房東直租在減少

經濟觀察報 記者 田國寶

9月9日中午，按照與鏈家中介人員的約定，張芳來到北京三元橋附近的一個小區看房。張芳家住北京房山，每天通勤時間在三個小時左右，她打算將自家的房子出租，在公司附近租房居住。

張芳預約的是一套50多平方米的小兩居，租金掛牌價在5800元/月左右。與中介人員見面后，對方告訴她，房東有事來不了，但小區內有同户型房源可看，且租金更便宜。張芳想，既然來了，看一下也好。

看房時，中介人員告訴張芳，這套房子由鏈家管理，需要與鏈家籤租賃合同。租住期間，房屋設施及家俱家電維修等問題由管家協調解決，而且鏈家不收取中介費，僅向租户收取少量服務費。

這是一種資產託管式住房租賃服務。房東將房子交給中介統一管理，由中介負責出租、收租、維修和運營等具體事務。近年來，多數中介公司開始大力發展這一模式，在帶來居住和服務水平提升的同時，這種模式也存在一些爭議，其中的焦點在於中介平臺、房東和租客三方利益的重新分配。有房東和租客認為，自身的訴求在部分平臺的市場地位下被忽視了。

託管房

中介帶張芳看的託管房，租金為5400元/月，不收取中介費，只收取相當於租金10%的服務費，與房租一同繳納；如果選擇季付，服務費為9%。另外，租客還需向中介公司支付押金，但若支付寶芝麻信用分超過650分，可免押金。

實地看完房后，張芳不太滿意。小區是典型的「老破小」，她看的託管房位於一層中間北户，窗户小，採光差，屋里格外陰暗。她此前看中的房東直租房是中層樓東南户，從掛牌照片看，採光更好。

中介人員告訴張芳，如果想看房東直租房，需要提前預約，中介會和房東溝通，同時建議她考慮看附近其他小區的託管房。但此后，張芳兩次預約直租房，都沒能約到房東。

張芳對比了兩種模式：按租金5400元/月計算，租三年託管房的總成本（房租+服務費）為21.38萬元，租房東直租房的總成本是19.98萬元；如果租期為一年，託管房總成本為7.13萬元，直租房為7.02萬元。

當然，這是在房東直租房沒有發生各種形式的解約的情況下。對租客而言，同樣的房子，直租成本更低，但託管房的日常管理更規範，減少了與房東的潛在糾紛。此外，託管房還提供家政、維修等基礎服務；租期結束后，租客也不用擔心押金難退等問題。

張芳因需要出租自住房，也諮詢了中介。中介告訴她，房子可委託鏈家託管。簽署《資產管理服務合同》后，雙方會確定基礎租金，約定託管招租期為45天，鏈家支付房東15天租金作為定金，在基礎租金下浮3%至上浮5%的區間招租；若招租成功，定金轉為租金，失敗則解約，定金歸房東。

託管期最低兩年，一旦招租成功，即便租客欠租，鏈家也會按月支付房東租金，代價是房東每月需支付四天房租作為管理費。鏈家承諾不吃差價，租客支付多少，扣除管理費后全部支付給房東。

另一大型中介機構我愛我家的「相寓」模式與鏈家的類似，但管理費和服務費有所不同，房東每月需支付三天租金作為管理費，租客需支付房租8.5%的服務費。

根據貝殼2025年中期業績，截至6月底，貝殼受託管理的房源從2024年底的29萬套增加到59萬套；我愛我家同期披露，相寓管理的房源接近32萬套，同比增加約9%。

利與弊

對中介平臺來説，託管房業務有助於帶來更穩定的收入，同時通過集中管理，將分散房源轉化為運營資產，並在金融、家裝、家政等增值服務領域獲取更多商業空間。

對房東來説，其角色從「房東」轉變為「資產所有者」，可以擺脫招租、催租、維修等事務，降低空置風險。

對租客來説，可以從「租房」轉向「租服務」，獲得標準更高的居住體驗，減少與房東的糾紛，還能享受保潔、維修、月付、免押金等便利。

不過，在實際操作中，託管模式經營不當也會引發一些問題。第一，房東直租房被限流。有房東稱，中介平臺優先展示託管房，直租房很難被看到。即使在定向搜索某小區房源時，若有託管房，會優先展示託管房，直租房往往靠后。

第二，直租房帶看頻次減少。一位擁有多套房的房東稱，一套直租房在租客搬走后，長達兩個月只有兩三次帶看，而同小區的託管房則帶看頻繁。他認為平臺有意傾斜。

一位大型中介公司管理人士解釋，這更多是激勵機制所致，中介公司在政策上傾向託管房，門店和經紀人基於利益，會優先推薦託管房。

第三，可選余地小。貝殼、我愛我家等大型中介均在推廣託管房，房東若想盡快把房子租出去，除了託管給中介平臺，沒有更好的選擇。

目前也有房東通過58同城、小紅書等平臺自行出租，但多數房東並不懂得如何有效展示房子，陌生人交易的信任成本較高，仍需要依賴專業中介機構。

轉型需要

近年來，隨着房地產行業形勢變化，中介企業的收入結構也在發生轉變。貝殼的新房和存量房業務收入佔比從2021年的97%逐步降至2024年的66%，2025年中期降至61%；截至2025年6月底，房屋租賃服務收入佔比達到21.8%。

我愛我家2025年中報顯示，其第一大收入來源為資產管理，佔比接近48%，傳統經紀業務佔比36%，新房業務收入佔比8%。

上述大型中介公司管理人士稱，存量房業務下降，多數中介公司將新房業務作為主要收入來源，但近兩年房地產利潤逐漸走低，多數新房項目開始降低渠道費用，有些房企甚至摒棄渠道，全部採用自銷模式。在房地產規模縮量的背景下，中介公司需要另闢蹊徑，培育增長極。在他看來，與傳統中介搓合交易相比，無論是託管還是資產管理，均擁有更為穩定和持續的收入。

近年來，貝殼提出「一體三翼」戰略。現階段，房地產交易服務仍是貝殼的核心業務，在此基礎上，貝殼還在重點培育家裝、貝好家和租賃業務作為新的增長極。

在上述大型中介公司管理人士看來，在房地產從增量向存量轉變的過程中，運營類業務必然成為兵家必爭之地，商辦運營、租賃住房、物業管理越來越受到各路資本關注，這些領域也逐漸步入競爭紅海。

他認為，目前中介託管房領域出現的問題，主要是因為中介公司還在培育資產管理能力，這些問題只是暫時的，隨着資產管理能力逐步提升，目前房東和租客吐槽的問題會一一克服。

該人士認為，目前託管房更需要關注的問題是資金監管領域，託管平臺收取租客押金雖然不多，但形成的資金池規模不小。按照每套房3000元押金計算，3萬套房就可以累積近億元的押金資金池，一旦託管機構爆雷或跑路，就會形成較大風險。

一家小型中介機構的負責人稱，其公司目前管理數百套託管房源，大部分集中在一個區域，由於是輕資產管理模式，只要不盲目擴張，爆雷的可能性不大。在他看來，租賃行業是服務業，需要做精做細，盲目擴大規模最終損害的是客户利益。

（應受訪者要求，文中張芳為化名）

（作者 田國寶）