光大證券-房地產行業土地市場月度跟蹤報告（2025年8月）：8月土拍熱度有所回落，核心30城宅地成交建面單月同比負42%-250907

（來源：研報虎）

　　2025年1-7月，百城宅地成交建面同比+0.3%，成交樓面均價同比+24%。

　　2025年1-7月，百城成交住宅類用地建面為1.09億平，累計同比+0.3%；成交樓面均價為7,391元/平方米，累計同比+23.7%。分能級城市來看，1-7月，

　　一線城市：供應住宅類用地建面為554萬平，累計同比-15.5%；成交建面為508萬平，累計同比-5.7%；成交樓面均價為39,229元/平方米，累計同比+37.5%。

　　二線城市：供應住宅類用地建面為5,914萬平，累計同比-3.2%；成交建面為5,151萬平，累計同比+11.1%；成交樓面均價為8,336元/平方米，累計同比+19.0%。

　　三線城市：供應住宅類用地建面為6,126萬平，累計同比-26.8%；成交建面為5,216萬平，累計同比-8.0%；成交均價為3,360元/平方米，累計同比+12.4%。

　　2025年1-8月，TOP50房企新增土儲價值同比+36%，新增土儲面積同比-2%。

　　2025年1-8月，TOP50房企新增土儲價值6,259億元，累計同比+36.3%，前三名為中海地產(664億元)、綠城中國(615億元)、保利發展(528億元)；1-8月，TOP50房企新增土儲面積4,254萬平，累計同比-2.0%，前三名為中海地產(316萬平)、綠城中國(283萬平)、保利發展(256萬平)。

　　2025年1-8月，光大核心30城宅地成交建面累計同比+3%，成交均價同比+28%。

　　2025年8月，光大核心30城成交宅地102宗(單月同比-22.1%)，成交宅地總建面607萬平(單月同比-42.1%)，成交宅地總價494億元(單月同比-38.0%)，成交樓面均價8,145元/平(單月同比+7.0%)；光大核心30城宅地成交整體溢價率為6.3%，單月同比+1.4pct，土拍溢價率超過20%以上的成交宅地共2宗，佔比約2.0%。

　　2025年1-8月，光大核心30城成交宅地906宗(累計同比+19.4%)，成交宅地總建面6,247萬平(累計同比+3.4%)，成交土地總價7,313億元(累計同比+32.1%)，成交樓面均價11,707元/平(累計同比+27.8%)；光大核心30城整體溢價率為12.9%，同比+7.9pct。

　　1-7月核心30城宅地成交面積佔百城比重52%，成交總價佔百城比重85%。

　　2025年1-7月，光大核心30城宅地成交建面5,640萬平，佔百城住宅用地成交建面的比重為51.9%；核心6城宅地成交建面1,567萬平，佔百城比重為14.4%；光大核心30城宅地成交總價6,819億元，佔百城比重為84.8%；核心6城宅地成交總價4,045億元，佔百城比重為50.3%。1-7月，核心6城/30城/百城成交土地均價分別為25,848/11,903/7,391元/㎡。

　　投資建議：展望2025年，隨着前期一攬子房地產政策的持續落地，地方政府樓市調控自主性提升，區域分化和城市分化進一步加深，部分高能級核心城市將有望獲益於城市更新，實現城市結構優化轉型和內涵式發展，逐步實現「止跌企穩」。

　　投資建議聚焦結構性阿爾法亮點：1)產品美譽度高，銷售排名持續提升的穩健龍頭，推薦保利發展、招商蛇口、中國金茂等。2)存量資源豐富，具備運營品牌核心競爭力，推薦華潤置地、上海臨港、新城控股等。3)看好物業服務行業的長期發展空間，推薦招商積余、華潤萬象生活、萬物雲、綠城服務等。

　　風險分析：房地產行業寬松政策推進不及預期風險，房地產市場需求不及預期風險，房地產企業項目竣工不及預期風險，房地產企業多元化業務經營不佳風險等。