首單外資消費REIT發行火爆

來源：郁言債市

摘要

本周（2025年9月1-5日）中證REITs全收益指數收於1078.42點，周度上漲0.47%，延續了上周的修復形態。周內來看，周二至周四連漲三天，累計漲幅達到1.18%，周五回撤了0.43%。我國已上市的73個REITs項目總市值收於2192億元，環比增長0.19%，其中流通市值合計1054億元。

大類資產角度，當前REITs極易受到股債市場影響，當市場風險偏好加強時，偏紅利概念的REITs表現往往偏弱。本周滬金、滬銀和COMEX黃金分別上漲了4%、4.55%和3.52%，大幅跑贏REITs、權益、債券。國內權益市場周二至周四急跌，商品市場則漲跌分化，多晶硅強勢反彈。

►二級市場

REITs繼續修復，除了數據中心REITs回調了0.24%外，其余資產收紅。本周47只REITs上漲，2只持平，24只收跌。

消費設施板塊以1.48%的漲幅繼續領先，嘉實物美消費、華安百聯消費兩隻熱門REITs分別上漲了1.81%和3.41%。物美消費資產位於北京核心區域，業績補償機制下分紅較有保障。百聯消費在上海五角場，2024年末年化分派率高達5.5%左右，2025年初至今價格也上漲近39%。目前物美消費、百聯消費、華威市場的預測分派率仍在4%以上，值得關注。

租賃住房板塊本周上漲1.22%，具有擴募概念的深圳安居、城投寬庭、廈門安居和華潤有巢4只REITs本周分別上漲0.75%、1.59%、1.78%和-1.22%，對應的分派率在2.6-3.1%之間，上海地產的預計分派率在4%以上，蛇口租賃住房的林下項目設置了EBITDA補足機制。租賃住房板塊資產質量好、出租率高且穩定，債市企穩后可重點跟蹤。

REITs成交情緒繼續走低，日均成交額5.56億元、日均成交量1.24億份、日均換手率0.55%，環比分別下降12.74%、13.31%、0.09pct。近期多隻REITs進行分紅，前期分紅次數偏少、可供分派金額較高的項目值得關注。

從中債估值收益率來看，倉儲物流4.86%、園區4.49%和交通設施4.45%靠前，可優先選擇設置了業績「兜底」、出租率表現尚可的經濟發達區域項目，如普洛斯、聯東科創、招商科創、東久新經濟。產權類項目現金分派率較高的分別是園區4.27%、消費4.19%和倉儲4.02%，租賃住房約3.06%。

► 一級市場

首單外資消費REIT完成詢價，凱德商業的網下投資者認購倍數超250倍，與近期發行的綠發商業、唯品會奧萊相當。項目將募集22.872億元，估值25.69億元，2025年年化和2026年預測現金流分派率分別為4.40%和4.53%。

風險提示：公募REITs相關政策出現超預期調整；基礎設施項目經營風險；資料來源及數據統計風險。

本周（2025年9月1-5日）中證REITs全收益指數收於1078.42點，周度上漲0.47%，延續了上周的修復形態。周內來看，周二至周四連漲三天，累計漲幅達到1.18%，周五回撤了0.43%。截至2025年9月5日，我國已上市的73個REITs項目總市值收於2192億元，環比增長0.19%，其中流通市值合計1054億元。

大類資產角度，當前REITs極易受到股債市場影響，當市場風險偏好加強時，偏紅利概念的REITs表現往往偏弱。本周滬金、滬銀和COMEX黃金分別上漲了4.00%、4.55%和3.52%，大幅跑贏REITs、權益、債券。國內權益市場周二至周四急跌，滬深300、中證500、中證1000本周跌幅分別為-0.81%、-1.85%和-2.59%。國內商品市場漲跌分化，多晶硅強勢反彈。

