由「展期」轉向「削債」 房企債務重組提速

轉自：中國經營網

中經記者 陳婷 趙毅 深圳報道

房企化債漸入新階段，曙光初現。

近段時間，先是禹洲集團（1628.HK）宣佈正式完成約67億美元境外債重組，成為全國第五家、福建第一家完成境外債重組所有流程的大型房企，再是佳兆業集團（1638.HK）公告境外債重組預計於今年9月底生效，將削債約86億美元。緊接着，花樣年控股（1777.HK）公告持有公司現有票據78.43%的債權人已加入重組支持協議，並決定延長相關同意費截止時間，為債權人推進程序留足空間。

房地產市場處於深度調整的這些年，房企債務重組進入深水區，化債重點由展期轉向削債。據中指研究院統計，截至2025年8月，共有20家出險房企債務重組、重整獲批，化債總規模超過1.2萬億元。克而瑞分析指出，2025年有較多房企在債務重組方面取得突破性進展，標誌着房地產行業已進入風險出清的新階段。「房企（債務）重組成功並不意味着‘上岸’，不管是展期還是削債，都只是減輕財務壓力，若要真正回到正常經營軌道，仍需通過市場的檢驗。」

近日，禹洲集團方面對《中國經營報》記者表示，公司目前的重心還是在交付上。重組計劃下，公司在2025年及2026年需要支付的資金很少，主要是為2027年及以后的兑付爭取提前準備資金。佳兆業集團方面告訴記者，債務重組進程推進順利，重大條件基本達成，預計在9月下旬會全面生效落地。對於當前是否已有更多債權人加入重組支持協議的問題，花樣年控股方面表示，預計下次公告重組進展將在9月末或10月初，屆時將給到相關參考消息。

「以股抵債」減負

歷時三年半，禹洲集團終於渡過「生死劫」，贏得喘息之機。

8月29日，禹洲集團宣佈公司境外債重組各項條件已獲滿足，當日起正式生效。此次重組涉及總債權金額約66.8億美元，涵蓋美元票據、永續證券及銀團貸款等類型境外債務。重組方案獲得境外債權人的高度支持，同意比例超過99%，包括將現有票據持有人的票據轉換為新的美元票據，以及禹洲集團新發行的普通股股票，同時提供現金代價選項。據此，禹洲集團預計削債約35億美元，至2026年年底境外公開市場無剛性還債壓力。

根據公告，禹洲集團重組后發行的新票據（包括短期、中期、長期票據）期限覆蓋4—10年，無中長期票據計入流動負債；同時通過「每100股獲49股」供股籌集淨資金約9220萬港元，用於支付重組費用及補充流動資金，供股獲83.92%小股東響應。禹洲集團未發行任何商票、理財產品，無供應鏈ABS、境內債務零違約。

禹洲集團主要從事物業開發、投資、管理及酒店經營等。回溯2022年，由於一筆於2023年到期美元債券在寬限期過后仍未能如期支付利息，禹洲集團宣告違約。一年后，禹洲集團拋出一份債務重組初步方案，部分方案削債比例達到約70%，而后開啟與債權人之間漫長的博弈。

禹洲集團方面表示，為應對近一年來房地產市場與資本市場的深刻變化，公司主動與債權人協商，對重組計劃多項條款進行優化，比如將重組后的部分債券的利息全部資本化；允許公司選擇以實物支付部分利息；公司可在2026年年底前不償付任何重組后債務的本金等。這些優化方案於近日以96.35%的高支持率通過。「通過本次重組企業合理調整了債務結構，有效化解債務風險，為自身創造了更寬松的財務環境和更充裕的現金流管理空間，顯著提升經營靈活性，確保在複雜市場形勢下保持穩健運營。此次重組成功更提振了集團上下穿越周期的信心。」

克而瑞分析指出，由於大多數出險房企現金流十分緊張，疊加資產價值縮水或已被抵押質押，能夠用於抵債的優質資產不多，「債轉股」成爲了大多數房企債務重組的標配。

通過債務展期、債轉股、資產處置等多種方式優化原有債務結構的佳兆業集團，亦在近期宣佈其境外債重組計劃取得關鍵性進展。

9月1日晚，佳兆業集團宣佈重組生效日期預計於9月底正式落地。據悉，重組方案生效后，公司將實現削債規模約86億美元，債務期限平均展期5年，在2027年年底前無剛性還本壓力。重組成功后，新票據的票面利率介於5%—6.25%之間，較歷史債務的利率有所下降。根據公告，佳兆業集團已達成多項重組生效條件，包括配發併發行債權人小組工作費用股份等。

