【熱門行業】緊隨「北上」 深圳優化8區住房限購政策 一線城市協同提振市場信心

金吾財訊 | 9月5日，住房城鄉建設部在北京召開2025年部機關法治工作會議，強調以高水平立法促進住房城鄉建設事業高質量發展。會議重點部署高質量編制「十五五」住房城鄉建設立法規劃，要求深刻領悟黨中央決策部署戰略意圖，強化頂層設計和統籌謀劃，並優先列入未來五年最急迫、最重要法律法規。

同日，深圳市住房和建設局、中國人民銀行深圳市分行聯合印發《關於進一步優化調整本市房地產政策措施的通知》。

具體來看，從9月6日起深圳分區優化調整居民購買商品住房政策，符合條件的家庭在羅湖等6區購房不限套數，無社保等證明的非深户家庭在上述區域限購2套；鹽田、大鵬新區購房不再審覈資格，單身按家庭標準執行。同時，分區優化調整企事業單位購買商品住房政策、優化調整個人住房信貸政策，成年單身人士按照居民家庭執行商品住房限購政策，貸款利率不再區分首套住房和二套住房。

來源：政府官網，中金公司研究部

值得注意的是，在樓市傳統「金九銀十」旺季來臨前的8月，北京、上海兩大一線城市已率先放寬限購，8月8日，北京市印發通知，從8月9日起，京籍居民家庭以及在北京連續繳納社保或個税滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環外的商品住房，包含新建商品住房和二手住房在內，均不再限制套數。

8月25日，上海市發佈「滬六條」。自8月26日起，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環外購買住房不限套數；在外環內限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在上海市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環外購買住房不限套數；連續繳納社保或個税滿3年及以上的，在外環內限購1套住房。

來源：政府官網，中金公司研究部

從已落地的京滬市場表現看，政策對短期成交的提振效果明顯，但同比修復仍面臨壓力。引述華西證券數據顯示，北京政策落地后四周，新房成交周均環比增速達20%，遠超二線城市的5%；但其同比增速為-18%，弱於二線城市的-11%。上海首周表現類似，新房成交環比增長33%，大幅跑贏尚未出政策的深圳（3%），而同比仍下滑22%，不過也好於深圳的-31%。

而緊隨深圳新政發佈后的首個周末，市場活躍度明顯提升，有記者探訪發現，有二手房業主表示周末預約看房的人變多；有房產中介經理表示部分賣房者與買房者加快了簽約速度；有房企則連夜更新宣傳信息。

另從深圳樂有家瞭解到，上周六樂有家二手房單日諮詢量達到近90天的最高水平，單日帶看量相較於近八周平均上漲15%，其中羅湖區房源的帶看量上漲38%。

從限購放松的力度對比，深圳此次新政力度大於8月出臺新政的北京和上海。

中金表示，本次深圳樓市政策的跟進調整符合此前預期，3個超高能級城市在本輪調整中均側重於激發外圍地區的多套購房需求，深圳在限購條件設置上較北京、上海更為寬泛。中信建投亦指此次深圳出臺新政有望促進需求釋放，對市場交易量價形成支撐。

國泰海通證券認為深圳政策的放松力度大於北京、上海，有助於引入包括外地購買力在內的市場需求，預計全年市場「止跌回穩」的趨勢不變。

從市場基本面來看，深圳樓市成交熱度近期有所下降，引述中信建投數據，1-6月深圳新房成交套數同比增長44.7%，7月轉為同比下跌23.2%；1-6月二手房成交套數同比增長34.8%，7月增幅收窄至0.9%；7月底二手房價格指數較去年年底下降3.9%。

業內認為，此次深圳的政策調控更加「精細化、市場化」，該政策的及時落地，有效提振了市場信心，隨着政策顯效以及企業推盤積極性提升等，有望推動市場持續修復，驅動成交量穩中有漲。

政策紅利也傳導至資本市場，周一港股內房股普升，碧桂園(02007)漲6.25%，遠洋集團(03377)漲4.20%，旭輝控股集團(00884)漲4.05%，建發國際集團(01908)漲3.00%，越秀地產(00123)漲2.95%，龍湖集團(00960)漲2.42%，萬科企業(02202)漲2.30%，龍光集團(03380)漲2.17%，板塊整體情緒得到顯著提振。

對於行業未來走勢，機構普遍維持樂觀態度。國金證券表示，近期北上深等一線城市均落地優化限購政策，預計進入四季度地產成交量有望迎來反彈，助推基本面進一步止跌回穩。考慮到美聯儲降息預期提升刺激流動性，當前地產板塊估值偏低，建議逢低配置地產股。推薦穩健經營同時有望受益於潛在政策利好的標的。

中金認為，往前看，整體地產銷售表現的持續好轉，仍待存量房收儲和城中村改造等對供需面有持續改善效果的政策切實落地，從而與頭部城市限購政策調整帶來的情緒提振形成協同效應，建議持續關注政策進展。