企業月報 | 投融資環比回落 ，組織架構扁平化調整仍在繼續（2025年8月）

（來源：克而瑞地產研究）

核心內容

1、合約銷售：百強房企 8 月實現銷售操盤金額 2070 億元 

2、企業拿地：8 月典型企業拿地金額環比腰斬，創近一年新低 

3、企業融資：單月總量環比回落，華潤連續三個月融資總量第一 

4、組織動態：萬科架構大調設 16 地區公司，保利發展任命吳蘭玉為副總經理

◎  文 / CRIC研究中心

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合約銷售

百強房企8月實現銷售操盤金額2070億元

核心觀點：

1、2025年8月，TOP100房企實現銷售操盤金額2070.4億元，環比降低1.9%，同比降低17.6%，同比降幅相對於7月收窄了6.7個百分點，單月業績規模繼續保持在歷史較低水平。累計業績來看，百強房企實現銷售操盤金額20708.8億元，同比降低13.1%，降幅擴大0.6個百分點。

2、2025年8月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期進一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低4.3%至560.6億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低5.9%和9%至149.2億元和89.1億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻更是降低了23.8%至35.1億元。具體分梯隊來看，2025年前8個月百強房企各梯隊的操盤銷售金額均在降低，TOP21-30梯隊房企的累計銷售規模降幅相對較小，同比降幅為8.7%，是唯一一個降幅在10%以內的梯隊。

3、從企業表現來看，2025年8月有33%的百強房企單月業績環比增長，其中21家企業單月業績環比增幅大於30%，包括綠城中國、中海地產、華發股份、融創中國、保利置業、中國鐵建等，TOP10房企中有8家的銷售操盤金額環比有所增長。

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企業拿地

8月典型企業拿地金額環比腰斬創近一年新低

核心觀點：

1、重點監測企業拿地金額環比「腰斬」，單月投資創近一年新低，在經歷6、7月短暫的拿地高峰后，投資出現顯著「降温」。8月，重點監測30家房企單月投資金額（全口徑）約250億元，57%，創下近一年新低。由於去年8月份基數較低，30家企業拿地金額同比上漲達41%；拿地面積131萬平方米，環比下降52%，同比增長116%。在覈心城市優質地塊出讓節奏放緩之下，8月成交樓板價環為19034元/平方米，環比下降9%。

其中，有18家企業8月未有新增土地入賬，僅有華潤置地、招商蛇口在深圳聯合拿地金額超過80億，其余企業單月拿地金額均不足20億。

2、聚焦核心城市優質地塊，投資愈發理性和謹慎。8月份優質宅地出讓頻次、出現周期性下降，土拍溢價率等指標隨即回落。但是從個體地塊來看，優質宅地的熱度仍在繼續保持，深圳寶安中心宅地、龍華民治宅地等均如期高溢價成交。

由此來看，企業拿地呈現出理性和謹慎一面，投資僅專注於核心城市、核心地塊，這也是多數城市銷售的「基本盤」。我們認為，短期這種「寧缺毋濫」策略仍將延續，投資力度的回升取決於核心城市土拍的質量和頻次。而相較於上半年的企業競爭的激烈程度，由於當前市場仍處在深度築底過程中，未來幾個月投資或將更加理性。

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企業融資

單月總量環比回落華潤連續三個月融資總量第一

核心觀點：

1、融資總量：2025年8月65家典型房企的融資總量為371.39億元，環比減少23.6%，同比減少31.2%。從全年的累計數據來看，1-8月65家典型房企的累計融資總量為2785.18億元，同比減少27.3%。在融資結構方面，本月房企境內債權融資256.84億元，環比減少32.4%，同比減少47%；資產證券化融資105.35億元，環比增加12.7%，同比增加90.3%。此外還有建發國際完成了配股融資，收穫淨額10.11億港元。

2、融資成本：2025年1-8月65家典型房企新增債券類融資成本為3%，較2024年提升0.07個百分點，其中境外債券融資成本8.6%，較2024年全年提升4.42個百分點，境內債券融資成本2.6%，較2024年全年降低0.31個百分點。單月來看，本月沒有企業境外發債，而由於境內發行債券的企業基本都是中海、首開、中交等央國企，因此境內債券融資成本環比略微提升了0.03個百分點至2.38%，繼續保持低位。

3、企業表現：本月融資總量最大的企業是華潤置地，企業在本月發行了1筆51億元的CMBS，此外還獲得了2筆共33億元人民幣的銀行貸款。從企業梯隊來看，2025年1-8月TOP10房企平均每家的融資額為169.35億元，是所有梯隊中最多的。TOP51+房企上半年平均每家的融資額為15.33億元，同比減少20.88%，是融資規模降幅最小的梯隊。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本最低，為2.62%，較2024年全年融資成本降低了0.06pct，比融資成本最高的TOP31-50的房企低1.05pct；TOP11-30梯隊的融資成本同比降低了0.21pct，降幅最大。

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組織動態

萬科架構大調設16地區公司保利發展任命吳蘭玉為副總經理

核心觀點：

2025年8月，房地產行業延續深度調整態勢，65家監測企業中，頭部房企成為組織變革與人事變動的核心主體。從整體趨勢來看，組織變革呈現「總部-城市」兩級管控收縮特點，人事變動則是關鍵崗位人事調整服務戰略佈局。企業通過精簡管理層級、優化人才配置，以提升決策效率、控制運營成本，併爲新業務增長注入動力。具體情況如下：

1、房企人事調整集中於高管層與核心業務部門負責人，變動邏輯緊密圍繞「業務需求匹配」與「戰略重心傾斜」。

保利發展為推進「不動產綜合服務」第二增長曲線，聘任具備14年地產開發（市場營銷、客户服務）與物業管理複合經驗的吳蘭玉為副總經理，其跨板塊履歷可有效銜接集團「不動產投資開發+經營+綜合服務」三大主業，填補專業化人才缺口。

象嶼地產則通過內部提拔，將滬浙區域總經理助理佟文艷升任集團營銷管理中心副總經理，強化營銷體系內部人才梯隊建設。

2、房企組織調整以「撤銷中間層級、強化總部管控與城市端執行力」為核心，打破傳統三級架構，轉向兩級管控。

萬科作為行業風向標，在深鐵全面進駐后，於8月28日正式撤銷原「5+2+2」架構（5大區域公司、2個總公司、2個直管公司），重新劃分16個地區公司，實行「總部-地區公司」兩級管控，同步設立物業、商業、長租公寓等八大事業部聚焦多元化業務。人事端同步任命16位地區公司總經理，除李峰兼任集團執行副總裁外，其余均為專職城市總且直接向總部匯報，將決策鏈從「三級」壓縮為「兩級」，既提升重點城市（如廣佛、上海）的業績響應速度，又通過「國資+職業經理人」雙軌治理，適配深鐵入股后的戰略定位。

在金地集團完成架構調整后，本月金地商置迅速跟進，取消原三級架構（總部-區域-城市），撤銷四大區域公司平臺，設立華東、東部、華南、華北四大地區公司，同時進行高管大洗牌，通過「總部強管控+地區公司實體化」，減少中間環節對資源配置的阻礙，聚焦重點區域（如華東、華南）的商業地產與住宅開發業務協同。

綜合來看，當前頭部房企正通過「組織扁平化」與「人才專業化」的雙輪驅動，應對行業深度調整。

排版：鳥姐