中交地產剝離「舊殼」，轉型輕資產駛入新航道

（來源：北京商報）

歷時近半年的重大資產重組圓滿畫上句號。近日，中交地產發佈公告稱，公司已完成重大資產重組交割工作，將房地產開發業務相關的資產與負債全部置出至中交房地產集團有限公司（以下簡稱「中交房地產集團」）。緊隨資產重組步伐，9月5日中交地產再度宣佈高層人事調整方案。董事長郭主龍、總裁徐愛國等多位管理人員因工作變動辭任，同時聘任具有豐富輕資產運營經驗的曾益明為新任總裁，組建全新管理團隊。在業內人士看來，此次人事調整主要是基於上市公司平臺業務已全面轉向輕資產運營，因此管理團隊也相應由具備輕資產專業背景的人才接任，體現了業務轉型與管理結構優化的高度協同。

戰略轉型，從開發商到運營服務商

1元置出開發業務，相關資產及債務同步剝離，高層團隊煥新，中交地產用一場深度改革，宣告全面擁抱輕資產運營新時代。

北京商報記者注意到，中交地產剝離房地產開發業務已持續近半年時間。2025年4月22日，中交地產便與中交房地產集團就本次交易事宜簽署附條件生效的《資產出售協議》。6月16日，中交地產披露重大資產出售草案，中交地產擬以1元的對價整體剝離地產開發業務的相關資產及負債，接盤方為控股股東中交房地產集團。

剝離房地產開發業務的同時，中交地產也將債務一併置出至中交房地產集團。公告顯示，此次債券清償涉及5只債券，合計金額達38億元。

5只債券分別為「21中交債」「23中交06」「25中交01」「25中交02」「25中交03」，對應的發行規模分別為11億元、3億元、10億元、7億元和7億元。

至此，中交地產不再作為上述5只債券的債務人，其清償義務由中交房地產集團繼續履行。

對於債務重組，中交地產方面表示，為更好地應對市場變化、實現上市公司向輕資產業務的戰略轉型，同時優化資產負債結構、降低資金償還壓力、提高上市公司抗風險能力。

緊隨資產重組步伐，中交地產同時宣佈高層人事調整方案。9月5日，中交地產公告宣佈，郭主龍辭去公司董事長職務，徐愛國辭去公司總裁職務，同時聘任曾益明為公司新任總裁，李進軍、田玉利為公司副總裁，何海洪為公司財務總監。

記者瞭解到，此次人事變動主要是因中交地產主營業務已由房地產開發轉為輕資產運營，從開發商到運營服務商，中交地產引入具有輕資產運營經驗的新管理團隊，以匹配新階段的業務發展需求。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為，中交地產此次高層人事調整，不僅是人員上的更替，更意味着公司戰略方向的深度轉變。新任總裁曾益明在商業運營領域經驗豐富，其上任后或將推動中交地產從傳統開發商向運營服務商加速轉型。

此外，謝逸楓強調，中交地產在順利完成房地產開發業務剝離后，立即啟動管理層調整，體現了戰略執行的連貫性和果斷性。

業績改善，輕資產業務穩步增長

重組帶來的財務優化立竿見影。根據中交地產披露的《備考審閲報告》，完成重組后公司財務狀況發生根本性改善。最顯著的變化是資產負債率從89.75%大幅降至40.17%，徹底擺脫高負債運營的風險隱患。歸母淨利潤實現從鉅額虧損到盈利的轉變，雖然營收規模從183.02億元調整至10.97億元，但盈利質量顯著提升。

輕資產業務已成為新的增長引擎。2025年上半年，中交地產營業收入約132.46億元，同比增長41.3%。其中，房地產開發業務營收126.2億元，房產租賃、物業管理、代建項目管理費收入及其他營業收入分別為0.61億元、4.85億元、0.18億元及0.61億元，共計約6.25億元。

反觀去年同期，中交地產房產租賃、物業管理、代建項目管理費收入及其他營業收入總和僅為4.92億元。

從經營層面來看，2025年上半年，中交地產物業管理業務新拓物業面積313.89萬平方米，在管面積5576.69萬平方米，規模效應逐步顯現。

這種「規模換效益」的轉變，體現了輕資產模式的核心優勢——擺脫對資本投入的過度依賴，通過提升運營效率和服務附加值創造可持續利潤。

謝逸楓表示，房企要實現輕資產運營，需具備三大基礎，首先是匹配轉型方向的自身資源，如部分房企轉向物業、租賃或代建領域，均需依託自身資源支撐。其次，需要多元資金渠道，以獲取新融資。此外，優質管理團隊與成熟運營模式，也是保障轉型有效落地的關鍵。

