房企中報透出的市場冷暖

（來源：中國房地產網）

2025年中報季收官。從近期上市房企中報和業績會可以看出，雖然房企整體業績表現不甚理想，但對市場信心有所恢復。絕大多數房企認為，房地產市場已基本觸底，但反彈力度偏弱；中央和地方政府將繼續出臺穩定房地產市場的政策，包括優化限購、城市更新、推動「好房子」建設等；行業核心主題從「規模擴張」徹底轉向「生存質量」與「新模式探索」。順應政策導向和行業形勢，房企或積極探索經營模式轉型，開闢新的業務增長點，或主動尋求債務重組，化解風險。

上市房企作為房地產市場重要主體，其對房地產政策導向和市場環境的感知，成為我們觀察行業發展的重要視角。同時，這些企業的思考，也可以為政策制定提供決策參考。

一、行業形勢判斷

半年報和房企業績會透露的信息顯示，各家房企在宏觀層面的判斷呈現出高度共識。共識性判斷主要歸納為以下幾個方面：

一是市場已觸底，但復甦乏力。上市房企普遍認為，在經歷了長達數年的深度調整后，政策「組合拳」（如「保交樓」專項借款、首付比例和利率下調、核心城市限購放寬等）已初步穩住市場，銷售和價格繼續大幅下跌的空間有限。但是居民收入和預期並未根本性改善，市場缺乏強勁的反彈動力，預計將在低位持續徘徊。

二是「城市分化」和「企業分化」 是未來最核心的特徵。從城市角度看，一線和強二線城市的核心地段，因人口持續流入、產業基礎好，市場需求相對堅韌，房價有望率先企穩甚至小幅回暖。同時因為一二線城市需求相對穩定，也成為房企佈局的重點。而廣大三四線城市普遍庫存壓力較大，需求透支嚴重，市場回暖需要更長時間的消化。從企業角度看，財務穩健、現金流安全的國企、央企及部分優質民營房企，憑藉資金、資源和品牌優勢佔據更多市場份額；而債務高企、尚未完成風險出清的企業，則面臨越來越大的生存壓力。

三是新模式轉型迫在眉睫。傳統「高負債、高槓杆、高周轉」的房地產開發模式被公認已經終結。房企紛紛強調要向「房地產新發展模式」 轉型，通過剝離非核心資產、引入代建、商業運營等方式優化資本結構，將業務重心轉向存量經營、輕資產運營和服務提升。例如萬科提出「戰略聚焦主業和重點城市佈局」，並加速推動資產處置和業務優化，以適應房地產發展新模式；招商蛇口提出「從以開發爲主轉向開發與經營並重，從重資產為主向輕重結合轉變，從同質化競爭向差異化轉變」的「三個轉變」，並以「好房子」建設為抓手，推動產品力與服務力雙提升；榮盛發展計劃提升非房業務營收佔比；廣宇集團則通過剝離部分開發業務實現扭虧。

四是企業銷售回款能力受限，流動性承壓。限購、限貸等政策仍未完全放松，疊加市場信心不足，導致房企銷售回款能力受限，現金流壓力顯著。半年報數據顯示，房地產行業中存貨周轉天數超過300天的企業佔比高達86.6%，反映出行業整體流動性持續承壓。萬得統計的129家A股上市房企中，85家現金流為負。招商蛇口經營活動現金流淨額為-20.06億元，同比下降255.77%。

五是房企盈利能力承壓。多數房企上半年淨利潤大幅下滑，甚至出現虧損。根據萬得統計的129家A股上市房企中，超半數淨利潤同比下滑。以萬科A為例，其2025年半年報顯示銷售毛利率僅為9.97%，歸屬上市公司股東淨利潤為-119.47億元，同比下跌21.26%；金地集團上半年歸母淨利潤為-37.01億元，較上年同期的33.6億元也是進一步惡化。