也就在4年前，佳兆業集團旗下理財產品出現逾期兑付，公司隨后於2021年12月宣佈未能支付三筆美元債利息，構成實質性違約。2023年10月，佳兆業集團披露境外債重組計劃。從今年3月開始，公司境外債重組「破冰」，各項計劃陸續獲得法院批准。

「債轉股」的化債方式亦出現在花樣年控股的重組方案中。

9月3日晚間，花樣年控股公告，截至當日下午5點，持有公司現有票據78.43%的持有人已加入重組支持協議。爲了方便債權人可取得更多時間以完成內部審覈程序及加入程序，公司決定將提前同意費截止時間從2025年9月3日下午5點延長至2025年9月23日下午5點，一般同意費截止時間延長至2025年10月10日下午5點。

根據花樣年控股此前更新的境外債重組方案條款，其向債權人提供了三個選項，包括「短期票據+強制可轉債」「長期票據+強制可轉債」「全額轉換為公司普通股」。此次債務重組覆蓋花樣年控股發行的40.18億美元優先票據、部分其他境外金融債務本金及所有應計未付利息。

經營挑戰仍存

以時間換空間，是債務重組落地之於出險房企的意義。

禹洲集團方面表示，原本公司最主要的境外債務問題，這次得到了一攬子解決。「通過此次境外債務重組及后續持續的業務穩定措施，公司預計將削減約35億美元的境外債務本息償付壓力，顯著降低財務槓桿，緩解流動性壓力，從而為應對近年來行業結構性挑戰拓展出更為充足的應對空間。」

佳兆業集團方面表示，通過重組，公司將合理調整債務結構，有效化解債務風險，為自身創造了更寬松的財務環境和更充裕的現金流管理空間，顯著提升了經營的靈活性，確保公司在複雜市場形勢下保持可持續運營。

如何恢復正常經營，成為房企化解風險另一關鍵課題。

據中指研究院統計，2025年1—8月，TOP100房企銷售總額約為23270.5億元，同比下降13.3%，規模千億以上房企僅剩5家。上半年，上市房企業績普遍不佳，個別房企虧損超百億元。

公告顯示，2025年上半年，禹洲集團收入約23.97億元，虧損約73.92億元。報告期內，公司物業銷售收入約21.74億元，同比下降64.52%，佔公司總收入的90.73%，交付物業總建築面積約為27.84萬平方米，物業銷售收入下降主要是由於報告期內交付物業面積減少所致。上半年，禹洲集團累計合約銷售額約為37.29億元，合約銷售面積約25.46萬平方米，合約銷售均價約為每平方米14645元。

截至2025年6月30日，禹洲集團土地儲備總可供銷售建築面積約1035萬平方米，平均樓面成本約為每平方米5943元，能夠滿足公司未來兩三年的發展需求；公司持有現金及現金等價物約為12.97億元，流動負債淨額約為307.53億元，負債淨額約為194.47億元。

根據公告，2025年上半年，佳兆業集團收入約37.01億元，同比下降31.8%，期內虧損約100.97億元。上半年，佳兆業集團連同其合營企業及聯營公司共錄得合約銷售額約20.03億元，已售總建築面積約17.13萬平方米。截至2025年6月30日，公司總土地儲備面積約2075萬平方米，其中約61%的土地儲備位於大灣區內，足夠應付公司未來五年的發展所需；公司的槓桿比率（即負債淨額與資產總值比率）為64.9%，流動負債淨額約619.5億元，持有現金及銀行結余約7.49億元，現金短債比0.01，資產負債率123.2%。

上半年，花樣年控股收入約18.83億元，同比增長14.8%，歸屬於公司持有人的虧損約31.71億元，較去年同期增加約0.3%。報告期內，公司合同銷售額約4.59億元，合同銷售面積約6.69萬平方米。花樣年控股方面表示，上半年，公司確保項目交付穩步推進，報告期內在交付、銷售、資金方面取得了良好進展。但公告顯示，花樣年控股存在與持續經營有關的多項不確定因素。截至2025年6月30日，花樣年控股流動負債淨額約195.25億元，負債淨額約143.32億元。