購房者短缺致銷售低迷持續，眾多賣家被迫降價或撤市

　　房屋賣家面臨壓力

　　多年來，房價飆升且市場房源短缺，讓房主在賣房時佔據主導地位。但如今，這種情況已不再是定局。

　　放眼全美，賣家想要強硬議價變得愈發困難。有能力購房的買家數量不足，加之經濟、就業及抵押貸款利率前景不明朗，迫使賣家在談判桌上做出讓步。

　　在部分市場（主要集中在南部和西部地區），急於賣房的房主更傾向於為買家提供更優惠的條件，可能包括降低房價、預先支付資金以降低買家的抵押貸款利率，以及為成交費用和房屋檢查后可能出現的維修或翻新費用提供資金支持。

　　背后原因在於：潛在買家對他們認為不合理的要價望而卻步；與此同時，新建住房為買家提供了更多選擇，也迫使賣家不得不提升自家房屋的吸引力。

　　其結果是，儘管 7 月份全國房屋掛牌價中位數略有上漲，但部分大都市區的房價出現下跌，這標誌着買賣雙方的權力格局發生逆轉。本年代初曾出現過令全國房價暴漲約 50% 的激烈競價戰，如今這種情況已十分罕見，而低價報價則變得更為普遍。

　　儘管出現這一利好趨勢，房地產市場仍深陷低迷。今年前 7 個月，美國二手房銷量較去年同期下降約 1.3%，而去年同期銷量已跌至近 30 年來的最低水平。

　　據房地產網站Realtor.com數據，7 月份全國房屋掛牌價中位數同比小幅上漲至 43.945 萬美元。該網站研究發現，收入處於美國家庭收入中位數水平的購房者，最多能負擔 29.8 萬美元的房價。該分析基於 20% 的首付比例和 6.74% 的 30 年期固定抵押貸款利率計算得出。按照這一標準，每 10 位購房者中就有 7 位被擠出市場。

銷售放緩，房屋待售周期延長

　　自 2022 年抵押貸款利率從歷史低位開始攀升以來，房地產市場便陷入停滯。當時，待售房源數量減少，而房價卻持續上漲。

　　從全國範圍來看，由於買家不願或無力達成交易，越來越多的房屋掛牌上市，且待售時間不斷延長。Realtor.com的數據顯示，7 月份活躍房源（統計範圍涵蓋市場上所有待售房屋，已進入最終成交流程的房屋除外）連續第 21 個月增加，同比增幅近 25%。

市場趨勢逆轉緩慢

　　隨着市場放緩，美國全國待售房源庫存逐漸增加，目前已達到供需相對平衡的水平。但在得克薩斯州和佛羅里達州等州，待售房屋數量大幅增長，部分原因是這些州是新建住房建設的熱點地區。

　　與疫情前水平相比，南部和西部地區的房源庫存已實現個位數增長，如今在這些地區，買家相對於賣家可能擁有更多議價權。而Realtor.com的數據顯示，中西部和東北部地區的市場形勢更為嚴峻，其房源供應分別比疫情前水平低 40% 和 50%。

賣家承壓，價格讓步

　　道格・麥科米克的房子掛牌近兩個月，且舉辦了三場開放看房活動，卻仍未收到任何報價。

　　這位退休企業主和妻子最初將位於丹佛以西約 30 英里的山區社區埃弗格林的這套四居室、4.5 衞房屋標價 130 萬美元。之后他們將要價降至約 128 萬美元，但依舊未能吸引到買家。

　　80 歲的麥科米克表示，他希望抵押貸款利率能略有下降，以吸引更多買家入市。但他也在考慮將房屋出租。

　　「這個想法一直在我腦子里打轉，」 他説，「我不斷提醒自己，只需要找到一個合適的買家就夠了。」

　　麥科米克的情況並非個例。隨着需求放緩，越來越多的賣家不得不降低初始要價（往往多次降價），但仍無濟於事。

　　「即便我們看到大量房源降價，有時降價幅度也不足以促成交易，房子還是會一直待售，」 丹佛市 Redfin 房地產公司的經紀人安妮・福希説。

　　7 月份，奧斯汀市房屋掛牌價中位數同比下跌 4.9%，邁阿密下跌 4.7%。其他掛牌價大幅下跌的大都市區包括：芝加哥（4.4%）、洛杉磯（4.2%）和丹佛（4%）。

既是買家也是賣家：雙重身份下的市場困境

　　林賽・奧萊斯伯格和丈夫約翰深知在房地產低迷期同時扮演買家和賣家的滋味。

　　2024 年 6 月，約翰（一名研究科學家）在得克薩斯州找到新工作后，這對夫婦將位於阿爾伯克基郊外的四居室、3.5 衞房屋掛牌，要價 83.5 萬美元。他們的計劃是：賣掉現有房屋，搬到奧斯汀並在當地購置新房。然而，賣房過程耗時超過一年 —— 期間他們多次下調要價，曾暫時撤市，還遭遇過幾次報價夭折。

　　最終，他們同意以比初始要價低 4 萬美元的價格成交。

　　而買房過程則順利得多。在奧斯汀，奧萊斯伯格夫婦很容易就找到了心儀且負擔得起的房子。數據顯示，7 月份奧斯汀的房源庫存較疫情前水平增長了近 60%。

　　他們以 73.5 萬美元的價格在奧斯汀買下了一套五居室、三衞的房子，比初始掛牌價低 3 萬美元，賣家還同意承擔 1000 美元的費用。

　　「我們在新墨西哥州賣掉房子的價格比預期低，」59 歲的聖經教師林賽・奧萊斯伯格説，「但與此同時，我們也清楚奧斯汀當時是買方市場，所以房價確實在下降。」

選擇撤市，暫避鋒芒

　　在如今買家佔據主導地位的市場中，有能力等待的賣家往往會選擇撤市，而非迫於壓力大幅降價。

　　塔米・塔利斯於 6 月將自己位於邁阿密郊區南邁阿密的房屋掛牌。這套四居室、3.5 衞的房子起初並未收到多少報價，於是她將 280 萬美元的要價降低了 10 萬美元。這一舉措確實提高了開放看房活動的參與度，但她收到的只有低價報價。

　　「這些報價比我的要價低了 40 萬到 50 萬美元，」51 歲的塔利斯説。

　　上個月，這位財務顧問選擇了撤市。不過她可能會在近期重新掛牌。

　　「我想賣房，但並不急於一時，」 塔利斯表示。

抵押貸款利率未來會下降嗎？

　　特朗普政府一直施壓美聯儲降息，稱此舉將對房地產市場起到提振作用。但購房者乃至政界人士需注意：美聯儲僅能直接影響短期利率，而大多數抵押貸款利率則基於 10 年期美國國債收益率。因此，即便美聯儲如市場預期般在兩周內降息，抵押貸款利率也未必會隨之下降。

　　此外，儘管較低的抵押貸款利率會增強購房者的購買力，但也可能吸引更多買家入市，從而降低賣家持續降價的動力。

　　經濟學家普遍預計，今年 30 年期抵押貸款平均利率將維持在 6.5% 左右的水平。