光大證券-核心城市房地產行業銷售跟蹤（2025年8月）：8月一線二手房成交面積同比轉正，成交均價同比降幅收窄-250913

（來源：研報虎）

　　新房：1-8月光大核心30城住宅成交面積同比-7.8%，成交均價同比+2.8%。

　　1）2025年8月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交面積為882萬㎡，同比-12.5%，環比-2.2%；其中，北上廣深杭蓉成交面積268萬㎡，同比-17.9%，環比-4.7%，余下二線24城成交面積614萬㎡，同比-9.9%，環比-1.1%。

　　2）2025年1-8月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交面積為8,499萬㎡，同比-7.8%；其中，北上廣深杭蓉成交面積2,732萬㎡，同比-1.6%，余下二線24城成交面積5,767萬㎡，同比-10.5%。

　　3）8月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交均價為23,904元/㎡，同比-3.0%，環比-2.0%；其中，北上廣深杭蓉成交均價41,363元/㎡，同比-0.1%，環比+2.0%，余下二線24城成交均價為16,290元/㎡，同比-2.1%，環比-4.7%。

　　4）2025年1-8月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交均價為24,803元/㎡，同比+2.8%；其中，北上廣深杭蓉成交均價41,545元/㎡，同比+1.1%，余下二線24城成交均價為16,872元/㎡，同比+0.3%。

　　重點城市1-8月新房均價：北京60,771元/㎡，同比+14.9%；上海80,985元/㎡，同比+4.7%；廣州33,478元/㎡，同比-7.8%；深圳59,873元/㎡，同比-4.6%。

　　二手房：8月一線城市二手房成交面積同比轉正，成交均價同比降幅收窄。

　　1）2025年8月，光大核心15城二手住宅成交面積1,191萬㎡，同比-0.5%，環比-7.7%；其中一線城市成交面積為421萬㎡，同比+2.4%，環比-0.4%，余下二線城市成交面積為770萬㎡，同比-2.0%，環比-11.2%。

　　2）2025年1-8月，光大核心15城二手住宅成交面積為1.05億㎡，同比+8.9%；其中一線城市成交面積為3,623萬㎡，同比+14.2%，余下二線城市成交面積為6,865萬㎡，同比+6.3%。

　　3）2025年8月，光大核心10城二手住宅成交均價為23,348元/㎡，同比-1.1%，環比+1.8%；其中，一線城市成交均價為33,948元/㎡，同比-0.3%，環比-0.4%，余下二線城市成交均價為15,583元/㎡，同比-4.7%，環比-0.3%。

　　4）2025年1-8月，光大核心10城二手住宅成交均價為24,007元/㎡，同比-0.4%；其中，一線城市成交均價為35,118元/㎡，同比+0.8%，余下二線城市成交均價為16,281元/㎡，同比-5.0%。

　　重點城市1-8月二手房均價：北京28,788元/㎡，同比+4.6%；上海38,360元/㎡，同比-0.5%；廣州26,515元/㎡，同比-5.6%；深圳57,560元/㎡，同比-2.2%。

　　投資建議：展望2025年，隨着前期一攬子房地產政策的持續落地，地方政府樓市調控自主性提升，區域分化和城市分化進一步加深，部分高能級核心城市將有望獲益於城市更新，實現城市結構優化轉型和內涵式發展，逐步實現「止跌企穩」。

　　投資建議聚焦結構性阿爾法亮點：1）產品美譽度高，銷售排名持續提升的穩健龍頭，推薦保利發展、招商蛇口、中國金茂等。2）存量資源豐富，具備運營品牌核心競爭力，推薦華潤置地、上海臨港、新城控股等。3）看好物業服務行業的長期發展空間，推薦招商積余、華潤萬象生活、萬物雲、綠城服務等。

　　風險分析：房地產行業寬松政策推進不及預期風險，房地產市場需求不及預期風險，房地產企業項目竣工不及預期風險，房地產企業多元化業務經營不佳風險等。