的昔日頭部房企，跌落至這一陣營，比如融創中國、世茂集團。融創中國經歷了債務重組后，業務正在逐步恢復，但營收規模與高峰期已不可同日而語。

分化顯著，首開股份增速翻倍

值得注意的是，企業間分化愈發明顯，主要表現在營收增速上，位居前三的保利、萬科、華潤置地營收均超過900億元，但增速差異顯著，華潤置地實現近20%的正增長，保利和萬科則分別下跌16.08%和26.2%。

儘管行業整體承壓，仍有部分中型房企通過差異化策略實現增長。其中，濱江集團、越秀地產、華發股份增速均超30%，其中，濱江增長87.8%，首開股份增速達105.19%。

首開股份上半年營收同比增長翻倍，主要得益於房屋集中交付體量較大。不過，上半年首開股份的淨利潤則是虧損14.36億元，出現「增收不增利」現象。

而濱江集團憑藉在長三角區域的深耕，營收實現大幅增長87.8%；越秀地產和華發股份則依託大灣區市場支撐，分別實現34.6%和53.46%的增速。華發股份上半年營收排名也從2024年的第16位升至第12位，上升4位。

整體來看，20家典型房企中，仍有一半（10家）房企營收同比出現下滑，跌幅在10%至50%不等，世茂集團跌幅最大達49.21%，近乎腰斬；融創中國也下跌41.7%。

挑戰仍在，房企轉型迫在眉睫

近年來，國企、央企展現出更強的抗風險能力。營收排名靠前的保利、華潤置地、中海地產、招商蛇口、綠城中國（中交系）、越秀地產等均具備央企或地方國企背景。這些房企營收較為穩定，同比降幅較小甚至實現正增長，這主要得益於其更低的融資成本和更強的資源獲取能力。特別是在一二線城市核心地塊的獲取和開發方面，央國企佔據明顯優勢。

而且，當前購房者更傾向於選擇有政府信用背書的國企、央企項目，認為其保交樓能力更強，這直接轉化為銷售優勢。土地市場上，資金充裕的國企、央企仍是拿地主力，為未來可售貨值提供保障。

相比之下，民營房企除龍湖集團、濱江集團等個別企業外，多數仍承受巨大壓力。碧桂園、融創中國、世茂集團營收同比下降均超25%。民營企業在資金鍊、銷售去化、債務化解等方面困境依舊，不得不收縮拿地規模，影響后續發展。

值得注意的是，越來越多房企正發力「第二增長曲線」，通過輕資產轉型、代建業務、商業運營等非開發業務拉動收入。最為典型的當數華潤置地，上半年，華潤置地購物中心、寫字樓、酒店、長租公寓等的運營性收入利潤貢獻超六成，助其取代中海成為「利潤王」。此外，上半年，龍湖集團的運營業務及服務業務合計收入132.7億元，創下半年曆史新高，佔總營業收入22.6%。

儘管部分企業業績亮眼，但行業整體仍面臨需求端疲軟、房價下行、存量去化緩慢等挑戰。民營房企債務重組進程緩慢，流動性壓力尚未根本緩解。

業內人士認為，房地產行業正步入全新發展階段，規模下降、速度放緩成為新周期特徵。房企需強化資金管理、優化債務結構，加快向城市運營與服務轉型，尋求第二增長曲線。

從目前來看，這份2025年上半年典型房企營收成績單不僅是規模排行，更是企業「綜合抗風險能力」與「未來發展潛力」的體檢報告。行業格局重塑已完成，未來將是「穩健派」與「轉型派」的競爭。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

校對 趙琳