裁掉8萬人、負債8000億，碧桂園還想着翻身

（來源：源媒匯）

作者 | 利晉

2025年春節假期回來后，碧桂園召開了年度工作會議，結束語是「向前看」，深層寓意：債務重組向前推進、「保交房和保主體並重」向前，以及向前推進「一體兩翼」新戰略。

如今，碧桂園又開始想着「翻身」了。

碧桂園於日前召開了9月管理會議。董事會主席楊惠妍在會上釋放了多個利好消息，包括銷售持續暢通、部分區域保交房任務即將完成、債務重組取得突破性進展。

淪為「小房企」

出險剛好兩年時間，碧桂園的銷售規模經歷暴跌后，開始出現企穩跡象。

2025年前8個月，碧桂園累計歸屬股東權益銷售額為224.8億元，對應銷售面積為272萬㎡，相比前兩年前8個月的銷售額1488億元、328億元，儘管出現不同程度下滑，但自2025年3月以來單月銷售額穩定在30億元左右。

8月，碧桂園實現歸屬股東權益銷售額約29.6億元，對應銷售面積約35萬㎡，環比增長分別為6.9%、9.4%。

如今，碧桂園從「宇宙第一房企」淪爲了小房企，銷售規模排在百強房企20名左右。不過，碧桂園又開始打算衝規模了。

9月月度會議上，楊惠妍用了一個半小時去做系統性任務部署，其中首要核心是：銷售與市場。

與以往不同，楊惠妍看到了市場復甦的跡象，也對未來充滿了信心。她表示，「區域項目須堅持銷售策略、紮實完成銷售目標。在屬地政策出臺后，更要緊抓政策窗口期，快速響應、充分運用。」

政策端再明確提及：鞏固房地產市場止跌回穩態勢。這成爲了楊老闆的信心來源。

克而瑞報告指出，當前樓市延續止跌企穩弱復甦走勢，因開盤「提質縮量」，8月30城市項目開盤去化率為42%，重回年內高位。對於多數弱二三線城市而言，剛需客羣消費降級嚴重，部分樓盤僅能依託大折扣等價格策略實現銷量提升。

碧桂園也在走降價策略，2025年前8個月銷售均價為0.83萬元/㎡，上一年同期為0.97萬元/㎡。

追求現金流，是碧桂園保交樓和債務化解的關鍵。楊惠妍也表示，「千難萬難，只要重視就不難。區域總裁必須重視。只有銷售暢通，才能盤活全局。」 

碧桂園當前仍面臨着沉重的「保交房」任務。

2025年上半年，碧桂園在建物業、待售已落成物業、存貨總體規模達5310.65億元，同比減少8.9%；同時，為購入碧桂園物業客户的按揭貸款提供擔保金額約2414.27億元，同比減少6.8%。雖整體有所下滑，但依然有很龐大的物業交付體量。

楊惠妍在會上也強調，「九、十月是保交房的‘黃金窗口期’，總部將予以重點幫扶攻堅，針對性支持區域全力衝刺，尤其是北方區域即將面臨冬歇，必須搶在前。」

近三年，碧桂園累計完成保交房約180萬套，2022-2024年分別交付約70萬套、60萬套和38萬套；進入2025年，碧桂園上半年以保交房為主，下半年則是「保交房和保主體並重」。

出險兩年多，碧桂園有了走出至暗時刻的跡象，如今開始考慮「翻身了」。

2025年以來，碧桂園不少片區樓盤迎來集中交付，包括粵東片區、河南區域、滬蘇魯、廣清區域等。其中，不少片區實現提前交付。

對此，9月的管理會議上，碧桂園釋放一個重大利好：部分區域保交房任務即將完成，近期已開始啟動新項目的經營策劃會，顯示局部區域項目正逐步進入經營轉段。

缺錢又缺人

轉入正常經營，碧桂園的根基在哪里？

儘管楊惠妍、碧桂園集團總裁莫斌，都對公司即將轉入正常經營保持謹慎態度，然而「脱離一線經營」兩年時間里，碧桂園的工作重心一直在保交付和債務化解。

比如，莫斌稱「從保交房向資債修復與正常經營轉段，須杜絕盲目，充分論證，做一成一」，楊惠妍也強調「管理思維必須不斷轉變，從單一目標到多目標統籌，從被動應對到主動謀劃最優解。各區域要充分思考區域發展方向、組織形態、人員配置，統籌優化資產資金的使用方向與效率，並建立起基於健康資產負債表管理的考覈機制」。

前述已經提及，碧桂園保交付工作雖沉重，但也只是部分片區完成保交付任務；同時，公司「十削九」的債務化解方式，還處在重要突破節點上。

2025年8月初，碧桂園稱，香港高等法院批准公司清盤呈請聆訊時間延期到2026年1月5日。半個月后，碧桂園化債有了新進展，佔有現有銀團貸款本金總額約49%的協調委員會成員，以及第二類債務本金總額超77%持有人，均加入了債務重組支持協議。

若順利完成境外債務重組，碧桂園預計減少債務約110億美元，這將很大程度幫助其實現「翻身」。

但這些只是樂觀的預期。

本質上，碧桂園能夠成為「宇宙第一房企」，離不開房地產上行周期中，其以「內部賽馬」機制，進行粗放式開疆拓土。本質上是用人海戰術、快速流轉的資金，完成規模化發展。當前行業發展新模式側重精細化運營，這恰是碧桂園缺失的能力。

即便當前完成債務重組，碧桂園也是帶着鐐銬跳舞，未來如何構建精細化運營能力、如何保證現金流充足且持續淨流入，都是不小的問題。

迴歸正常經營，碧桂園面臨着「缺錢」「缺人」雙重難題。

2025年6月末，碧桂園持有總資產9093.28億元，總負債8854.1億元，資產負債率為90.6%。其中，有息負債約2545.8億元，一年內到期佔比金額約51.1%，當前持有包含受限制現金約240.6億元。

碧桂園的佈局區域，從巔峰時的106個不斷縮減為：2022年58個；2023年29個；2024年15個；2025年又減至僅剩廣清、華中、粵東、西南、江中、浙皖、中西部、滬蘇魯、河南等13個區域。

員工數量，也從2021年的10萬人，鋭減到2025年6月的不足1.8萬人。其中，大部分職能部門員工，都被碧桂園裁完了，保留比較完整的剩下建築、代建業務部門，以及楊老闆看好的機器人、農業等業務。

碧桂園也是想着通過輕資產管理輸出，實現翻身。即，其提出的「一體兩翼」戰略：房地產開發+建築科技和代管代建。

2025年上半年，碧桂園各項業務收入中，唯一錄得增長的便是物業投資及酒店經營，同比增長33%至10.76億元；而房地產開發、科技建築同比分別下降29.1%、40.5%。

也在2025年上半年，碧桂園文商旅集團開疆拓土，在杭州、湖州、廊坊、邯鄲、濱州等城市完成簽約存量商業和公寓項目。碧桂園官方數據顯示，公司文商旅業務佈局超60個城市，經營管理商業項目超100個，在管面積超800萬㎡。

碧桂園的代建業務同樣在高歌猛進，且沒有掉隊。中指研究院披露數據顯示，2025年上半年，碧桂園代建平臺鳳凰智拓新簽約代建面積約412萬㎡，位居行業第11名。

這也説明，楊老闆早早做好風險隔離，保留的家底，成爲了未來翻身的底牌。

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