01

二級市場

1.1 價格：數據中心有所回撤，消費、保租房領漲

本周REITs繼續修復，除了數據中心REITs回調了0.24%外，其余資產收紅。

消費基礎設施板塊以1.48%的漲幅繼續領先，嘉實物美消費（北京）、華安百聯消費（上海）兩隻熱門REITs分別上漲了1.81%和3.41%。嘉實物美消費資產位於北京核心區域，2025-2028年業績補償機制對應的預期可供分配金額分別為6,960、7,279、7,504和7,690萬元，2025年上半年可供分配金額已達到3,529萬元，分紅保障程度高。華安百聯消費地處上海五角場區域，2024年末的年化分派率高達5.5%左右，2025年初至今價格也上漲近39%。目前消費設施板塊的嘉實物美消費、華安百聯消費、易方達華威市場的預測分派率仍在4%以上，值得關注。

租賃住房板塊本周上漲1.22%，具有擴募概念的深圳安居、城投寬庭、廈門安居和華潤有巢4只REITs本周分別上漲0.75%、1.59%、1.78%和-1.22%，對應的現金分派率預計分別為2.65%、3.08%、2.73%和2.89%。匯添富上海地產租賃住房的預計分派率在4%以上，招商基金蛇口租賃住房的林下項目設置了EBITDA補足機制。租賃住房板塊整體資產質量好、出租率高且穩定，債市企穩后可以重點跟蹤。

個券層面，本周47只REITs上漲，2只持平，24只收跌，高速、園區、倉儲個券分化，值得挖掘。漲幅靠前的分別是華夏合肥高新（+3.60%）、華安百聯消費（+3.41%）、華夏金隅智造工場（+2.95%，業績補償機制）、華安外高橋（+2.82%）。跌幅靠前的是博時津開產園（-2.72%，9月19日解禁）和華泰江蘇交控（-2.29%，9月1日分紅除息）。

1.2 流動性：成交情緒繼續走低

本周REITs成交活躍度繼續下滑，日均成交額5.56億元、日均成交量1.24億份、日均換手率0.55%，環比分別下降12.74%、13.31%、0.09pct。

分板塊來看，本周八大資產類型換手率均下滑，日均換手率靠前的是新型設施（1.29%）、市政環保（0.80%）和租賃住房（0.78%），消費設施板塊換手率仍然最低，日均僅0.39%。從主力資金流向來看，主力淨流入率靠前的板塊是市政環保（2.37%）、倉儲物流（2.21%）和產業園區（1.99%），靠后的板塊是消費設施（-4.54%）和能源設施（-1.58%）。在消費、租賃住房等板塊估值偏貴的背景下，主力資金嘗試進入倉儲和園區，部分園區出租率優於市場且分派率較高，仍值得關注。

個券層面，本周交易活躍度前三的分別是招商科創、工銀蒙能清潔能源和華泰江蘇交控，日均換手率分別為2.0%、1.9%和1.7%，價格漲跌幅分別為+0.06%、-0.48%和-2.29%。近期多隻REITs進行2025年度分紅，分紅次數偏少、可供分派金額較高的項目值得關注，在權益登記日、除息日前后可嘗試分紅搶息策略，可重點關注博時蛇口產園、華安張江產業園、博時津開產園等2025年尚未分紅項目。

2025年9月解禁的項目共有3個，分別是博時津開產園（2025/9/19）、華夏大悦城商業（2025/9/20）和易方達廣開產園（2025/9/23）。近期市場交投情緒有所回落，提示關注近期解禁項目帶來的潛在交易壓力和大宗交易機會。

1.3 估值：價格不便宜，優先選擇設置「業績兜底條款」項目

從中債估值收益率來看，本周消費設施板塊變化幅度仍然最大，整體減少了0.10pct至2.38%。倉儲物流（4.86%）、產業園區（4.49%）和交通設施（4.45%）估值收益率靠前，板塊內個券數量較多、估值分化較明顯，優先選擇設置了業績兜底條款、出租率表現尚可的經濟發達區域項目，如中金普洛斯、中金聯東科創、招商科創、國泰君安東久新經濟、國泰君安臨港創新產業園。

從現金分派率角度看，產權類項目分派率較高的分別是產業園區（4.27%）、消費設施（4.19%）和倉儲物流（4.02%），租賃住房板塊現金分派率約3.06%。華夏北京保障房REIT擴募后預測現金分派率將提升至2.82%左右，可繼續關注擴募能提升分派率的保租房項目。

