百億併購余燼 融創服務與彰泰服務「不再見」

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（來源：觀點）

揮別四年情誼，過去收購帶來的增益、如今商譽計提減值與增長乏力都一筆勾銷，或許「不再見」纔是融創服務與彰泰服務最好的結局。

融創服務正式和彰泰服務説再見了。

9月4日，融創服務發佈完成出售彰泰服務股權公告，截至公告日已收悉全部交易價款且完成股權過户登記，不再持有彰泰服務任何權益。

從融創服務角度看，四年前的收購除了考慮到擴大規模，還有一部分融創與彰泰集團深度合作的原因。如今選擇脱手，或許更偏向融創全面退出彰泰帶來的連鎖變動。

彰泰服務這邊，差點「賣身」旭輝又被融創「虎口奪食」，四年后再換新主，兜兜轉轉還是回到了廣西本土企業手中。

揮別四年情誼，過去收購帶來的增益、如今商譽計提減值與增長乏力都一筆勾銷，或許「不再見」纔是融創服務與彰泰服務最好的結局。

01

小賺一筆

出售事項早在今年4月便已公告，完成交易之后，融創服務將全面退出彰泰服務。

根據公告，融創服務全資附屬公司融遠投資與廣西老彰家物業服務有限公司簽訂交易協議，前者向后者轉讓廣西彰泰融創智慧城市運營管理有限公司80%股權，交易價格約為8.27億元。

資料顯示，彰泰服務間接持有廣西彰泰融創城運100%股權，而廣西彰泰融創城運的業務主體是彰泰物業，主要於廣西提供綜合性物業管理服務，截至2024年底在管建築面積約為2049萬平方米。

和收購彰泰服務80%股權公告相似，融創服務沒有提及融創集團與彰泰集團帶來的影響，四年前收購是為擴張在管規模，四年后的出售理由則是戰略收縮。

融創服務表示，為進一步優化戰略佈局，將更多資源與管理精力聚焦投入在一二線核心城市，因此退出彰泰服務。

不過，2021年4月跟隨融創與彰泰集團「聯姻」決定而收購彰泰服務80%股權時，融創服務給出的價格是7.3億元。

如今以8.3億元完成出售，融創服務不僅沒有做虧本買賣，反而小賺一筆。根據預計，本次交易完成后將產生淨收益約4200萬元，所得款項將用作一般營運資金。

實際上，融創服務在2021年第一份收購公告中給出的初始價格為8億元，后續經過調查與磋商纔將價格壓到了7.3億元。或許正是中間7000萬元的差價，才能讓融創服務在四年后淨賺4200萬元。

本次出售代價釐定中，不僅參考了四年前7.3億元交易對價，還按照彰泰服務2024年末的除稅后淨溢利計算的市盈率約為12倍商定。

根據觀點指數研究院發佈的《2025年4月物業服務發展報告》，40家樣本港股物企期內市盈率（TTM）均值約為9.91倍。

再看到彰泰服務從2021年至2024年的財務業績表現，12倍市盈率並不算低。

2021年收購公告顯示，截至2020年末，彰泰服務錄得在管面積約1197萬平方米，除稅后淨利潤約為8331萬元，較2019年增長61.71%。當時綜合資產總值及資產淨值分別為4.14億元、1.2億元。

四年后，彰泰服務在管面積已然翻了一倍，於2024年淨資產約為1.85億元，但2023、2024年末稅后淨利潤分別為8394.78萬元、8539.33萬元，盈利表現並沒有較收購前有可觀增長。

不管融創集團與彰泰集團友好「分手」是否對融創服務退出彰泰服務起着決定性作用，在融創服務本身已因應收賬款與關聯方分身乏術之際，適當優化三四線佈局，賣掉增長乏力的彰泰服務其實也屬理所當然。

本次與融創服務進行交易的買家為廣西老彰家，主要於廣西從事物業管理服務，由丁宗華、王蘭、李曉艶共同持股100%，均為獨立第三方。

或許情誼使然，融創服務找來的廣西老彰家不論業務方向還是地區佈局，對於彰泰服務而言都是專業對口的去處。

02

「聯姻」舊事

過去是「喜結連理」，如今好聚好散。要談論融創服務與彰泰服務，始終離不開融創集團與彰泰集團的舊事。

彰泰集團從桂林起家，在廣西深耕多年，當時土儲量位居廣西房企榜首，同時2020年在區域內以銷售額224.5億元位列第一，可以説是廣西房地產市場不容小覷的本土力量。

回到故事的開始，彰泰集團原本要合作的對象是旭輝，原本要收購彰泰服務的則是旭輝旗下物業平臺永升服務。

2021年1月，旭輝宣佈與彰泰集團在廣西南寧簽署戰略合作框架協議，將分別按照64%：35%的股權比例共同合作成立平臺。除此之外，旭輝將收購彰泰母公司彰泰控股65%的股權，永升服務也將收購彰泰集團旗下物業集團。

對於當時在廣西只有個位數項目，廣西銷售金額也是個位數的旭輝來説，如果完美釐清該輪收併購案，將多出700億貨值。

但這出一紙合作撬動700億貨值的「超值買賣」沒在旭輝身上實現，很快在4月14日宣佈解除與彰泰集團的合作框架協議，理由為「因進一步合作所需的條件不能在短時間內達成」。

還沒等市場分析出停止合作的具體原因，就在兩天后的4月16日，融創出現了：融創西南與彰泰訂立合作框架協議，雙方擬通過組成合資公司的方式合作開發目標項目。

經過一番磋商之后，融創西南向合資公司投入資金總額約99.1億元，同時融創服務以7.3億元收購了彰泰服務。

融創與彰泰合作同樣看中了后者在廣西的百億貨值，幫助彰泰登頂「廣西王」實則也是支持融創自身在西南區域的擴張，進而反哺集團在全國範圍內的影響力。

理想很豐滿，但現實往往走向骨感。市場環境持續走低，不論融創還是彰泰都陷入了難題，而融創更遭遇了資金困境。

風險不斷醖釀，最終這樁合作在2024年底走向終局，融創西南、南寧融瑞與彰泰集團就重組目標項目的重組安排訂立協議，彰泰以32億元收回合資公司80%股權。

受到關聯方影響，融創服務2024年度營收增長放緩，期內虧損4.33億元，對關聯方應收賬款減值撥備進一步計提約7.63億元，累計計提26.95億元。

而彰泰集團在本地市場同樣承受着銷售壓力，同時影響着彰泰服務的規模與利潤增長。

根據融創服務2024年度業績報告，分配給彰泰服務的商譽約為5.2億元，並對收購彰泰服務產生的商譽計提減值7470.4萬元。

融創服務在年報中表示，由於項目拓展速度及利潤率低於預期，且管理層預計彰泰服務的新增物業管理服務規模將不及此前預期，加之服務成本不斷增加，導致彰泰服務使用價值下降。

物業競技場中，主動清退低效項目的物企如今比比皆是。融創服務出售彰泰服務雖然也在管理規模上小砍一刀，但對於面向全國的物業企業，聚焦一二線核心城市拓展在當下也確實是更保險的操作。

持續四年的合作正式畫上句點，但命運的考驗並沒有停下，揮手再見的融創服務與彰泰服務其實仍在同一片海域中艱難向前遊着。