二、未來趨勢預測

綜合多家房企的判斷，房地產市場短期內仍依賴政策支持，但中長期來看，一二線核心城市的改善型需求仍具備韌性。房企正在通過財務穩健、投資聚焦、運營提效、業務多元和產品升級等策略，適應行業新舊模式轉換。

關於未來行業發展趨勢，上市房企普遍認為，未來將從「規模擴張」轉向「質量+服務」雙輪驅動。未來行業將更加註重產品力、運營效率和客户體驗，推動從「賣房子」向「提供服務」轉型。政策鼓勵「好房子」建設，推動產品力和交付力成為競爭核心。

頭部央企國企對未來形勢判斷相對樂觀，例如華潤、保利、中海等，作為行業壓艙石，它們普遍認為市場最困難的時期已經過去，自身將憑藉融資和信用優勢，在行業洗牌中獲取更多發展機會；穩健型民企語氣相對謹慎，如龍湖、萬科等，強調「活下去，並活得久」，它們強調「寒意」仍在，將「安全」置於「增長」之前；出險房企在報告中則更強調「求生自救」，更注重推進重組和化債。

綜合典型房企中報對未來政策和市場的判斷，核心觀點可以概括為以下幾個方面：

首先是政策層面，房地產政策呈現顯著寬松態勢，同時更強調區域差異化施策。預計政策將呈現「梯度化」特徵：一線城市適度松綁限購以釋放改善需求，三四線城市則可能通過優化土地供應、加快存量商品房收儲、購房補貼等加快實現供需平衡。

金融支持政策上，將持續推進「保交樓」政策落地，通過構建多元化金融支持體系緩解房企流動性壓力，穩定市場預期。政府與金融機構協同設立專項紓困基金，對符合條件項目提供定向信貸支持，同時推動「一企一策」債務重組方案實施。

土地政策上，土地供應政策將呈現顯著的結構性優化特徵。地方政府正着力優化土地供應節奏與結構，特別是在覈心城市，通過提高保障性住房、租賃住房用地供給佔比，適度控制普通商品住宅用地投放規模，以實現住房供給結構的多元化與均衡化。伴隨城市更新進程提速，地方政府在土地出讓中更加註重引入多功能複合開發模式，以提升土地利用效率與城市空間價值。典型做法包括在住宅用地出讓時配套商業、辦公或公共服務設施用地，引導房企開發集居住、辦公、消費等功能於一體的城市綜合體。

其次是市場層面，房地產市場區域分化特徵加劇，核心城市與低能級城市間的銷售表現差異持續擴大。在當前宏觀環境下，購房者更青睞具備優質就業機會和教育資源的城市，進一步加劇市場分化。開發商在資源配置和產品策略上也明顯向高能級城市傾斜，以提升資金周轉效率和項目盈利能力。區域分化不僅反映供需關係變化，更深層次揭示了城市發展水平和產業結構的不平衡，這將成為未來政策制定和資源配置的重要依據。

產品需求上，改善型需求正加速演變為市場核心驅動力。數據顯示，2025年上半年全國商品房銷售中，改善型住房佔比突破50%關鍵節點，較三年前提升約15個百分點。這一趨勢彰顯出消費升級背景下對居住空間、配套設施及社區環境的進階需求。順應市場需求，產品結構升級和「好房子」建設將成為房企應對市場變革的核心戰略抓手。

三、風險與挑戰

目前房地產行業政策執行效果呈現顯著的區域分化與結構性滯后特徵。儘管中央層面持續釋放寬松政策信號，包括下調首付比例、放寬限購條件、推進城市更新及土地收儲等舉措，但在地方執行層面，受制於財政資源約束，地方政府往往難以同步配套補貼或激勵措施。以部分三四線城市為例，購房補貼政策因財政撥款流程迟滯，未能於2025年三季度前落實到位，導致政策紅利未能有效轉化為市場動能。與此同時，金融機構在風險偏好尚未實質性改善的背景下，對房地產信貸審批仍維持審慎態度，與政策導向存在明顯時滯，制約了融資端流動性支持效果。購房者信心修復緩慢，疊加前期房價下行預期與收入不確定性影響，市場觀望情緒持續，進一步削弱了政策向終端需求的傳導效率。

