瑞安建業割售物管業務 低利潤率困局下的戰略撤退

　　炒股就看金麒麟分析師研報，權威，專業，及時，全面，助您挖掘潛力主題機會！

　　來源：中國房地產報

　　瑞安建業的退出，或許只是行業整合浪潮中的一環，但其對賭協議與低利潤現狀，無疑為同行敲響了警鍾。

　　中房報記者 梁笑梅丨北京報道

　　9月8日，瑞安建業以1億港元代價向武漢天源物業旗下公司出售旗下物業管理業務，這筆交易背后折射出房企在行業寒冬中的艱難抉擇。

　　標的公司瑞安物業管理服務有限公司2024年收入達2.32億元，但稅后淨利潤僅640萬港元，呈現「大而不強」的窘境。

　　交易協議中暗藏對賭條款：若核心項目瑞安中心物業服務合同未能於2027年底續約，買方有權要求現金補償。這筆交易預計為瑞安建業帶來4700萬港元淨收益，所得款項將用於緩解集團上半年8300萬港元的虧損壓力。

　　中指研究院華南分院總經理、華南城市研究會副會長張化學表示：「物業公司已成為瑞安建業利潤率很低的板塊」，而同策研究院宋紅衞則認為，「瑞安的房地產業務重心不斷向內地轉移。」

　　關於瑞安建業出售旗下物業管理業務，中國房地產報記者致電瑞安建業和武漢天源物業管理有限公司，截至發稿前，未得到回覆。

　　━━━━

　　財務困境下的斷臂求生

　　瑞安建業此次出售決定背后，是嚴峻的財務壓力與低效資產並存的現實。標的公司截至2024年末淨資產3325萬港元，卻以1億港元成交，表面看是一筆溢價交易。但細究其盈利能力和行業地位，這筆交易更像是對不良資產的處置。中指院張化學直言：「雖然物業收入佔據集團半壁江山，但0.27%的利潤率根本無法支撐其持續發展。」

　　上半年8300萬港元的虧損，成為壓垮駱駝的最后一根稻草。瑞安建業急需現金回血，而出售物業板塊是最快速的變現方式。宋紅衞算了一筆賬：「6.5倍市盈率的出售價格高於行業平均水平，這筆交易可立即帶來9200萬港元現金流入，有效緩解現金流壓力。」值得注意的是，交易設置了嚴格的時間節點，最迟需於2026年3月完成，反映出瑞安建業對資金到位的急迫性。

　　更深層次的問題在於物業管理行業的整體困境。香港物管市場面臨人工成本持續上漲、服務費增長停滯的雙重擠壓。瑞安物業雖然管理着瑞安中心這樣的地標項目，但其過度依賴單一項目的業務結構，使抗風險能力大打折扣。

　　交易協議中的對賭條款更是暴露出買方對項目續約的擔憂——若2027年瑞安中心合同無法續約或合同總額不足2000萬港元，賣方需支付現金補償。這種風險轉嫁機制，凸顯出標的資產未來盈利能力的不確定性。

　　━━━━

　　物業賽道的價值重估

　　瑞安建業的出售決定，亦折射出房企對物管業務價值的重新評估。宋紅衞指出，瑞安近年地產業務重心不斷向內地轉移，此次出售香港物業資產是「優化資源、聚焦核心」的戰略選擇。與多數房企分拆物管板塊獨立上市的趨勢相反，瑞安選擇徹底退出，背后邏輯值得深究。一位資深物業分析師稱：「物業行業雖曾被視為現金流穩定賽道，但當前同質化競爭嚴重，增值服務探索艱難，資本估值已迴歸理性。部分企業選擇退出而非堅守，實為對行業前景的理性判斷。」

　　另一方面，交易買方武漢天源物業的介入，暗示內地物管企業正尋求跨境佈局。香港市場雖成熟度高，但潛力仍被看好，尤其是與內地資本聯動可能帶來的協同效應。然而，瑞安物業高度依賴單一項目（瑞安中心）的業務結構，能否在易主后實現突破尚存疑問。宋紅衞提醒：「跨區域管理需應對文化差異、監管合規等挑戰，買方需具備強大的整合能力。」

　　從行業視角看，瑞安案例揭示了物管行業的兩極分化：頭部企業通過科技賦能與多元化服務提升利潤率，而中小玩家則陷入價格戰與成本困局。上述資深物業分析師強調：「未來物管行業將加速洗牌，要麼做大規模形成生態壁壘，要麼深耕細分領域建立專業優勢，‘平庸中間態’企業最難生存。」

　　瑞安建業的退出，或許只是行業整合浪潮中的一環，但其對賭協議與低利潤現狀，無疑為同行敲響了警鍾——物業板塊不再是房企的「安全墊」，若缺乏戰略升級，甚至可能拖累整體業績。