特朗普與美聯儲的博弈意在解決房地產市場困境 —— 卻可能令局勢雪上加霜

　　在美聯儲主席傑羅姆・鮑威爾看來，美聯儲無需為房地產市場的困境負責。

　　「房地產是個特殊案例，」 他在 7 月表示，「美聯儲並不設定抵押貸款利率，對吧？」

　　鮑威爾認為，當前購房者面臨的支付能力難題，根源在於美國長期存在的住房短缺問題。「我認為，我們能為房地產市場做的最有益的事，就是實現 2% 的通脹率和充分就業，」 鮑威爾稱。

　　然而，特朗普總統並不認同這一觀點。自今年 1 月就職以來，他已數十次抨擊鮑威爾，指責鮑威爾及美聯儲理事會其他成員維持高利率，「扼殺了房地產市場」。上周，他進一步升級了攻擊，着手解僱美聯儲理事莉薩・庫克 —— 這是他迄今為止為將美聯儲塑造成符合自身經濟目標的機構所採取的最大膽舉措。

　　若美聯儲理事會成員多為特朗普任命之人，基準利率很可能會下調 —— 但這並不意味着抵押貸款利率會隨之下降。事實上，若投資者對美聯儲失去信心，包括抵押貸款利率在內的各類利率都可能大幅攀升。

　　「如果央行不再獨立，且在本不應降息的情況下大幅下調聯邦基金利率…… 那麼長期利率 —— 無論是 10 年期美國國債收益率還是 30 年期抵押貸款利率 —— 實際上都會大幅上升，」 雷德芬房產公司（Redfin）經濟研究主管趙晨（音譯，Chen Zhao）表示，「市場會着眼未來，並認為‘實際上，未來利率會高得多’。」

欺詐指控

　　數月來，特朗普一直在向鮑威爾施壓，而解僱庫克（庫克已提起訴訟以保住職位）的動議，實則由 37 歲的美國聯邦住房金融局（FHFA）局長比爾・普爾特發起。

　　聯邦住房金融局雖知名度不高，卻是美國房地產市場的關鍵機構。它負責監管房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）—— 這兩家公司通過收購美國絕大多數抵押貸款，為民眾購房提供支持。

　　普爾特是特朗普最堅定的支持者之一，他多次附和總統對美聯儲及其利率決策的批評。

　　普爾特是美國最大住宅建築商之一普爾特集團（PulteGroup，股票代碼 PHM）創始人的孫子。自今年 1 月上任以來，他罷免了房利美和房地美的董事會成員，並自任董事長，還指控包括紐約州總檢察長萊蒂蒂亞・詹姆斯、加利福尼亞州參議員亞當・希夫在內的多名特朗普批評者涉嫌抵押貸款欺詐。

　　8 月末，普爾特將矛頭對準庫克，指控她在為兩處房產申請抵押貸款時，均將其申報為 「主要住宅」。通常情況下，主要住宅的抵押貸款利率會低於第二套房或投資性房產。

　　「如果一位美聯儲理事都能‘逃脱懲罰’，我們又怎能杜絕美國普通民眾的抵押貸款欺詐行為？」 普爾特周二在社交平臺 X（原推特）上發帖稱。

支付能力危機

　　當前抵押貸款利率高企，只是導致房屋銷量連續兩年徘徊在 30 年低位、購房者支付能力接近歷史最低水平的原因之一。在金融危機及此后數年里，住宅建築商減少了建房活動，即便美國人口持續增長，住房供應仍嚴重不足。

　　特朗普在競選期間曾表示，他將通過鼓勵建房、開放更多聯邦土地用於住房建設、打擊非法移民、降低抵押貸款利率及房價等舉措，來降低住房成本。自就職以來，他對抵押貸款利率尤為關注 —— 今年該利率一直維持在 6.5% 至 7% 的區間。

　　「誰能告訴傑羅姆・‘反應迟鈍’・鮑威爾，他正在嚴重損害房地產行業？就因為他，人們都申請不到抵押貸款了，」 特朗普 8 月 20 日在社交平臺 「真實社交」（Truth Social）上發帖稱。

　　美聯儲若大幅降息，很可能會降低短期政府債券收益率（因借貸成本下降）。這固然能如特朗普所願，重新激活經濟活動，但也會帶來一系列新的支付能力風險。

　　以新冠疫情期間為例：當時美聯儲將利率降至接近零的水平，以提振幾近停滯的經濟，並將這一低利率水平維持了兩年。抵押貸款利率隨之跌破 3%，而這種超低利率疊加封鎖期間人們對更大居住空間的需求，引發了購房熱潮，推動房價飆升。

　　美國人口普查局數據顯示，到 2022 年初，房屋銷售中位數價格達到 41.35 萬美元，較兩年前的 32.9 萬美元上漲了 26%。

　　伊利諾伊州聖查爾斯市的抵押貸款顧問丹・弗里奧表示，即便疫情期間他的業務比現在繁忙，他也不願回到那個時期。他擔心，若抵押貸款利率再次降至超低水平，可能會引發新一輪購房需求，導致房價再次暴漲。

　　「我不希望房價繼續飛漲，」 弗里奧説，「我不希望利率再回到 2%，因為到那時，人們可能根本買不起房了。」

降息悖論

　　如今美聯儲陷入了兩難境地：一方面，勞動力市場正在走弱（通常是降息信號）；另一方面，通脹率仍高於美聯儲設定的 2% 目標。此時大幅降息，可能會加劇通脹。通脹上升會推高債券收益率，尤其是與抵押貸款利率關聯最密切的長期債券收益率 —— 因為當購買力下降時，投資者會要求更高的回報以補償損失。

　　「正如我們已經看到的，中長期市場利率將會上升，這反映出市場的合理擔憂：美聯儲降息，再加上聯邦政府赤字激增，將推高通脹率，」 哥倫比亞商學院經濟學教授佈雷特・豪斯表示。

　　若美聯儲獨立性減弱，導致投資者對美國的投資價值失去信心，債券收益率也可能上升。大多數發達經濟體國家的央行都具備獨立性，因為擺脫政治干預后，央行官員才能做出加息等可能不受歡迎但必要的決策。

　　「美聯儲的獨立性至關重要，我並非在發表政治言論，」KBW 投行美國銀行業研究主管克里斯托弗・麥格拉蒂表示，「看到美聯儲能自由履行其雙重使命 —— 即保障就業和管理通脹 —— 這一點真的非常重要。」

　　與此同時，普爾特仍在積極推進施壓行動：他在有線電視節目中抨擊庫克，並在社交平臺 X 上持續發帖指責對方。

　　「不會因為某人擁有美聯儲理事這一特殊頭銜，我就不敢追查抵押貸款欺詐行為，」 他周四在接受美國全國廣播公司財經頻道（CNBC）採訪時表示。