「收租公」越秀房託，賣掉廣州寫字樓償債

 　　靠收租盈利的「房東」也要出售資產，標的是位於廣州CBD珠江新城的寫字樓。

　　9月8日，越秀房產信託基金（00405.HK，下稱「越秀房產基金」）公告稱，其全資特殊目的實體計劃以34.33億元的總價，賣掉持有越秀金融大廈的目標公司50%股權，受讓方是廣州越秀發展集團有限公司（下稱「越秀發展」）。

　　越秀發展是越秀房產基金的外部關聯方，越秀發展、越秀房產基金的重大基金單位持有人及管理人均由廣州越秀集團股份有限公司（下稱「廣州越秀」）最終控股。

　　目標公司余下50%股份將轉予內部重組方進行內部重組，內部重組方為越秀房產基金的非全資附屬公司。內部重組完成后，越秀房產基金於目標公司及該物業的實際實益權益將減至49.495%。

　　完成出售事項和內部重組之后，目標公司將不再是越秀房產基金的附屬公司，而這距離越秀房產基金收購越秀金融大廈不到4年。

　　與此同時，越秀房產基金還公告了一筆再融資。目標公司已取得一家銀行就本金額不超過40億元的新銀行融資的承諾函。新銀行融資將按照中國人民銀行公佈的5年期貸款市場報價利率下浮0.65%的年利率計息。

　　越秀房產基金稱，出售事項所得款項淨額，預計約為23億元；連同預期將從新銀行融資提取用於再融資的30億元，所得款項總額約為53億元，擬全部用於越秀房產基金現有債務的按期償還或提前償還。

賣掉越秀金融大廈半數股權

　　無論是出售物業，還是再融資，目標均指向緩解越秀房產基金的債務壓力。

　　越秀房產基金在公告稱，自2021年收購越秀金融大廈以來，疫情、俄烏衝突、全球經濟不確定性加劇以及美國通脹及利率上升等多種因素的影響，中國香港銀行同業拆息率於2021底觸底反彈。

　　因此，越秀房產基金的融資成本持續攀升，進而導致其淨利潤及每個基金單位分派承壓。於2021年12月31日，越秀房產基金平均融資成本為2.25%，於2025年6月30日為3.33%。

　　此外，截至2025年6月30日，越秀房產基金的借貸總額為205.65億元，相當於總資產的48.1%，已經逼近香港《房地產投資信託基金守則》的50%上限，如果限額被超越，越秀房產基金將難以借到新的錢。

　　可以對比的是，於2021年12月31日，越秀房產基金的借貸總額在總資產中的佔比為40.2%。

　　爲了降低借貸比率和融資成本，越秀金融大廈的半數股權不僅要沽出，基金的部分現有債務也要進行再融資。根據公告，目標公司已於8月29日取得貸款銀行發出的融資承諾函，涉及本金額不超過40億元，這筆新的銀行融資的抵押物越秀金融大廈及目標公司的應收租金賬款。

 　　從這筆融資中，目標公司提取30億元，用於償還結欠越秀房產基金附屬公司的部分現有應付款項，該筆款項將與出售事項所得款項淨額23億元一併匯出中國，用於償還越秀房產基金的部分現有離岸債務，所得款項總額約為53億元。

　　基金管理人預期，出售事項、內部重組以及再融資將會降低越秀房產基金借貸比率及利息費用，增加可分派收入總額及每個基金單位分派。

　　其中，越秀房產基金的借貸比率預期降至約41.2%，重新接近2021年末的水平。

　　出售事項及內部重組將導致越秀房產基金產生1.65億元的虧損，根據公告，該估計虧損主要是根據交易價格34.33億元與目標公司的資產淨值35.82億元之間的差額計算得出。

手持10項物業半年收入9.66億元

　　地處廣州CBD珠江新城核心區域的越秀金融大廈，與廣州知名地標國金中心的直線距離僅數百米。2021年12月，越秀房產基金斥資78.73億元，從越秀地產手中將這一資產收入囊中。

　　時代財經瞭解到，越秀金融大廈由地上4層零售空間、64層甲級寫字樓及地下4層地庫組成。其中，寫字樓的可出租總面積約為16.64萬平方米，零售商場的可出租總面積為3818.19平方米。

　　作為一支「收租股」，越秀房產基金的收入主要來自於旗下各類資產的租金。自收購以來，越秀金融大廈為越秀房產基金帶來的經營收入超過了13.78億元。

　　具體來看，2022年越秀金融大廈實現的經營收入最高，將近4.24億元。此后，越秀金融大廈的效益連年下跌，2023-2024年的年度經營收入分別為3.99億元、3.62億元，2025年上半年為1.65億元。

　　根據財報，於各報告期末，越秀金融大廈的整體出租率（注：不含車位和公建配套）持續走低，2021-2024年各年末分別為96.1%、91.6%、88.5%、83.7%，於2025年6月30日進一步降至82.1%，對應的租約單價分別200.3元/平方米/月、199.7元/平方米/月、204.2元/平方米/月、197.7元/平方米/月、194.2元/平方米/月。

　　不過，越秀金融大廈並非越秀房產基金所有資產中表現最差的。單就出租率而言，於2025年6月30日，位於武漢市礄口區的商業綜合體整體出租率最低，僅有66.8%，其中，甲級寫字樓部分出租率為61.5%，零售商場部分為82.4%。

 　　越秀房產基金主要在內地進行資產配置，旗下擁有10項物業，全部位於一線或新一線城市，分別是廣州的白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、國金中心、越秀金融大廈，上海的越秀大廈，武漢物業（即武漢越秀財富中心、星匯維港購物中心及若干停車位），杭州維多利以及香港越秀大廈17樓及23樓，業態覆蓋寫字樓、酒店及服務式公寓、批發商場、零售商場四大業態的租金。其中，寫字樓、酒店這兩大資產是其營收主力。

　　今年上半年，越秀房產基金實現收入總額9.66億元，同比減少6.6%，已連續第二年下降；受投資物業公平值虧損的影響，越秀房產基金的虧損面進一步擴大，除稅后淨虧損3.37億元，而去年同期為虧損4052.9萬元；每個基金單位中期分紅0.0333元，同比減少10.2%。

　　截至2025年6月30日，越秀房產基金的物業整體出租率（注：不含酒店、服務式公寓、停車位，下同）約為82.2%，同比下滑1.8個百分點；對應的租約單價為187.5元/平方米/月，每平方米月租金同比下滑6.4元。

　　基金管理人表示，針對越秀金融大廈的一系列事項完成后，越秀房產基金的借貸比率不僅得以下降， 再融資預計將降低利息費，這將有助於越秀房產基金在利率環境持續高企的情況下抵禦潛在風險，並保留其在未來出現增值收購機會時進行此類收購的靈活性。