華潤置地廣州舊改項目入市 黃埔潤府打響「金九」第一槍

觀點網 「金九銀十」向來是房地產市場傳統的銷售旺季，在經歷上半年的市場調整后，各大開發商紛紛佈局，準備爭奪市場份額。

今年廣州樓市的「金九」序幕由華潤置地黃埔潤府率先拉開。

9月9日，華潤置地黃埔潤府率先開盤，項目開盤價3.8-4.1萬/㎡，比網傳的吹風價4.5-4.6萬/㎡低了不少。

從早前預售詳情來看，此次項目獲批房源共計135套，批准預售建築面積為1.36萬平方米。產品層面，項目主打建築面積約88-113平方米三至四房户型，均採用全南向設計，其空間使用率最高可達120%。

該項目開發主體廣州新潤房地產有限責任公司成立於2022-08-16，註冊資本74306萬元，法定代表人、董事長為張曜三，總經理為陳亮，經營範圍含土地使用權租賃、物業管理、房地產經紀、房地產開發經營等。

據觀點新媒體查詢資料，公司大股東為華潤置地，持股24.99%。其他股東，廣州市黃埔區黃埔街下沙第九股份經濟合作社、廣州市黃埔區黃埔街下沙股份經濟聯合社、廣州市黃埔區黃埔街下沙第十股份經濟合作社各持股17%，廣東安德股權投資有限公司持股16.66%，廣州開投潤埔實業發展集團有限公司（廣州開發區投資集團全資子公司）持股7.35%。

該項目是新溪村舊改的核心組成部分，據瞭解，新溪村舊改項目於2020年啟動，項目用地性質為70年住宅，正式土地手續於2025年7月完成辦理，其改造範圍總用地面積達14.64公頃，規劃計容總建築面積39.62萬平方米，北至新安苑，南至黃埔東路，西至豐樂中路，東至烏湧，涵蓋居住、商業、教育等多元功能。

根據城市更新規劃方案，整個項目劃分爲7個地塊，包括2個復建地塊、2個融資地塊、2個商業地塊及1個學校地塊。其中復建區總用地10.09公頃，主要用於村民回遷安置；融資區總用地4.56公頃，為商品房開發區域。

2024年10月底，黃埔潤府位於地鐵5號線大沙東站E出口的售樓部率先開放，首次對外披露項目規劃細節；同年12月完成樣板間改造升級，原定2025年一季度入市計劃后調整為9月開盤，期間經歷約一年的產品優化。

從地理位置看，項目坐擁地鐵5號線和7號線在此交匯。其中5號線連接金融城與珠江新城，7號線通往科學城和長隆萬博區域，規劃中的13號線二期預計近期開通

從區域發展數據來看，廣州黃埔區2024年GDP為4326億元，在全市各區中排名第二；常住人口123萬，户籍人口年增長率連續三年位居全市首位。人口與產業的持續流入，使該區域商品住宅需求保持穩定增長。

商業設施方面，項目配建3萬平方米商業體，距離惠潤廣場、大沙地商圈約500米，通過地鐵三站可抵達美林天地、山姆會員店等商業場所。

產品設計上，黃埔潤府首推1#、2#樓棟包含88-113平方米的三至四房户型，採用新規設計標準，主要户型實現四開間朝南、LDKG一體化等佈局。目前項目處於準現房階段，按計劃年底前可完成交付。

作為華潤置地在廣州東部的重要佈局，黃埔潤府的市場策略延續了該企業的一貫風格。

資料顯示，華潤置地自2014年進入廣州以來，已在番禺、荔灣、天河等區域開發多個項目。

根據安居客數據，截至目前，華潤置地在廣州地區還有4個住宅項目在售，分別是華潤置地潤悦、金沙瑞府、公園上城以及路勁金茂桐悦，售價在1.25萬-3萬元之間。

據不完全統計，9月份廣州將有16個項目首開或加推，多數全新盤集中在天河、白雲、黃埔、荔灣等廣州市中心六區，以總價300萬元至500萬元產品為主。

核心城區方面，天河區保利辰園·湖境以2.07的低容積率成為中心六區少見的低密項目，主推75㎡至128㎡三四房，單價4.65萬元/㎡；珠江·天河都薈二期「峰薈」組團臨近地鐵智慧城站，主打71-143㎡三至五房，使用率約120%。

荔灣區方面，保利翡麗甲第作為保利置業的最高端項目，主推170-255㎡大户型，新世界·天馥產品包含建面約 98㎡四房、126㎡南向中央園景四房、139㎡東南向江景四房。

近郊區域方面，黃埔區除了黃埔潤府以外，新世界四季山水也作為黃陂板塊新規盤推出，91-116㎡全南向户型使用率114%-118%，認籌中吹風價3.2-3.9萬元/㎡。

白雲區新增供應集中在嘉禾望崗板塊，越秀貝好家·嘉悦雲啟為三軌交匯TOD項目，將推84-126㎡產品。

據業內人士，9月作為傳統旺季，預計房企推盤積極性與讓利促銷力度會穩步恢復，前期積壓的購房需求有望逐步釋放。