大量老房仍未拆除、120億元「天價入股」遭緊急澄清，深圳舊改「巨無霸」綠景白石洲走向何方？

綠景白石洲項目現場 每經記者 陳榮浩 攝

9月11日，「中信城開華南」微信公眾號發佈一則澄清聲明，將深圳舊改「巨無霸」綠景白石洲項目再次推上風口。

這份聲明直指近日網上流傳的「中信城開擬120億元入股項目」為不實信息，強調「相關內容及數據與事實完全不符」，並表示將保留追究造謠者法律責任的權利。

自2014年被納入城市更新計劃以來，因總計容建築面積達358萬平方米、預估貨值約2200億元，以及橫跨多年的開發歷程，綠景白石洲項目的推進情況一直是業內關注焦點。

此次傳言雖被否認，但也揭開了深圳這個舊改「巨無霸」的現實困境。

9月12日下午，《每日經濟新聞》記者在綠景白石洲項目現場瞭解到，部分在建樓盤已封頂，高聳入雲的住宅樓與周邊低矮的城中村形成了鮮明對比。

而項目的三期、四期地塊上，仍有大量老房沒有拆除，尚未進入大規模施工階段，部分未拆遷房屋的外立面已披上「盛夏C位，熱浪主場」字樣的帆布。

根據規劃，綠景白石洲項目一期綠景白石洲璟庭由6座建築組成，包含3棟住宅、2棟公寓，其中1棟1/2單元為26/59層塔樓商務公寓，1棟3/4/5單元為74層塔樓住宅。

深圳房地產信息平臺數據顯示，截至9月11日，綠景白石洲璟庭共計2746套房源，目前已備案819套房源，已籤認購書的房源有179套；期房待售的房源為720套，佔比41.4%。

日前，每經記者從接近綠景白石洲項目人士處瞭解到，一期住宅已是準現房狀態，室內精裝收尾，預計今年年底前交房；剩余房源以110平方米、125平方米户型為主，目前187平方米及頂層房源基本售罄。

對於后續開發，上述人士提到：「目前二期已拆完，三期、四期計劃調規，將按深圳新規重新設計住宅與商業指標，未來不排除引入央國企合作開發。」

中信城開的闢謠，並未平息市場對綠景白石洲項目資本動向的猜測。

這場始於中介圈、發酵於社交平臺的傳言，因中信城開將「以120億元獲得項目二三四期50%權益」這組足夠精確的數據而引發關注。

時間回到2022年6月，萬科曾以23億元注資綠景白石洲項目的關聯公司四達實業，獲得8%股權。

彼時協議約定，萬科不參與一期、二期開發，資金定向投入三期、四期，萬科享有三期和四期整體20%的利潤分派。

如今，項目一期已開發且在建在售，二期仍在籌備，三期、四期還沒動工。另據每經記者瞭解，三期、四期還包含着大量住宅和商業辦公業態，且因為項目地處深圳南山核心區，屬稀缺資源，對於未來誰會進場「分羹」，業內一直保持着高度關注。

事實上，綠景集團與萬科的合作協議，更像一份「對賭契約」。

協議條款顯示，若2025年9月30日前項目未取得三期、四期的開發貸款，或項目公司出現資金缺口導致股東需超額投入，綠景方面可選擇回購萬科持有的8%股權，代價為萬科入股本金23億元加12%的複合年回報及相應股東貸款。

協議還設置了萬科的退出權。

若2025年12月31日前項目未取得三期、四期所有四項開發許可證（即國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及建築工程施工許可證），或雙方未就四期開發運營達成一致，萬科有權主動退出，綠景集團需承擔同樣的回購代價。

若綠景方面無力支付，萬科在三四期的利潤分派比例將從20%提至40%，或複合年回報率從12%調整至24%。

這樣的條款，一定程度上也折射出了綠景集團的窘迫。

作為深圳本土房企，綠景集團自十多年前介入白石洲舊改后，幾乎押上了全部家當。

據綠景中國地產（綠景集團港股上市平臺）2025年半年報數據，公司流動負債為605.7億元，上半年新增借款77.03億元，須於一年內償還的借貸約29.14億元，但公司銀行結余及現金僅3.425億元，還有約14.49億元的受限制銀行存款及抵押銀行存款。

2023年，項目一期璟庭入市，折后8.2萬元/平方米起，如今已是準現房狀態，預計今年年底前交房。

9月12日下午，國際註冊創新管理師、鹿客島科技創始人兼CEO盧克林向每經記者分析稱，這樣的大體量項目，把商業地塊REITs化、把未拆地塊股權作價引戰投、把遠期車位/公寓提前整售給理財資金，是企業常見手段。

「當下新增一條，趁‘白名單’窗口期，把拆遷貸轉成政府背書的專項借款，利息壓到4%以下，換一年喘息期。」盧克林説。

中信城開的闢謠，讓「誰來接盤」的問題更顯撲朔迷離。

那麼，萬科有可能繼續接手項目股權嗎？

綠景白石洲項目位於南山區核心位置，連接深圳灣、后海等四大總部基地，緊鄰華僑城豪宅區，長期資產升值邏輯清晰。若綠景集團選擇妥協，與萬科就四期開發運營達成一致，促使萬科保留股權，既能緩解資金壓力，也能借助萬科的操盤能力推進項目。

但更多業內人士在接受每經記者採訪時分析稱，真正被寄予厚望的，是有實力的大型央國企。

中國投資協會上市公司投資專業委員會副會長支培元向每經記者分析稱，央國企接盤的概率更大，這類企業的資金成本更低，且擅長複雜政商關係協調；還有一類是地方城投平臺，也有可能介入。

盧克林更是直言，深圳的大型舊改江湖只認「有錢+有政府信用背書」兩張門票。

據他分析，接盤就四條標準：一是手頭能拿出百億元級現金的「子彈庫」，二是與區街兩級政府談拆賠的「默契」，三是對超大體量規劃重新計算后還能算平的「產品迭代力」，四是能把2200億元貨值拆成諸如ABCD包分批出貨的「金融拆解術」。

而對綠景中國來説，政策層面的利好，或許能帶來些許助力。

每經記者注意到，8月，中共中央、國務院發佈關於推動城市高質量發展的意見，明確「穩步推進城中村和危舊房改造」，而各地也在醖釀細化支持政策。

綠景白石洲項目2014年被納入城市更新計劃，2023年一期入市，正經歷了國內房地產從高歌猛進到深度調整。

但如今，綠景中國能不能等得起，還得打一個問號。

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