中郵·房地產|周觀點：深圳優化購房政策 期待樓市温和回升

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（來源：中郵證券研究所）

轉自：中郵證券研究所

投資要點

9月5日深圳發佈分區優化調整居民購買商品住房政策，針對市內多區限購措施、以及住房貸款利率等政策進行優化。主要包括：符合購房條件的在指定區域範圍內購買商品住房不限套數，不符合購房條件的限購2套；在鹽田區、大鵬新區購買商品住房不再審覈購房資格；企事業單位可在全市範圍內購買商品住房；貸款利率不再區分首套住房和二套住房。我們認為得益於政策持續放松，疊加季節性因素，新房銷售將在9-10月份有所改善。

行業基本面跟蹤

（1）新房成交及庫存：上周30大中城市新房成交面積為150.68萬方，本年累計新房成交面積為6102.03萬方，累計同比-4%。30大中城市近四周平均成交面積為128.88萬方，同比-3%，環比-0.1%。其中一線城市近四周平均成交面積為41.07萬方，同比-15.3%，環比+0.2%，二線城市近四周平均成交面積為76.84萬方，同比+5.1%，環比+0.6%，三線城市近四周平均成交面積為32.77萬方，同比-2.7%，環比-2%。上周14城商品住宅可售面積為8005.69萬方，同比-9.48%，環比+0.04%，14城去化周期為17.51個月，其中一線城市去化周期為12.59個月。

（2）二手房成交及掛牌：上周20城二手房成交面積為195.43萬方，本年累計二手房成交面積為7770.11萬方，累計同比+15.2%。20城近四周平均成交面積為195.43萬方，同比+6.5%，環比-1.2%。截至2025/8/25全國城市二手房出售掛牌量指數為11.87，環比-2.2%，掛牌價指數為152.68，環比-0.07%。

（3）土地市場成交：上周100大中城市新增供應住宅類土地數量為80宗，成交住宅類土地數量為41宗，新增供應商服類土地數量為102宗，成交商服類土地數量為33宗。近四周100大中城市平均住宅類土地成交數量/供應數量為0.5，平均商服類土地成交數量/供應數量為0.49。近四周100大中城市成交住宅類土地樓面均價為5084.5元/平方米，溢價率為5.16%，環比+0.92pct，成交商服類土地樓面均價為1711.5元/平方米，溢價率為0.42%，環比-0.24pct。

行情回顧：

上周A股申萬一級房地產行業指下跌1.48%，滬深300指數下跌0.81%，房地產指數跑輸滬深300指數0.67pct。上周港股恆生物業服務及管理指數下跌0.69%，恆生綜合指數上漲1.47%，物業服務及管理指數跑輸恆生綜合指數2.16pct。

1.1 新房成交及庫存

上周30大中城市新房成交面積為150.68萬方，本年累計新房成交面積為6102.03萬方，累計同比-4%。30大中城市近四周平均成交面積為128.88萬方，同比-3%，環比-0.1%。其中一線城市近四周平均成交面積為41.07萬方，同比-15.3%，環比+0.2%，二線城市近四周平均成交面積為76.84萬方，同比+5.1%，環比+0.6%，三線城市近四周平均成交面積為32.77萬方，同比-2.7%，環比-2%。

上周14城商品住宅可售面積為8005.69萬方，同比-9.48%，環比+0.04%，14城去化周期為17.51個月，其中一線城市去化周期為12.59個月。

1.2 二手房成交及掛牌

上周20城二手房成交面積為195.43萬方，本年累計二手房成交面積為7770.11萬方，累計同比+15.2%。20城近四周平均成交面積為195.43萬方，同比+6.5%，環比-1.2%。

截至2025/8/25全國城市二手房出售掛牌量指數為11.87，環比-2.2%，掛牌價指數為152.68，環比-0.07%。

1.3 土地市場成交

上周100大中城市新增供應住宅類土地數量為80宗，成交住宅類土地數量為41宗，新增供應商服類土地數量為102宗，成交商服類土地數量為33宗。近四周100大中城市平均住宅類土地成交數量/供應數量為0.5，平均商服類土地成交數量/供應數量為0.49。

近四周100大中城市成交住宅類土地樓面均價為5084.5元/平方米，溢價率為5.16%，環比+0.92pct，成交商服類土地樓面均價為1711.5元/平方米，溢價率為0.42%，環比-0.24pct。

二

行情回顧

上周A股申萬一級房地產行業指下跌1.48%，滬深300指數下跌0.81%，房地產指數跑輸滬深300指數0.67pct。上周港股恆生物業服務及管理指數下跌0.69%，恆生綜合指數上漲1.47%，物業服務及管理指數跑輸恆生綜合指數2.16pct。

從行業排名來看，上周A股房地產在31個申萬一級行業中排名第24，港股地產分類、物業服務及管理在14個恆生綜合行業中分別排名第6、第13。

上周重點A股房地產個股漲幅居前的分別為：萬通發展（維權）（+2.71%）、華聯控股（+2.16%）、中國國貿（+2.04%），重點港股房地產個股漲幅居前的分別為：新世界發展（+9.37%）、恆隆地產（+7.2%）、中國海外宏洋集團（+3.54%），重點物業服務企業漲幅居前的分別為：華潤萬象生活（+2.01%）、金科服務（+1.87%）、碧桂園服務（+0.46%）。

證券研究報告《中郵證券-房地產行業報告：深圳優化購房政策 期待樓市温和回升》

對外發布時間 ：2025年9月9日

報告發布機構：中郵證券有限責任公司

分析師:高丁卉  SAC編號:S1340524080001

法律聲明：

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