02

一級市場

2.1 首單外資消費REIT詢價火爆，網下認購倍數超250倍

國內首單外資消費REITs——華夏凱德商業REIT於2025年9月4日完成詢價，詢價區間為4.756—5.932元/份，最終認購價格確定為5.718元/份，發售規模為4億份，募集合計22.872億元。截至2025年3月末，兩個項目估值合計爲25.69億元。上市后預計仍有較大漲幅空間。

本次華夏凱德商業REIT提交有效報價的網下投資者共有142家，有效擬認購份額數量總和為2,820,996萬份，為初始網下發售份額（11,169.2萬份）的252.57倍，網下投資者配售比例與近期發行的消費REITs相當，中國綠發商業（2025/6/9詢價）、唯品會奧萊（2025/8/13詢價）的網下認購倍數分別為249.72、252.78倍。華夏凱德商業REIT的公眾投資者認購中籤率，可以參考的綠發商業和唯品會奧萊公眾投資者中籤率為0.15-0.30%。

根據華夏凱德商業REIT的招募説明書中披露的可供分配金額測算，華夏凱德商業REIT的2025年年化和2026年預測現金流分派率（預計年度可供分配金額/公募基金擬募集規模）分別為4.40%和4.53%，目前與華安百聯消費REIT相當。作為首單外資消費REIT項目，發起人及運營管理機構凱德投資是亞太地區最大的REITs管理人和領先的消費資產運營商，值得關注。

截至2025年9月5日，年內剩余潛在發行項目6-7單左右。具體來看：

當前已發售待上市的有1單（中金唯品會奧特萊斯2025-8-27基金合同生效），已詢價正在發售的1單（華夏凱德商業資產2025-9-9發售首日），交易所已反饋9單（中航天虹消費2025-9-3、中信建投沈陽國際軟件園2025-8-11、華夏安博倉儲物流2025-7-17、華夏中海商業資產2025-7-15、華夏中核清潔能源2025-7-9、創金合信電子城產業園2025-7-2、建信建融家園租賃住房2024-4-15、華夏萬緯倉儲物流2024-4-15、建信金風新能源2023-10-22），交易所已受理1單（華夏湖北交投楚天高速2025-8-22）。

2.2 

本周其他要聞

1.【中信建投國家電投新能源REIT】項目公司已收到國網江蘇省電力有限公司支付的「可再生補貼2025年第一批專項資金」，金額共計2.58億元。

2.【華安外高橋REIT】公告2025年度第一次分紅，每10份派現1.1275元，權益登記日為9月9日。

3.【平安廣州廣河REIT】擬於2025年9月9日9:00-12:00舉辦投資者開放日活動。

4.【紅土創新深圳安居REIT】擬於2025年9月11日14:00-17:00舉辦投資者開放日活動。

5.【紅土創新鹽田港REIT】擬於2025年9月11日9:00-12:00舉辦投資者開放日活動。

6.【工銀蒙能清潔能源REIT】擬於2025年9月11日9:00-16:00舉辦2025年第一次投資者開放日活動。

7.【南方順豐物流REIT】擬於2025年9月11日14:00-16:00舉辦投資者開放日活動。

8.【博時蛇口產園REIT】擬於9月16日（周二）14:00-16:00在光明區鳳凰街道僑凱路招商局智慧園舉行2025年第三次投資者關係活動。

風險提示：

公募REITs相關政策出現超預期調整：若公募REITs相關政策出現超預期調整，可能導致公募REITs的供需格局發生變化，從而影響公募REITs流動性和市場價格。

基礎設施項目經營風險：公募REITs的收益取決於所投基礎資產的正常經營。若出現不可抗力等各類事件導致基礎資產無法經營或無法出租，或基礎資產未購買財產一切險及公眾責任險等保險，或投保金額無法覆蓋基礎設施項目評估價值，將對項目分紅、二級市場價格等產生顯著影響。

資料來源及數據統計風險：本文數據主要依靠監管部門網站、WIND、公募REITs招募説明書、公告等，存在部分信息收集不完整、統計遺漏的風險，導致結果出現偏差。

分析師：姜丹分析師執業編號：S1120524030002

分析師：鄭日誠

分析師執業編號：S1120524040003

證券研究報告：《首單外資消費REIT發行火爆》

報告發布日期：2025年9月7日