東方證券-房地產行業：深圳新政短期提振市場預期，進一步強化對行業進入中長期修復通道的信心-250909

（來源：研報虎）

我們不同於市場的見解：

　　1、此輪京滬深「因城施策」有助於階段性拉昇市場成交量，更重要的是，不斷強化對行業中長期修復通道的信心。我們認為，未來不需要過度猜測短期政策節奏，一方面在於在關鍵時刻，尤其是在「止跌回穩」壓力加劇的情況下，會有更多、更全面的政策出臺以提振市場，另一方面在於房地產主體風險亦在明顯降低，新的地塊的利潤率回到了合理水平，通過時間的累積，還能持續經營的開發商的資產負債表會得到修復。

　　2、我們認為在目前階段，行業風險評價降低是推動地產股修復的主要原因，政策出臺或政策預期的提升可能階段性抬高斜率。前幾年地產股價明顯下行，是因為分子端的影響超過了分母端；目前房地產進入了新的築底階段，行業風險評價逐步降低，分母端的影響超過了分子端，從而將帶來未來股價的回升，政策出臺或政策預期的提升可能階段性抬高斜率。

具體事件評述：

　　繼8月京滬限購放松之后，9月5日深圳發佈樓市新政，內容包括放松區域限購、加大公積金支持力度、調整商貸利率以及企事業單位購房條件再放松，政策力度超過京滬新政。

　　此次深圳限購政策優化進一步細化至分區、分街道。此前2024年9.30新政，深圳限購區域包含：羅湖、福田、南山、寶安(新安、西鄉)，有條件放開限購——深户家庭限買2套，深户單身及1年社保非深户限買1套。本次深圳限購調整，一方面，限購放松開始向都市核心區擴散，限購範圍不再包括羅湖、寶安西鄉街道，縮小至福田、南山、寶安(新安街道)三處。在非核心區域，深户及1年社保非深户購房數量限制取消，鹽田、大鵬兩個遠郊區「不再審覈購房資格」。此外對於成年單身者視同家庭。根據中指監測，2025年1-8月，深圳新建商品住宅成交2.66萬套，其中除福田、南山、寶安三區外其余區域成交約1.88萬套，佔比超70%。二手房方面，1-7月成交約3.73萬套，除福田、南山、寶安三區外其余區域成交約1.93萬套，佔比約52%，限購政策放松區域均為成交主力。深圳房價已經過較大幅度的調整，此次將羅湖區納入非核心區放松範圍，同時非核心區取消套數限制，以及遠郊的徹底退出限購，將更有效釋放改善型和多套購房需求。

　　除限購放松外，深圳新政優化多項公積金政策以及商貸利率的整體思路也與上海類似。與北京、上海不同的是，深圳進一步放松企事業單位購房條件，有利於企事業單位購房解決員工住房問題。

　　今年Q2以來新房市場量價走弱的趨勢下全年止跌回穩壓力加劇，8月起京滬深相繼「因城施策」，短期對於市場成交量具有拉動作用，也進一步強化了對行業中長期修復通道的信心，后續仍有較大政策空間，包括以城市更新為抓手優化城中村和危舊房改造政策、存量房收儲政策等，此外，美聯儲降息預期提升也為我國打開貨幣寬松空間。

投資建議與投資標

　　相關標的：招商蛇口(001979，買入)、保利發展(600048，買入)、貝殼-W(02423，買入)、龍湖集團(00960，買入)、金地集團(600383，增持)、新城控股(601155，未評級)。

　　風險提示：地產逆周期政策不及預期。銷售大幅下滑。房企信用風險加劇。