政策暖風+業績築底，板塊輪動到「它」了？

樓市政策春風拂過滬深京，地產股迎來久違的「大漲」。

9月9日，港股和A股房地產板塊迎來強勢上漲行情。港股內房股表現尤為強勁，碧桂園一度大漲超30%，世茂集團漲超20%，雅居樂集團等跟漲。

A股市場也不例外，房地產板塊集體走強。蘇寧環球、首開股份（維權）、卧龍新能、濱江集團、華麗家族等多股漲停。

本輪大漲背后有何不同？「金九銀十」旺季窗口，板塊行情的持續性是否可期？

板塊上漲催化：政策寬松邁入「深水區」

這輪房地產板塊的強勢上漲，直接催化劑是一線城市相繼落地優化限購政策，且短期政策效果顯現。

9月5日，深圳市住建局聯合央行深圳分行發佈《關於進一步優化調整本市房地產政策措施的通知》，從購房資格、企業購房及房貸利率三方面推出組合措施。

新政大幅放寬非核心區域限購，允許符合條件家庭在六區不限套數購房。鹽田區及大鵬新區更是全面取消購房資格審覈。

同時，商業銀行發放住房貸款時不再區分首套與二套房利率，進一步降低購房成本。

深圳並不是第一個出臺樓市優化政策的一線城市。8月，北京和上海已經相繼出臺了樓市優化政策。分析指出，深圳此次樓市新政策力度大於8月出台樓市新政策的北京和上海，且寬松政策出臺后，新房、二手房成交量環比明顯好轉。

基本面：頭部房企利潤率初步企穩

行業整體雖然仍在築底，但頭部房企已經展現出明顯的韌性。中報數據顯示，2025H1，13家頭部房企營收同比下降2%，毛利率15.1%，同比下降0.5個百分點，但較2024全年提升0.3個百分點，顯示毛利率出現初步企穩跡象。

其中，華潤置地成為「盈利之王」，上半年歸屬母公司淨利潤118.8億元，同比增長16.2%。中海地產核心淨利潤率達11%，龍湖集團保持正向盈利32億元，穩居民營房企首位。

具體來看，頭部房企業績改善主要原因有四：

（1）在一線及核心二線城市持續加倉。14家房企25H1在51城市進行拿地，其中北上杭三城佔比59%，在覈心5城（北上深杭成）的拿地市佔率從24年的45%上升至25H1的57%。

（2）低毛利項目結算進入尾聲。此前侵蝕利潤的高價地項目正逐步完成結算。同時，近年來土地市場熱度下降，房企拿地更為理性，新增項目土地成本更趨合理，這為未來結轉毛利率的改善提供了空間。

（3）經營性業務嶄露頭角，成為第二增長曲線。以商業投資、物業管理、長租公寓等為代表的經營性業務，正為一些前瞻性的房企貢獻可觀的收入和利潤，比如華潤置地2025年上半年購物中心的經營利潤率提升至65.9%的歷史新高；龍湖集團同期運營及服務業務收入合計達132.7億元，佔總營收的22.6%，其運營業務的毛利率超過了75%。

（4）融資成本下行。財務穩健的頭部房企，其融資優勢在行業下行期愈發明顯，其中華潤、招商、保利、中海、金茂五家央企融資成本降至3.0%以下。

展望：政策+基本面共振，關注結構性機會

「金九」新房成交或轉正：地產傳統旺季「金九銀十」即將啟動，二手市場來訪有所回升。此外政策連續性加強，北上深相繼放松外環限購，近期具備政策催化的北上深及蘇州新房成交環比增速領先，凸顯短期政策效果，再加上低基數和傳統旺季，新房成交在9月有望轉正。

降息等政策紅利預期仍存：9月通常為地產政策密集出臺期，二季度以來新房市場量價走弱的趨勢下全年止跌回穩壓力加劇，在「止跌回穩」目標下，新一輪支持政策有望加快推出，包括城市更新、危房改造、存量房收儲等。此外，美聯儲降息預期提升也為我國打開貨幣寬松空間。

投資層面，當前房地產板塊整體處於低位，優質企業利率已開始築底，「高切低」行情下或反覆受市場關注。不過，房企之間的分化會持續加劇，那些聚焦一二線核心城市、財務穩健、融資成本低的「三好」地產開發商，有望在這一輪市場分化中贏得更多機會。

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