資源協同，央企全產業鏈優勢凸顯

中交地產的轉型背后有着強大的資源支撐。作為特大型基礎設施綜合服務商中交集團旗下企業，中交地產享有獨特的全產業鏈優勢。

中交集團本身是特大型基礎設施綜合服務商，也是亞洲最大的國際工程承包公司，擁有完整的工程基建業務產業鏈。這一產業基礎不僅能為旗下房地產等業務提供從規劃、設計、建設到配套、運營的全流程支撐，更能在資源整合、成本控制等方面為中交地產的轉型創造有利條件。

從業務協同佈局來看，中交集團100%全資控股的中交房地產集團旗下，已培育中交服務等系列專業企業，這些企業分別覆蓋房產代理、商業運營、資產管理、物業服務、代建等領域，可與房地產開發業務形成高效聯動，為中交地產轉向輕資產運營提供成熟的業務載體。

在業內人士看來，隨着輕資產轉型的深入推進，中交地產有望實現估值修復與品牌重塑，重新獲得資本市場認可。

業務協調是此次中交地產資產重組的核心。事實上，關於此次資產剝離，市場上的部分解讀也存在偏差。這並非中交放棄房地產開發業務，而是一次深刻的戰略升級與資源優化。通過將房地產開發業務相關的資產整合至中交集團旗下統一的房地產業務平臺——中交房地產集團，旨在強化內部協同效應和專業化運營能力。

值得一提的是，作為綠城中國的最大股東，中交集團正是通過中交房地產集團實現對綠城中國的控股。中交地產房地產開發業務的置入，也能更好地實現資源互補與戰略協同，進一步提升整體運營效率和市場競爭力。

在業內人士看來，這一安排體現出中交集團對房地產開發業務的深度整合與戰略聚焦：由中交房地產集團，集中負責房地產開發業務，不僅有利於資源集約和風險管控，更能與中交地產的輕資產運營業務形成清晰互補與高效協同。

財報顯示，2025年上半年綠城中國實現營業收入533.68億元，累計取得總合同銷售額約1222億元，位列行業第二；其中自投項目銷售額約803億元、權益銷售額約539億元，均穩居行業第五。今年3月，中交集團黨委常委、副總經理劉成雲接任綠城中國董事會主席，進一步強化了戰略協同。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，這一舉措體現了中交集團對房地產業務的長期承諾和戰略重視，通過內部資源優化和業務重組，為未來高質量發展奠定更加堅實的基礎。

行業趨勢，多家房企選擇「由重轉輕」

中交地產的轉型是房地產行業深度調整的縮影。當下，房地產行業正在從規模擴張的「增量時代」全面進入質量效益的「存量時代」。

嚴躍進稱，房企探索新發展模式將更加側重輕資產運營管理業務，通過「去重取輕」實現高質量發展已成為行業共識。

財務優化是企業選擇輕資產轉型的核心驅動力。傳統開發業務資金需求量大、負債規模高、周期性風險顯著，在融資環境趨緊的條件下，重資產模式的可持續性面臨嚴峻挑戰。

戰略聚焦是另一重要考量。輕資產業務具有現金流穩定、抗周期能力強、利潤率高等特點，更能適應行業新發展階段的要求。

中交地產並非個例。自2024年起，華遠地產、美的置業、格力地產、冠城大通、津投城開等多家房企紛紛選擇「由重轉輕」。

謝逸楓認為，此次戰略轉型也符合行業發展趨勢。在當前市場背景下，多家房企都在探索「由重轉輕」的發展模式。中交地產作為央企，率先邁出這一步，不僅有助於提升自身的競爭力，也將為行業樹立榜樣，推動整個房地產行業向更加健康、可持續的方向發展。

隨着資產重組完成和新管理團隊就位，中交地產已站在新的起點。

中交地產方面也明確表示，未來將聚焦物業服務、資產管理與運營等輕資產業務，轉型城市智慧服務與運營商，不斷優化業務佈局，提升核心競爭力和市場影響力。

北京商報記者 王寅浩 李晗