在供需矛盾加劇和市場需求疲弱背景下，去庫存成為政策和市場需要解決的最大難題。分區域觀察，部分三四線城市庫存去化周期已突破24個月警戒線，市場調整壓力顯著；而一線及核心二線城市雖周期相對較短，但在高基數效應制約下，去化難度仍不容忽視。這種區域分化格局加劇了市場不確定性，也促使政策調控更趨審慎。優化供給結構、提升去化效率已成為行業亟待解決的核心課題。

在中央「因城施策」框架下，地方政府通過專項債收儲等創新舉措有效支撐核心城市去化。部分城市運用專項債資金收購存量商品房，轉化為保障性住房或人才公寓，既緩解市場去化壓力，又穩定房價預期。與此同時，部分區域通過城市更新盤活存量資產價值，提升土地利用效率的同時，帶動周邊基建升級與消費轉型，為市場注入新動能。

四、房企應對之策

在行業深度調整和轉型發展的大背景下，上市房企根據自身發展積極調整戰略。戰略重點集中在以下幾個方面：

一是房企普遍將降負債和優化債務結構作為核心工作。例如龍湖集團自2022年末啟動降負債戰略，通過經營性現金流壓降負債，並利用經營性物業貸置換信用債，用三年多時間有息負債下降了600億元；華潤置地憑藉充裕的現金流、嚴格的投資紀律和多元業務協同，展現出較強的抗周期能力，持續保持財務穩健；中國金茂通過精細化融資管理，拓展多元化融資渠道，降低融資成本，新增融資平均成本僅2.7%，利息開支減少8%。

二是投資聚焦，深耕核心城市。房企投資普遍聚焦高能級城市，採取「優中選優、深耕核心」的策略。例如保利發展半年報顯示，公司業務佈局進一步向一線城市及核心城市羣集中，通過優化土儲結構強化高能級城市開發能力；中國建築、中海地產等頭部開發商也在京津冀、長三角、粵港澳大灣區等核心區域加大土地儲備力度；華潤置地上半年獲取的18宗地塊全部位於一二線城市；龍湖集團上半年在上海、蘇州、重慶等城市獲取了4幅地塊，截至6月底，其土地儲備中一二線城市佔比達7成；越秀地產高度聚焦北京、上海廣州等一線城市，北上廣上半年銷售額佔比超八成，並通過合作拿地等方式持續深耕高能級市場。

三是提升運營效率成為房企應對挑戰的重要抓手。有的房企通過剝離非核心資產、推進輕資產運營模式，實現資源的高效配置；有的房企通過拓展非房業務，如物業管理、商業運營等，提升整體運營效率；有的房企通過多渠道推進銷售，提升資金回籠效率；房企通過供應鏈優化和數字化轉型，提高運營效率；有的房企通過加強內部管理、優化成本結構，提高運營效率。例如中國金茂創新性地推出「6-10-12-24」科學高效運營標準，推動項目開發關鍵節點全面提速。

四是「產品力」成為企業競爭焦點，「好房子」備受重視。今年「好房子」被寫入政府工作報告，行業進入產品力競爭階段。房企紛紛將產品創新和質量提升作為核心策略。例如華潤置地已建立「三好十二優」產品體系，圍繞「好產品、好社區、好服務」全面提升居住品質； 龍湖集團推出全新「峰萃」產品線，以「負公攤、空中院館」等創新設計贏得市場認可；綠城中國將產品品質視為「一號工程」，一方面加強「好房子」前瞻技術引領，更新「好房子」標準，另一方面，大力推進「好房子」核心技術系統的落地應用；華發股份構建「科技+好房子」產品體系，推廣綠色低碳、智能化住宅。

下半年，政策與市場的協同效應將進一步顯現，地方政府在穩市場、促發展中發揮關鍵作用，企業則需動態調整戰略以適應區域差異化發展節奏。