中報觀察 | 遠洋服務築牢壓艙石

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（來源：觀點）

「周期波動或許影響短期的業績表現，但做好服務始終是立身之本。」

受房地產市場持續影響，物業管理行業仍陷於調整與轉型的關鍵時期。

8月28日晚，專注於國內中高端物業管理的遠洋服務交出了2025年中期答卷：實現營收13.86億元，毛利率約為12%。

在增強獨立市拓、優化項目結構及質量方面，遠洋服務新增合約建築面積390萬平方米，當中來自第三方新增合作建築面積由去年同期的64%提升至96%。

管理層介紹，遠洋服務今年上半年進行了多維度深化經營革新。包括完善全周期品質服務管控體系，夯實業主滿意度根基。強化第三方項目攻堅能力，積極發力非住業態存量市場。圍繞業主生活痛點優化產品矩陣，構建差異化增值服務體系。持續優化業務結構、革新組織架構等。

當然，這一切旨在強調恪守長期主義發展理念：「周期波動或許影響短期的業績表現，但做好服務始終是立身之本。」

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鞏固基本盤

財報顯示，遠洋服務的收入主要來自三大業務板塊，包括物業管理服務、社區增值服務及非業主增值服務，分別為該公司總收入貢獻約74%、18%及8%。

其中，佔據主導地位的物業管理服務收入由2024上半年10.53億元輕微減少約2%至2025上半年10.31億元，貢獻毛利1.69億元，毛利率約為16%。

公告介紹，該業務微降系遠洋服務期內繼續積極退出低效能及現金流回收不及預期的項目，主要是非住在管建築面積減少所致。

據悉，遠洋服務通過深化市場化拓展戰略，優化項目結構與質量，為服務矩陣升級及長期動能轉換奠定基礎，夯實高質量可持續發展根基。

分主要業態來看，於2025年6月30日，該公司住宅及其它非商業物業項目合約建築面積為1.127億平方米，在管建築面積為8790萬平方米；期內多渠道提高外拓競爭力，發揮歷史資源積累及經驗沉澱，加大市場拓展力度，推動在管建築面積較2024年末略有增長。

商寫物業管理服務方面，遠洋服務收入同比下降約10%至1.67億元，主要是期內退出了遠洋集團開發/持有的兩個持續虧損的商業物業項目。

目前，由該公司提供商寫物業服務項目的合約建築面積為890萬平方米，在管建築面積為570萬平方米，較2024年中期基本持平，但在管建築面積中一二線城市佔比達99%。同

時，遠洋服務基於客户全周期需求洞察，通過菜單式增值服務模式，打造了涵蓋空間定製、企業服務支持、綠色運維保障的一站式解決方案，進一步夯實差異化服務壁壘。

在住宅、商寫為核心業態的基礎上，遠洋服務還加大了非住業態拓展力度，上半年新增合約建築面積390萬平方米，其中來自於第三方的面積佔比由去年同期的64%提升至96%，包含商業、寫字樓、產業園、公建、景區等多種業態類型。

截至2025年6月30日，遠洋服務項目遍佈國內87個城市，物業管理服務合約項目567個，合約建築面積1.216億平方米，較2024年末下降1%；在管項目511個，在管建築面積9350萬平方米，較2024年末上升1%。

值得一提的是，遠洋服務上半年鞏固了京津冀區域、環渤海區域、華東區域的規模壁壘，夯實了優勢區域基本盤；同時，有效驅動了區域結構動態優化，推動華南區域、華中及華西區域成為新增長引擎；以在管面積劃分，上述區域分別佔比約為30%、22%、16%、14%、及18%，其中，一二線等高能級城市在管項目佔比達到83%。

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立身之本

近年來，物業管理行業在多重挑戰中謀求發展空間，行業規模增速放緩，盈利能力進一步承壓，推進服務升級與運營模式轉變成為當務之急。

2025上半年，遠洋服務進行了多維度深化經營革新，以夯實業主滿意度根基；強化第三方項目攻堅能力，發力非住業態存量市場，提高項目質量；構建差異化增值服務體系；推進精細化成本管控，提高經營管理效率；持續優化業務結構、革新組織架構，鞏固可持續發展基礎。

以社區增值服務為例，該公司轉向聚焦C端業主生活需求和深化小區零售場景生態兩個方面。

首先，在社區生活服務方面，迭代社區零售產品體系，圍繞業主「柴米油鹽」的高頻剛需品類，同步推廣線上線下營銷模式，強化用户消費黏性；租售服務方面，強化在線自媒體運營模式，打造標杆門店服務標準，提升房產交易轉化效能；美居服務方面，響應社區房屋維修及局部改造剛性需求，搭建入户維修服務場景，以微更新工程煥新居住質量；空間資源方面，深挖空間資源價值潛力，持續優化社區水站、充電樁等便民設施網絡佈局，強化社區生活便利性支撐。

另外，持續迭代社區零售運營模式，依託社區入口、業主信任等天然近場優勢，發展私域流量，同步搭建屬地化特色供應鏈，打造優勢產品，通過前置倉配貨、服務上門提升業主消費體驗，保障民生必需品高效供應，強化客户互動與服務黏性。

截至2025年6月30日六個月，遠洋服務小區增值服務收入為人民幣2.5億元，較去年同期增長約2%，增速轉正。

下半年，遠洋服務表示，將持續優化收入結構，嚴守項目質量標準，築牢基礎物業壓艙石業務。加強外拓、發力增值，提升可持續經營能力。

中報介紹，遠洋服務目前擁有現金資源總額7.58億元，其中約99.9%人民幣，流動比率為1.5倍。

管理層認為：「遠洋服務擁有充足的財務資源及靈活的財務管理政策以支持公司於未來數年的業務擴張」。