2025 年上半年：房地產服務業分化增長 頭部企業引領行業重構

作者 秦晉

2025 年上半年，中國房地產服務行業呈現結構性復甦態勢。物業管理、房地產中介及代建三大細分領域在市場調整中走出差異化路徑，頭部企業通過戰略聚焦與運營升級實現高質量發展。多份行業研報數據顯示，房地產服務業正從規模擴張轉向質效提升，服務專業化、盈利多元化與增長品質化成為行業轉型的核心方向。

物業管理：穩健增長 質效雙升

物業管理行業在穩健中實現質效雙升。23 家重點物管及商管公司上半年合計營收達 1158.4 億元，同比增長 5.0%，增速與 2024 年全年持平；歸母淨利潤 81.9 億元，同比大幅增長 34.9%，較 2024 年全年 - 18.8% 的增速實現由負轉正的顯著改善。這一業績反彈得益於行業迴歸本源的戰略調整，基礎物管服務營收佔比提升至 70.9%，較 2024 年全年提高 1.7 個百分點，企業紛紛將增值服務轉向社區剛需場景。

盈利能力方面，行業整體歸母淨利潤率提升至 7.1%，同比增加 1.6 個百分點；ROE（淨資產收益率）達 5.3%，同比提升 1.4 個百分點，主要受益於淨利潤率改善及權益乘數優化。企業表現呈現明顯分化：央國企背景物企 ROE 保持 7.8% 的較高水平，同比微降 0.1 個百分點；民企背景物企 ROE 從 2024 年上半年的 0.2% 大幅提升至 2.9%，雅生活服務、融創服務等企業通過減值壓力緩解實現扭虧為盈，成為民企復甦的關鍵力量。

頭部企業梯隊分化格局持續強化。碧桂園服務以 10.6 億平方米在管面積位居行業首位，保利物業、綠城服務、、雅生活服務在管規模均超 5 億平方米。其中綠城服務表現亮眼，在管面積保持 10% 以上的增速；招商積余、華潤萬象生活等央國企背景企業憑藉資源優勢，營收增速持續高於行業平均及民營企業水平。綠城服務與華潤萬象生活成為行業標杆，前者 2024-2025 年上半年歸母淨利潤增速均超 20%，經營性現金流達 1.12 億元，同比增長 45%；后者商管業務穩健增長，ROE 始終保持行業前列。

房地產中介：非交易服務成為增長新引擎

房地產中介行業在規模擴張中探索第二增長曲線。頭部企業貝殼上半年平臺交易總額（GTV）達 17,224 億元，同比增長 17.3%；營收 493.4 億元，同比增長 24.1%，但調整后 Non-GAAP 歸母淨利潤 32.1 億元，同比下降 21.3%，反映出規模擴張與利潤表現的短期背離。我愛我家則實現規模與利潤的同步增長，GTV 達 1,375 億元，同比增長 9.9%；歸母淨利潤 3,840 萬元，同比增長 30.8%，扣非歸母淨利潤增幅更達 213.89%，顯示出強勁的盈利能力提升。

業務結構轉型成效顯著，非交易服務成為增長新引擎。貝殼非房產交易服務（家裝家居、房屋租賃等）營收 190.5 億元，同比增長 37.6%，佔總營收比重達 38.6%；其中房屋租賃服務營收 107.6 億元，同比激增 85.2%，二季度非房收入佔比更攀升至 41% 的歷史新高。我愛我家資產管理業務在管房源達 31.9 萬套，同比增長 8.9%，平均出房天數縮短至 8.8 天，出租率維持 95.2% 的行業高位；商業租賃及服務業務營收 4.4 億元，同比增長 2.2%，形成與經紀業務協同發展的格局。

代建行業：行業集中度持續走高

代建行業成為房地產服務業增長黑馬，新增規模實現超預期擴張。上半年代建 TOP20 企業新增簽約建面達 10,983 萬平方米，同比增長 28%，增速較一季度提升 22 個百分點，顯示出強勁的復甦動能。行業集中度持續走高，綠城管理以 1,989 萬平方米新拓規模穩居第一，旭輝建管（876 萬方）、潤地管理（865 萬方）、龍湖龍智造（852 萬方）、藍城集團（826.2 萬方）緊隨其后，TOP5 企業集中度達 49%，頭部企業佔據近半市場份額。

政府代建成為核心增長極，項目類型以保障房、學校、體育場館為主。潤地管理表現突出，新簽約政府代建 655 萬平方米位居行業首位，旭輝建管、藍城集團分別簽約 491 萬方、269 萬方，反映出企業在公共服務領域的深耕成效。從委託方結構看，2025 年前七月國資類代建項目佔比雖較 2024 年下降 9 個百分點，但仍高達 88%，政府類代建需求持續釋放。

銷售與交付端同樣呈現頭部引領態勢。綠城管理代建項目合約銷售金額 410.9 億元，位居行業第一，藍綠雙城、金地管理分別以 120.6 億、114.0 億元緊隨其后；交付方面，綠城管理完成 25,600 套交付，遠超中原建業（6,642 套）、而今管理（5,457 套）等企業，彰顯出強大的項目履約能力。品牌與產品力升級成為代建企業競爭焦點，綠城管理推出雲萃系與瑧玉系雙產品線，金地管理發布「清嵐」品牌項目；旭輝建管、藍城集團通過地域化設計提升產品適配性，如西昌閲山海項目融合彝族文化元素；龍湖龍智造則突破傳統代建邊界，承接螞蟻總部二期、醫療器械基地等非房企項目，以高費率模式開闢新增長空間。

從各領域標杆企業表現來看，專業化能力與差異化定位成為穿越周期的關鍵。物業管理領域，綠城服務以持續盈利增長和現金流改善構建護城河；華潤萬象生活憑藉商管業務優勢保持高 ROE 水平。房地產中介領域，貝殼以交易規模領先和租賃業務高增長鞏固行業地位；我愛我家通過核心城市深耕與數字化運營實現效率提升。代建領域，綠城管理以全產業鏈優勢保持規模與利潤雙領先；潤地管理在政府代建市場確立頭部地位；龍湖龍智造則以非房企項目拓展展現創新活力，二季度單季新增簽約 606 萬平方米位居行業首位。

總體而言，2025 年上半年房地產服務業呈現鮮明的結構性特徵：物業管理行業在增速放緩中通過經營效率提升實現高質量發展，房地產中介企業依靠第二增長曲線打開成長空間，代建行業則在政策紅利與頭部集中效應下實現規模高速擴張。隨着行業轉型深入，產品力與品牌化正成為企業核心競爭力，房地產服務業正從傳統的規模驅動轉向質量效益驅動，為行業長期健康發展奠定堅實基礎。